Opções de pagamento ARM

O que é uma opção de pagamento ARM?

Uma opção de pagamento ARM é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) de ajuste mensal,. que permite ao mutuário escolher entre várias opções de pagamento mensal, incluindo o seguinte:

• Um pagamento totalmente amortizado de 30 ou 40 anos

• Um pagamento totalmente amortizado de 15 anos

• Pagamento apenas de juros

• Um pagamento mínimo ou um pagamento de qualquer valor superior ao mínimo

A opção de pagamento mínimo é calculada com base em uma taxa de juros inicial temporária inicial. Enquanto esta taxa de juros inicial temporária estiver em vigor, esta é a única opção de pagamento disponível. É um pagamento totalmente amortizado. após a expiração da taxa de juros inicial temporária, o valor do pagamento mínimo continua sendo uma opção de pagamento mensal; no entanto, sempre que um pagamento é feito, que é inferior ao pagamento apenas de juros programado, são criados juros diferidos.

Entendendo a opção de pagamento ARM

ARMs de opções de pagamento têm um grande risco de choque de pagamento. Os pagamentos mensais podem aumentar por vários motivos, incluindo uma reformulação não programada quando um limite de amortização negativo é atingido. A taxa de juros totalmente indexada é importante neste cálculo. A taxa de amortização negativa é função do pagamento somente de juros (baseado na taxa de juros totalmente indexada) e do pagamento mínimo. Se os juros totalmente indexados aumentarem substancialmente, a taxa de amortização negativa aumenta quando o pagamento mínimo é feito, aumentando a probabilidade de que o limite de amortização negativo seja atingido e a hipoteca seja reformulada.

Advertências de ARMs de opções de pagamento

Para evitar aumentar substancialmente o valor da dívida em uma hipoteca, o mutuário deve escolher cuidadosamente a estrutura de pagamento que deseja adotar com uma opção de pagamento ARM. Embora populares no período que antecedeu a crise das hipotecas, as opções de pagamento ARMs mais tarde foram criticadas. A natureza desse tipo de hipoteca permitiu que os mutuários fizessem pagamentos menores, que acreditavam poder acomodar, mas a dívida geral da hipoteca continuou a crescer em vez de diminuir o saldo.

Após a crise das hipotecas, veio à tona que alguns credores ofereciam opções de pagamento ARMs a mutuários que, de outra forma, não se qualificavam para comprar as casas para as quais estavam usando esse financiamento. Embora essas hipotecas pudessem cobrir os preços de venda das casas – a forma como a dívida poderia aumentar se o mutuário não pagasse os juros e reduzisse o saldo principal significava que inevitavelmente – os mutuários que não pudessem pagar a dívida entrariam em default.

Há benefícios nos ARMs com opção de pagamento, principalmente para especuladores imobiliários que desejam fazer investimentos de curto prazo em propriedades, especialmente se pretendem reformar e colocar a propriedade de volta no mercado em pouco tempo.