Opción de pago ARM
¿Qué es una ARM de opción de pago?
Una ARM con opción de pago es una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) con ajuste mensual,. que permite al prestatario elegir entre varias opciones de pago mensual, incluidas las siguientes:
Un pago de amortización total a 30 o 40 años
Un pago de amortización total a 15 años
Un pago de interés solamente
Un pago mínimo o un pago de cualquier cantidad superior al mínimo
La opción de pago mínimo se calcula en base a una tasa de interés de inicio temporal inicial. Mientras esta tasa de interés inicial temporal esté vigente, esta es la única opción de pago disponible. Es un pago totalmente amortizable. Después de que vence la tasa de interés de inicio temporal, el monto de pago mínimo sigue siendo una opción de pago mensual; sin embargo, cada vez que se realiza un pago que es menor que el pago programado de interés solamente, se crea un interés diferido.
Entendiendo la opción de pago ARM
ARM de opción de pago tienen un gran riesgo de shock de pago. Los pagos mensuales pueden aumentar por varias razones, incluida una refundición no programada cuando se alcanza un límite de amortización negativo. La tasa de interés totalmente indexada es importante en este cálculo. La tasa de amortización negativa es una función del pago de interés solamente (basado en la tasa de interés completamente indexada) y el pago mínimo. Si el interés totalmente indexado aumenta sustancialmente, la tasa de amortización negativa aumenta cuando se realiza el pago mínimo, lo que aumenta la probabilidad de que se alcance el límite de amortización negativa y la hipoteca se reformule.
Advertencias sobre las ARM con opción de pago
Para evitar aumentar sustancialmente la cantidad de deuda que se adeuda en una hipoteca, el prestatario debe elegir cuidadosamente la estructura de pago que desea adoptar con una opción de pago ARM. Si bien fueron populares en el período previo a la crisis hipotecaria, las ARM con opción de pago generaron críticas más tarde. La naturaleza de este tipo de hipoteca permitía a los prestatarios hacer pagos más pequeños, que creían que podían acomodar, pero la deuda total de la hipoteca siguió creciendo en lugar de disminuir el saldo.
Después de que estalló la crisis hipotecaria, salió a la luz que algunos prestamistas ofrecían ARM de opciones de pago a los prestatarios que de otro modo no calificarían para comprar las viviendas para las que estaban usando este financiamiento. Aunque estas hipotecas podrían cubrir los precios de venta de las casas, la forma en que la deuda podría aumentar si el prestatario no pagaba los intereses y reducía el saldo principal significaba que, inevitablemente, los prestatarios que no podían pagar la deuda entrarían en incumplimiento.
Los ARM con opción de pago tienen beneficios, especialmente para los especuladores de bienes raíces que buscan hacer inversiones a corto plazo en propiedades, especialmente si tienen la intención de renovar y volver a poner la propiedad en el mercado en poco tiempo.
