Betinget tilbud

Hvad er et betinget tilbud?

Et betinget tilbud er en aftale mellem to parter om, at et tilbud vil blive afgivet, hvis en bestemt betingelse er opfyldt. Betingede tilbud bruges i ejendomshandler,. hvor en købers tilbud på en bolig er betinget af, at der bliver gjort noget for, at købet går igennem. Der skal med andre ord ske noget, før en salgstransaktion er afsluttet.

Et betinget tilbud kan også referere til et tilbud om ansættelse, der er betinget af opfyldelse af visse betingelser. Disse kunne omfatte beståelse af et baggrundstjek, lægegodkendelse, visumgodkendelse og referencetjek.

Forståelse af betingede tilbud

Betingede tilbud bruges oftest i ejendomshandler. Et betinget tilbud kan opstå, når en køber accepterer at købe en ejendom med den betingelse, at boligen består et boligsyn.

Når tilbuddets betingelser er opfyldt, vil køber eller sælger være forpligtet til at købe eller sælge ejendommen. Hvis betingelserne ikke er opfyldt, er de ikke forpligtet til at gennemføre handlen. Tidsrammen for et betinget tilbud er ofte kort, da sælger ikke ønsker at binde ejendommen i en længere periode.

Typer af betingede tilbud

Betingede tilbud på ejendomstransaktioner kan være afhængige af en række faktorer. Det betingede tilbud beskytter køber ved at forhindre, at ejendommen sælges, mens de konkrete betingelser er opfyldt. Hvis de ikke er det, frigives sælgeren og får lov til at sælge til en anden køber. Sælger sidder dog fast i et beholdningsmønster, mens han venter på, at køber opfylder betingelserne i tilbudsskrivelsen.

Nedenfor er et par af de mest almindelige forhold, udover huseftersynet, der kan være i et betinget tilbud.

Salg af nuværende bolig

Boligkøberne skal muligvis gennemføre salget af deres nuværende bolig, for at handlen kan fortsætte. Betingelsen kan være påkrævet, fordi købernes aktiver for det meste er bundet til deres nuværende bolig. For eksempel kan salget af den nuværende bolig være nødvendigt for at bruge en del af pengene til udbetalingen på det nye hus.

Sælgere kan fortsat vise en ejendom, når der er afgivet et betinget tilbud. De skal dog oplyse det faktum til alle potentielle købere og må kun sælge til en anden, hvis det første tilbuds betingelser ikke er opfyldt.

Bankfinansiering til køber

Et betinget tilbud kunne være et sted, hvor salget af boligen er betinget af, at køber får bankgodkendelse til et realkreditlån. Hvis finansieringen falder, annullerer det det betingede tilbud.

Eksempelvis kan bankens værdiansættelse af boligen komme ind til en lavere pris end den aftalte pris mellem køber og sælger. Med andre ord ville realkreditlånet ikke dække 100 % af salgsprisen. Køberen skulle finde på forskellen mellem bankfinansieringen og salgsprisen eller overbevise sælgeren om at sælge til den lavere pris.

Også, hvis der er et realkreditlån ude på køberens nuværende hjem, vil finansieringen af det nye hus sandsynligvis være betinget af gennemførelsen af salget. Med andre ord ville køberen ikke være i stand til at få finansiering til det nye hjem uden at betale af på pantet i den nuværende bolig.

Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indsende en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Bygge- og renoveringstilladelser

Et betinget tilbud kan afhænge af godkendelse fra kommunalbestyrelsen for udstykning og byggetilladelser. Det er ikke ualmindeligt, at købere af boliger laver ændringer, der rækker ud over reparationer og generel vedligeholdelse. Disse forbedringer kan omfatte landskabspleje, omlægning af indkørslen, tilføjelse af et dæk eller veranda, udvidelse af husets fodaftryk eller installation af en swimmingpool. Køberen ønsker måske også at skabe eller renovere plads til en hjemmebaseret virksomhed.

Omfattende ændringer af en bolig kan kræve byggetilladelser og anden godkendelse fra kommunen, før der kan udføres arbejde. Hvis der er en bestemmelse mod at drive virksomhed i et boligområde, kan etablering af en hjemmebaseret virksomhed også kræve en zoneafvigelse. Antag, at der ikke gives lokale godkendelser til ændringerne. I så fald skal en køber bruge ejendommen efter hensigten, og det betingede tilbud kan blive trukket tilbage.

Kritik af betingede tilbud

Desværre kan betingede tilbud nogle gange bruges som en måde at diskriminere underrepræsenterede grupper og personer på 65 år og ældre. Diskrimination er mere bekendt med betingede ansættelsestilbud end betingede boligkøbstilbud.

Især mindre arbejdsgivere har mange muligheder for at stille forskellige vilkår på potentielle medarbejdere. For eksempel kan en ejer af en lille virksomhed insistere på, at en potentiel medarbejder fra en bestemt race tager en stoftest og består et baggrundstjek. Tilsvarende kunne de kræve, at en ældre voksen skulle tage en fysisk undersøgelse som betingelse for ansættelse. Hvis de kun har én ansat, er der måske ingen måde at bevise forskelsbehandling på.

Potentielle boligkøbere kan have en fordel ved at undgå diskrimination, fordi det teknisk set er dem, der afgiver tilbuddet. Der er dog stadig et vist spillerum for betingede tilbud for at lette forskelsbehandling. Sælgeren kan insistere på, at køberen opnår finansiering inden for en kort tidsramme, før han accepterer det betingede tilbud. Det overlader potentielt køberen til en diskriminerende långivers nåde. At få forhåndsgodkendelse til et realkreditlån kan hjælpe låntagere med at undgå denne situation.

I nogle tilfælde kan betingede tilbud have diskriminerende virkninger svarende til legacy-klausuler. Bekostelige ændringer af ejendommen kan være påkrævet som en betingelse for salget, måske på grund af zonelove. Mange af disse love var ikke i kraft for årtier siden, da diskrimination var mere udbredt. Desuden skal de personer, der har købt lokale ejendomme tidligere, ofte ikke følge de nye udstykningsregler. I praksis står nye samfundsmedlemmer, ofte underrepræsenterede mennesker, over for udgifter, som etablerede beboere ikke har.

Særlige overvejelser

Nogle ejendomsmæglere vil fortsætte med at vise ejendommen til andre købere for at presse den betingede tilbudskøber til at fremskynde processen. Det er dog vigtigt at oplyse andre potentielle købere om, at der er et betinget tilbud. Hvis en anden køber afgiver et tilbud, skal kontrakten eller forslaget struktureres, så salget kun går igennem, hvis det første betingede tilbud ikke bliver til noget.

Ejendomsmæglere kan også foreslå, at sælger indsætter en flugtklausul i det betingede tilbud, hvis der kommer et bedre tilbud. En flugtklausul er en specifik formulering skrevet ind i købs- og salgsaftalen, der siger, at sælgeren kan underholde andre købere, selvom der er et betinget tilbud. Sælger vil være forpligtet til at meddele den oprindelige køber, at der er afgivet et andet tilbud. Den oprindelige køber ville have en bestemt tid til enten at give afkald på eller opfylde betingelsen. Hvis betingelsen ikke er opfyldt inden for denne periode, vil sælgeren blive frigivet og lov til at sælge til den anden køber.

Højdepunkter

• Desværre kan betingede tilbud bruges til subtilt at diskriminere visse personer.

• Betingede tilbud kan også komme i spil med et tilbud om ansættelse, såsom bestået baggrundstjek eller stoftest.

• Ejendomshandler bruger ofte betingede tilbud i transaktioner.

• Et betinget tilbud kunne være, at en køber kun accepterer at købe en ejendom, hvis den består et boligsyn.

• Et betinget tilbud betyder, at hvis en eller flere konkrete betingelser er opfyldt, står tilbuddet fast.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg afgive et betinget tilbud på et hus?

Når du køber et hus, men giver et betinget tilbud, kan sælgerne tage imod det, men de kan blive ved med at få deres ejendomsmægler til at vise boligen, hvis der kommer et uforpligtende tilbud. Hvis sælgerne skal vente på, at uforudsete forpligtelser bliver opfyldt, vil tilbuddet er ikke så sikkert som et ubetinget tilbud.

Hvad betyder et betinget tilbud?

Når to parter er enige om, at et tilbud er good to go, hvis specifikke betingelser er opfyldt, er tilbuddet et betinget tilbud. Et betinget tilbud, der hovedsageligt bruges til salg af fast ejendom, betyder, at en køber har brug for visse uforudsete forudsætninger, før de officielt lukker hjemmet.

Kan en arbejdsgiver give et betinget jobtilbud?

Arbejdsgivere kan give betingede jobtilbud ved at gøre det på uforudsete områder, såsom at bestå en stoftest.