Verokirja
Mikä on verotodistus?
Termi "verokirja" viittaa oikeudelliseen asiakirjaan, joka myöntää kiinteistön omistusoikeuden valtion elimelle, kun omistaja ei maksa siihen liittyviä kiinteistöveroja. Verokirja antaa valtion virastolle valtuudet myydä kiinteistö rikollisten verojen perimiseksi. Kun omaisuus on myyty, se siirtyy ostajalle. Näitä liiketoimia kutsutaan "verokirjamyynniksi", ja ne pidetään yleensä huutokaupoissa.
Veroasiakirjan ymmärtäminen
Kiinteistövero on mikä tahansa kiinteästä omaisuudesta maksettava vero. Verot määrää se kunta, jossa kiinteistö sijaitsee, ja maksavat kiinteistön omistajat. On implisiittistä ymmärrystä, että kiinteistöjen omistajat ovat vastuussa kiinteistöveron maksamisesta.
Kerätyillä veroilla rahoitetaan erilaisia kunnallisia ohjelmia, kuten vesi- ja viemäriparannuksia, lainvalvonta- ja palokuntaa, koulutusta, tien- ja tienrakennusta, virkamiehiä ja muita palveluja. Kiinteistöveroprosentit vaihtelevat lainkäyttöalueen mukaan.
Kun kiinteistövero jätetään maksamatta, veroviranomainen voi myydä kiinteistön asiakirjan tai omistusoikeuden – ja siten myös kiinteistön – maksaakseen takaisin maksamattomat verot. Veroviranomaisen – yleensä lääninhallituksen – on käytävä läpi useita oikeudellisia vaiheita saadakseen veroasiakirjan. Nämä vaiheet vaihtelevat paikallisten ja kunnallisten lakien mukaan, mutta niihin kuuluu ilmoittaminen kiinteistön omistajalle, veroilmoituksen hakeminen, ilmoituksen lähettäminen kiinteistöön ja julkisen myyntiilmoituksen lähettäminen.
Mikä on verotodistusmyynti?
Verokirjakaupassa kiinteistö ja siihen liittyvät erääntyneet kiinteistöverot myydään. Myynti tapahtuu huutokaupalla, jossa vähimmäistarjous on perittyjen verojen määrä korkoineen sekä kiinteistön myyntiin liittyvät kulut. Korkeimman tarjouksen tehnyt kiinteistön voittaa.
Verokirja siirtää omistusoikeuden ostajalle laillisesti yhdellä ehdolla: Uuden omistajan on usein maksettava koko velka 48-72 tunnin kuluessa tai kauppa peruuntuu. Mikä tahansa voittajan tarjoama vähimmäistarjouksen ylittävä summa voidaan siirtää laiminlyöneelle omistajalle. Tämä riippuu lainkäyttöalueesta.
Alkuperäinen omistaja voi menettää tämän ylimääräisen summan, jos hän ei vaadi sitä tietyn ajan kuluessa. Esimerkiksi Kaliforniassa korvausvaatimukset on jätettävä vuoden sisällä, kun taas Texasissa määräaika on kaksi vuotta. Georgiassa varoja voidaan hakea enintään viiden vuoden kuluttua veroasiakirjan myynnistä, jolloin ylimääräisten varojen palauttamiseksi vaaditaan oikeuden määräys.
Joissakin osavaltioissa on lunastusaika, jonka aikana alkuperäinen omistaja voi maksaa takaisin verovelkansa ja hankkia takaisin entisen omaisuutensa.
Erityisiä huomioita
Jotkut osavaltiot myyvät omistusoikeuden voittaneelle tarjoajalle veroasiakirjan myyntihuutokaupan päivänä, kun taas toiset sallivat lunastusajan, jonka aikana alkuperäisellä omistajalla on mahdollisuus maksaa verovelkansa ja lunastaa omaisuus. Jos omistaja päättää maksaa velkasitoumusnsa tässä ajassa, hänen on maksettava voittajalle huutokaupassa tarjottu summa korkoineen, jotka voivat olla melko korkeita.
Jos lunastusaika kuitenkin kuluu, eikä omistaja vieläkään palauta omaisuuskirjaansa, eniten tarjoavalla on mahdollisuus lunastaa omaisuus. Esimerkiksi Idahossa lunastusaika on 14 kuukautta, kun taas Iowassa omistajilla on vuosi ja yhdeksän kuukautta aikaa lunastaa omaisuutensa.
Tax Deeds vs. Tax pantit
Veropantit ovat samanlaisia kuin veroasiakirjat, mutta niissä on joitain hienoisia eroja. Vaikka veroasiakirjat siirtävät itse kiinteistön omistusoikeuden uudelle osapuolelle, veropantit ovat laillinen vaatimus omaisuutta vastaan, kun veroja ei ole maksettu. Veropantit tarjoavat sijoittajalle suhteellisen halvan sijoituksen, jonka tuotto on taattu. Panttioikeudet voivat maksaa muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen dollariin ja maksaa yksinkertaista korkoa, joka kertyy kuukausittain.
Panttioikeusprosessi alkaa valtion elimellä, joka asettaa panttioikeuden kiinteistöön, jos sen omistaja laiminlyö kiinteistöveronsa. Nämä panttioikeudet, jotka estävät omistajia tekemästä mitään omaisuuden kanssa, mukaan lukien sen jälleenrahoitus tai myynti, myydään huutokaupassa itse kiinteistön sijaan. Kiinnostuneet voivat sijoittaa näihin veropantituksiin tekemällä niistä tarjouksen. Tuotto perustuu kunnan sallimaan enimmäiskorkoon.
Kun kiinteistönomistaja laiminlyö kiinteistönsä laiminlyönnin, kunta lähettää hänelle ilmoituksen tulevasta veropantituksesta. Jos omistaja ei saa veroja ajan tasalle, veropantti pannaan huutokauppaan. Panttioikeus siirtyy eniten tarjoavalle, joka maksaa jäljellä olevan veron kunnalle. Panttioikeuden poistamiseksi kiinteistönomistajan on maksettava uudelle panttioikeuden omistajalle jäljellä oleva määrä korkoineen.
Sulkemishuutokaupat järjestetään yleensä kerran vuodessa. Esimerkiksi vuoden 2022 ulosmittaukset King Countyssa (Seattle, WA) tapahtuvat vasta syyskuussa 2023.
Esimerkki veroilmoituksesta
Oletetaan, että kiinteistön arvo veroasiakirjassa on 100 000 dollaria ja verot ovat 5 700 dollaria. Kiinteistön korkein tarjous on 49 000 dollaria.
Lääni ottaa tarjoussummasta 5 700 dollaria kiinteistöveron kattamiseksi, ja loput maksetaan alkuperäiselle omistajalle. Tässä esimerkissä 5 700 dollaria maksetaan läänille ja 43 300 dollaria (49 000 - 5 700 dollaria) alkuperäiselle omistajalle.
Tarjoaja saa asunnon omistuksen ja osakevoiton $ 100 000 - $ 49 000 = $ 51 000.
Kohokohdat
Verokirja myöntää kiinteistön omistusoikeuden valtion elimelle, kun omistaja ei maksa kiinteistöveroa.
Huutokaupan päätyttyä lääni saa kokonaisveropäätöksen, ja entinen omistaja saa nettotulon verojen ja sakkojen jälkeen.
Verokirjat myydään huutokaupassa korkeimman tarjouksen tehneelle vähimmäistarjouksella maksamattomista veroista korkoineen ja myyntiin liittyvillä kustannuksilla.
Tarjouskilpailun voittajilla on vähimmäisaika maksaa ostoksesta – yleensä 48–72 tuntia.
Kiinteistönomistajat voivat hakea kunnalle maksettua kiinteistöveron ylittävää summaa korkoineen.
UKK
Mitä eroa on veroasiakirjalla ja veropantioikeudella?
Veropanttioikeus on oikeudellinen merkintä siitä, että jollakin osapuolella on oikeus periä tuottoa tai arvoa omaisuudesta. Kaikki panttioikeudet ovat myöhempiä oikeuksia saada arvoa omaisuudesta. Verokirja on kiinteistön omistusoikeuden siirto kokonaisuudessaan kiinteistöverorikoksen vuoksi.
Mitä tapahtuu, jos en maksa kiinteistöveroa?
Kiinteistöverot ovat kunnallisten elinten sanktioita ja ne ovat lakisääteisiä velvoitteita kiinteistön omistamiselle. Kun kiinteistöveroa ei makseta, valtiolla on oikeus takavarikoida omaisuutesi, vaatia oikeuksia tuottoon velkojensa kattamiseksi ja luovuttaa omaisuus uudelle omistajalle. Tätä veroilmoitusprosessia koskevat säännöt vaihtelevat eri hallintoyksiköiden välillä.
Kuinka tyhjennetään verotodistus?
Verokirja tai veroasiakirjan myynti syntyy maksamattomista kiinteistöveroista. Jos kaikki verovelvoitteet selvitetään ja niihin liittyvät sakot, korot ja maksut maksetaan, verokirja selviää usein ennen huutokauppaa ja jää alkuperäiselle kiinteistön omistajalle.
