Puntos de descuento

¿Qué son los puntos de descuento?

Los puntos de descuento son un tipo de interés o cargo pagado por adelantado que los prestatarios de hipotecas pueden comprar para reducir la cantidad de interés en sus pagos mensuales subsiguientes; de hecho, gastan más por adelantado para pagar menos después. Los puntos de descuento son deducibles de impuestos.

Comprender los puntos de descuento

Un tipo de puntos hipotecarios, los puntos de descuento son un costo de cierre hipotecario inicial único que le da al prestatario acceso a una tasa de interés con descuento durante la vigencia del préstamo. Cada punto de descuento generalmente cuesta el 1% del monto total del préstamo, y cada punto reduce la tasa de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de un porcentaje.

Por ejemplo, en un préstamo de $200,000, cada punto costaría $2,000. Suponiendo que la tasa de interés de la hipoteca es del 4,5 % y cada punto reduce la tasa de interés en un 0,25 %, comprar dos puntos cuesta $4000 y da como resultado una tasa de interés del 4,0 %. Dependiendo de la duración de la hipoteca a esta tasa de interés, esto podría generar ahorros significativos con el tiempo. Veamos cómo se desarrollan los pagos de dicho préstamo, suponiendo la clásica hipoteca a 30 años:

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Fuente: Banco de América

Cuanto más larga sea la vida útil de un préstamo, más intereses tendrá que pagar; así es como funciona la financiación en general. Por lo tanto, los puntos son ideales para una hipoteca a largo plazo de tasa fija (20 a 30 años) que probablemente no se refinanciará en el corto plazo.

Cómo pagar los puntos de hipoteca

Es probable que un prestatario que paga puntos de descuento tenga que cubrir estos costos de su bolsillo. Sin embargo, existen muchos escenarios, particularmente en los mercados inmobiliarios de compradores, en los que un vendedor ofrece pagar hasta una cierta cantidad en dólares de los costos de cierre. Si otros costos de cierre, como la tarifa de originación del préstamo y el cargo por seguro de título, no alcanzan este umbral, entonces el comprador a menudo puede agregar puntos de descuento y efectivamente reducir su tasa de interés de forma gratuita.

Reducir la tasa de interés de su hipoteca con puntos de descuento no siempre requiere pagar de su bolsillo, especialmente en una situación de refinanciamiento,. en la que el prestamista puede transferir los puntos de descuento, así como otros costos de cierre, al nuevo saldo del préstamo. Esto evita que el prestatario entregue más dinero en la mesa de cierre; por supuesto, también reduce su posición patrimonial en su hogar.

Debido a que el Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) considera que los puntos de descuento son intereses hipotecarios pagados por adelantado, generalmente son deducibles de impuestos durante la vigencia del préstamo. Si ellos y la compra de la casa cumplen con ciertas condiciones, entonces pueden ser totalmente deducibles para el año en que se pagaron.

¿Se pueden negociar puntos de hipoteca?

Los puntos están definitivamente abiertos a negociación. La cantidad de puntos que compra, o si compra alguno, depende de usted. Por lo general, cuando los prestamistas muestran las opciones de hipoteca para las que califica, le mostrarán varias tasas diferentes, incluidas las que puede obtener si compra puntos de descuento.

Estrictamente hablando, no está negociando los puntos en sí, sino una tasa de interés más baja durante la vida útil del préstamo. Los términos de los puntos, el costo de cada punto y cuánto reduce la tasa de porcentaje anual (APR), son prácticamente fijados por la institución financiera. Pero no están grabados en piedra. Si ha investigado (siempre es una buena idea cuando busca una hipoteca) y puede mostrarles una mejor oferta en otro lugar, entonces podrían igualarla, especialmente si tiene un historial crediticio sólido y parece un cliente deseable y responsable.

Aunque ambos son tipos de puntos hipotecarios, no confunda los puntos de descuento con los puntos de originación. Los puntos de originación son tarifas que cobran los prestamistas por finalizar una hipoteca, parte de los costos de cierre de la compra de una vivienda. Los puntos de originación son esencialmente un recargo que no se relaciona con la tasa de interés y, por lo general, no son opcionales, negociables ni deducibles de impuestos.

¿Debe comprar puntos de descuento?

Para los prestamistas, los puntos de descuento tienen una clara ventaja: reciben efectivo por adelantado, en lugar de tener que esperar el dinero en forma de pago de intereses a lo largo del tiempo. Esto puede mejorar la liquidez de la institución financiera .

Los prestatarios también obtienen beneficios de los puntos de descuento, el principal de los cuales son pagos más bajos durante la vigencia de su préstamo. Básicamente, está pagando algún interés por adelantado, al inicio de su hipoteca, a cambio de una tasa de interés más baja en el futuro. Sin embargo, este beneficio se aplica solo si planea retener la hipoteca el tiempo suficiente para ahorrar dinero de los pagos de intereses más pequeños.

Por ejemplo, un prestatario que paga $4,000 en puntos de descuento para ahorrar $80 por mes en cargos por intereses necesita mantener el préstamo por 50 meses, o cuatro años y dos meses, para alcanzar el punto de equilibrio. Si el prestatario cree que podría vender la propiedad o refinanciar su préstamo antes de que hayan pasado 50 meses, entonces debería considerar reducir lo que paga en puntos de descuento y tomar una tasa de interés ligeramente más alta.

En general, cuanto más tiempo planee ser propietario de la vivienda, más puntos le ayudarán a ahorrar en intereses durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, al final del día, los beneficios de los puntos de descuento dependen de las matemáticas. Si puede permitirse el lujo de desembolsar unos cuantos miles más por adelantado, entonces pueden resultar en ahorros de costos significativos a largo plazo, especialmente si la casa requiere renovaciones. O pueden ser un costo innecesario que el prestatario podría haber evitado con una planificación más estructurada.

Reflejos

• Los puntos de descuento son una forma de interés prepago que los prestatarios de hipotecas pueden comprar para reducir la tasa de interés en sus pagos mensuales posteriores.

• Los puntos de descuento son una tarifa única, pagada por adelantado cuando se tramita una hipoteca por primera vez o durante un refinanciamiento.

• Cada punto de descuento generalmente cuesta el 1% del préstamo total y reduce la tasa de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de un por ciento.

• Los puntos de descuento son una buena opción si un prestatario tiene la intención de mantener una hipoteca durante un largo período de tiempo, pero son menos útiles si un prestatario tiene la intención de vender su propiedad o refinanciar antes de que venza el préstamo.

• Los puntos no siempre tienen que pagarse del bolsillo del comprador; a veces pueden incorporarse al saldo del préstamo o ser pagados por el vendedor.