Kustannuslähestymistapa

Mikä on kustannuslähestymistapa?

Kustannuslähestymistapa on kiinteistön arviointimenetelmä, jossa arvioidaan, että ostajan kiinteistöstä maksama hinta on sama kuin vastaavan rakennuksen rakentaminen. Kustannuslähestymistavassa kiinteistön arvo on yhtä suuri kuin maan hinta, johon on lisätty rakentamisen kokonaiskustannukset vähennettynä poistoilla. Se antaa tarkimman markkina-arvon kiinteistön ollessa uusi kuin vaihtoehtoisilla menetelmillä.

Kustannusmenetelmä on yksi kolmesta kiinteistöjen arvostusmenetelmästä; muut ovat tuloja koskeva lähestymistapa ja vastaava lähestymistapa.

Kustannuslähestymistavan ymmärtäminen

Sen sijaan, että keskittyisi alueen muiden, samankaltaisten asuntojen myytäviin hintoihin tai kiinteistön kykyyn tuottaa tuloja,. rannikkolähestymistavan menetelmässä arvostetaan kiinteistöä laskemalla, kuinka paljon rakennus maksaisi tänään, jos se tuhoutuisi ja se pitäisi vaihtaa. alusta loppuun. Se ottaa huomioon myös maan arvon ja tekee vähennykset mahdollisista arvonmenetyksistä, joita kutsutaan muuten sen poistoksi.

Kustannuslähestymistavan taustalla oleva logiikka on, että ostajien ei ole järkevää maksaa kiinteistöstä enemmän kuin mitä se maksaisi rakentaa tyhjästä.

Kustannusarviointeja on kahta päätyyppiä:

1. Jäljennysmenetelmä: Tämä versio ottaa huomioon, mitä kiinteistön jäljennöksen rakentaminen maksaisi, ja kiinnittää huomiota alkuperäisten materiaalien käyttöön.

2. Korvausmenetelmä. Tässä tapauksessa oletetaan, että uudella rakenteella on sama tehtävä, mutta uudemmilla materiaaleilla, nykyisiä rakennustapoja ja päivitettyä suunnittelua hyödyntäen.

Kun kaikki arviot on koottu, kustannusmenetelmä lasketaan seuraavalla tavalla:

kustannus – poistot + maan arvo = kiinteistön arvo.

Kustannuslähestymistavan edut ja haitat

Kustannusmenetelmä voi olla vähemmän luotettava kuin tulot ja vertailukelpoiset menetelmät käytännössä. Se edellyttää tiettyjä oletuksia, mukaan lukien sen pitämistä itsestäänselvyytenä, että ostajalla on riittävästi vapaata maata samanlaisen kiinteistön rakentamiseen.

Lisäksi, jos vertailukelpoista vapaata maa-aluetta ei ole saatavilla, arvo on arvioitava, mikä tekee arvioinnista vähemmän tarkkoja. Vastaavien rakennusmateriaalien puute heikentää myös arvioinnin tarkkuutta ja lisää tilaa subjektiivuudelle. Vanhojen kiinteistöjen poistojen laskeminenkaan ei ole yksinkertaista ja helposti mitattavissa.

Näistä rajoituksista huolimatta on muutamia tapauksia, joissa kustannusten lähestymistapa voi olla hyödyllinen ja jopa välttämätön. Kiinteistön eri osien arvostaminen erikseen on hyödyllistä erityisesti silloin, kun käsitellään uutta tai muista ainutlaatuisella tavalla poikkeavaa omaisuutta.

Milloin käyttää kustannusmenetelmää

Erikoiskäyttöominaisuudet

Kustannuslähtöisyys on pakollinen, ja joskus se on ainoa tapa määrittää yksinomaiseen käyttöön tarkoitettujen rakennusten, kuten kirjastojen, koulujen tai kirkkojen, arvo. Nämä resurssit tuottavat vähän tuloja, eikä niitä usein markkinoida, mikä mitätöi tulot ja vertailukelpoiset lähestymistavat.

Uusi rakentaminen

Kustannusperiaatetta käytetään usein myös uudisrakentamisessa. Rakennuslainanantajat vaativat kustannusarviointia, koska mikä tahansa markkina-arvo tai tuloarvo riippuu hankkeen standardeista ja valmistumisesta. Hankkeita arvioidaan uudelleen rakentamisen eri vaiheissa, jotta varoja vapautuu seuraavaan valmistumisvaiheeseen.

Vakuutus

Vakuutusarvioissa käytetään yleensä kustannuslähtöistä lähestymistapaa asunnonomistajien vakuutuksia tehtäessä tai korvauksia harkittaessa, koska vain parannusten arvo on vakuutettavissa ja maan arvo erotetaan kiinteistön kokonaisarvosta. Arvioinnissa ratkaiseva tekijä on valinta poistoarvon ja täyden jälleenhankinta- tai uusintaarvon välillä.

Liikekiinteistö

Lopuksi kustannuslähestymistapaa käytetään toisinaan kaupallisten kiinteistöjen,. kuten toimistorakennusten, vähittäiskauppojen ja hotellien, arvossa. Tässä käytetty pääasiallinen menetelmä on tuloperusteinen lähestymistapa, vaikka kustannuslähtöinen lähestymistapa voidaan ottaa käyttöön, kun suunnittelu, rakentaminen, käyttökelpoisuus tai materiaaliluokka vaativat yksilöllisiä muutoksia.

Erityisiä huomioita

Useimmissa asuntojen arvioinneissa ei käytetä kustannuslähtöistä lähestymistapaa. Sen sijaan myyntivertailut ohjaavat yleensä tämäntyyppisten kiinteistöjen markkina-arvoja.

Kun kustannusarviointi on markkinoiden hinnoittelua alhaisempi, se voi olla merkki ylikuumenevista markkinoista. Sitä vastoin säännölliset arvioinnit markkinahinnan yläpuolella voivat olla merkki ostomahdollisuudesta.

Poikkeuksena on, jos kiinteistö on ali- tai ylikunnostettu sen lähistölle. Tässä tapauksessa parannusten arvon tarkka estimointi lisää arvon määrityksen tarkkuutta, mikä ei ole mahdollista vain vertailukelpoisella lähestymistavalla.

Kohokohdat

• Kustannuslähestymistapaa pidetään muita kiinteistöjen arviointimenetelmiä vähemmän luotettavana, mutta siitä voi olla hyötyä tietyissä tapauksissa, kuten arvioitaessa uudisrakentamista tai ainutlaatuista kotia, jossa on vähän vertailukelpoisia.

• Kustannuslähestymistapa kiinteistöjen arvioinnissa katsoo, että arvon tulee olla yhtä suuri kuin vastaavan rakenteen rakentamisen kokonaiskustannukset.

• Kustannuslähestymistapa ottaa huomioon maakustannukset, joihin on lisätty rakennuskustannukset, vähennettynä poistoilla.