Opzione di pagamento ARM
Che cos'è un'opzione di pagamento ARM?
Un'opzione di pagamento ARM è un mutuo a tasso variabile (ARM) con adeguamento mensile,. che consente al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento mensili, tra cui le seguenti:
Un pagamento di 30 o 40 anni completamente ammortizzato
Un pagamento di 15 anni completamente ammortizzato
Un pagamento di soli interessi
Un pagamento minimo o un pagamento di qualsiasi importo superiore al minimo
L'opzione di pagamento minimo è calcolata sulla base di un tasso di interesse iniziale temporaneo. Mentre questo tasso di interesse iniziale temporaneo è in vigore, questa è l'unica opzione di pagamento disponibile. È un pagamento completamente ammortizzato. Dopo la scadenza del tasso di interesse iniziale temporaneo, l'importo minimo di pagamento rimane un'opzione di pagamento mensile; tuttavia, ogni volta che viene effettuato un pagamento inferiore al pagamento di soli interessi programmato, viene creato un interesse differito.
Comprensione dell'opzione di pagamento ARM
ARM con opzione di pagamento presentano un grande rischio di shock da pagamento. I pagamenti mensili potrebbero aumentare per diversi motivi, inclusa una rifusione non programmata al raggiungimento di un limite di ammortamento negativo. Il tasso di interesse completamente indicizzato è importante in questo calcolo. Il tasso di ammortamento negativo è funzione del pagamento dei soli interessi (basato sul tasso di interesse interamente indicizzato) e del pagamento minimo. Se l'interesse interamente indicizzato aumenta in modo sostanziale, il tasso di ammortamento negativo aumenta al momento del pagamento minimo, aumentando la probabilità che venga raggiunto il limite di ammortamento negativo e che il mutuo venga rifuso.
Avvertenze sugli ARM delle opzioni di pagamento
Al fine di evitare un aumento sostanziale dell'importo del debito dovuto su un mutuo, il mutuatario deve scegliere con cura la struttura di rimborso che desidera adottare con un'opzione di pagamento ARM. Sebbene popolari in vista della crisi dei mutui, le opzioni di pagamento ARM in seguito hanno suscitato critiche. La natura di questo tipo di mutuo ha consentito ai mutuatari di effettuare pagamenti più piccoli, che credevano di poter accogliere, ma il debito complessivo del mutuo ha continuato a crescere anziché diminuire il saldo.
Dopo la crisi dei mutui, è emerso che alcuni istituti di credito hanno offerto opzioni di pagamento ARM a mutuatari che altrimenti non erano qualificati per acquistare le case per le quali stavano utilizzando questo finanziamento. Sebbene questi mutui potessero coprire i prezzi di vendita delle case, il modo in cui il debito poteva aumentare se il mutuatario non pagava gli interessi e ridurre il saldo principale significava inevitabilmente che i mutuatari che non potevano permettersi il debito sarebbero andati in default.
Ci sono vantaggi nell'opzione di pagamento ARM, in particolare per gli speculatori immobiliari che cercano di fare investimenti a breve termine in proprietà, soprattutto se intendono ristrutturare e rimettere la proprietà sul mercato in breve tempo.
