Skattskrá

Hvað er skattaskrá?

Hugtakið „skattaskrá“ vísar til lagaskjals sem veitir ríkisstofnun eignarhald á eign þegar eigandinn greiðir ekki tilheyrandi eignarskatta. Skattskrá veitir ríkisstofnuninni heimild til að selja eignina til að innheimta vanskilaskatta. Þegar eignin er seld er hún síðan færð til kaupanda. Þessi viðskipti eru kölluð „sala á skattabréfum“ og eru venjulega haldin á uppboðum.

Að skilja skattagerð

Fasteignaskattur er sérhver skattur sem greiddur er af fasteign. Skattar eru álagðir af því sveitarfélagi sem eignin er í og greidd af eigendum fasteigna. Það er gefið í skyn að eigendur fasteigna beri ábyrgð á greiðslu fasteignaskatts.

Skattarnir sem innheimtir eru eru notaðir til að fjármagna ýmsar áætlanir sveitarfélaga eins og endurbætur á vatni og fráveitu, löggæslu og slökkviliðsþjónustu, menntun, vega- og þjóðvegagerð, opinbera starfsmenn og aðra þjónustu. Fasteignaskattshlutföll eru mismunandi eftir lögsögu.

Þegar eignarskattar eru skildir eftir ógreiddir getur skattyfirvöld selt eignina eða eignarréttinn - og þar með eignina - til að endurheimta útistandandi skatta. Skattvaldið - venjulega sýslustjórn - verður að fara í gegnum röð lagalegra skrefa til að eignast skattbréf. Þessi skref eru breytileg eftir sveitarfélögum og sveitarfélögum en fela í sér að tilkynna fasteignaeiganda, sækja um skattagerð, birta tilkynningu á eigninni og birta opinbera sölutilkynningu.

Hvað er sölu á skattabréfi?

Í skattasölu er eignin með tilheyrandi vanskilaeignarsköttum seld. Salan fer fram með uppboði með lágmarkstilboði sem nemur upphæð skulda á baksköttum að viðbættum vöxtum, sem og kostnaði við sölu eignarinnar. Hæstbjóðandi vinnur eignina.

Skattgerðin færir löglega eignarhald til kaupanda með einu skilyrði: Nýi eigandinn þarf oft að greiða alla skuldina innan 48 til 72 klukkustunda, annars er salan hætt. Sérhverja upphæð sem vinningsbjóðandinn býður umfram lágmarkstilboð má eða má ekki afhenda gjaldþrota eiganda. Þetta fer eftir lögsögunni.

Upphaflegur eigandi getur fyrirgert þessari umframfjárhæð ef hann gerir ekki kröfu um hana innan tiltekins frests. Í Kaliforníu, til dæmis, þarf að leggja fram kröfur innan eins árs, en frestur í Texas er tvö ár. Í Georgíu er hægt að krefjast fjármuna allt að fimm árum eftir sölu skattabréfa, en þá þarf dómsúrskurð til að endurheimta umframfé.

Sum ríki hafa innlausnartímabil þar sem upprunalegi eigandinn getur greitt til baka skattaskuldir sínar og endurheimt fyrri eign sína.

Sérstök atriði

Þó að sum ríki selji titilinn til vinningsbjóðandans daginn sem uppboð skattabréfasölunnar fer fram, munu önnur leyfa innlausnartímabil þar sem upphaflegi eigandinn hefur tækifæri til að endurgreiða skattskuld sína og innleysa eignina. Kjósi eigandinn að greiða skuldbindingar sínar innan þess frests þarf hann að greiða vinningsbjóðanda upphæðina sem boðið var á uppboðinu auk vaxta sem geta verið nokkuð háir.

Hins vegar, ef innlausnartíminn líður, og eigandi enn ekki endurheimta eignarskírteini sitt, hefur hæstbjóðandi möguleika á að ná eigninni. Innlausnartímabilið í Idaho er til dæmis 14 mánuðir en eigendur í Iowa hafa eitt ár og níu mánuði til að leysa út eign sína.

Skattbréf vs skattveð

Skattveð eru svipuð skattabréfum, en það er nokkur lúmskur munur. Þó að skattabréf flytja eignarhald á eigninni sjálfri til nýs aðila, eru skattveð lögleg krafa á hendur eigninni þegar skattar eru ekki greiddir. Skattveð veita tiltölulega ódýra fjárfestingu fyrir fjárfesta með trygga ávöxtun. Veðbréf geta kostað allt frá nokkur hundruð til nokkur þúsund dollara og greiða einfalda vexti sem falla á mánaðarlega.

Veðsetningarferlið byrjar að ríkisstofnun setur veð í eign ef eigandi hennar er vanskil á fasteignagjöldum sínum. Þessi veð, sem kemur í veg fyrir að eigendur geti gert eitthvað við eignina, þar með talið endurfjármögnun eða sölu, eru seld á uppboði frekar en eignina sjálfa. Áhugasamir geta fjárfest í þessum skattaskuldbindingum með því að bjóða í þau. Ávöxtunin miðast við hámarksvexti sem sveitarfélagið leyfir.

Þegar fasteignaeigandi vanhæfir eign sína sendir sveitarfélagið tilkynningu þar sem honum er bent á væntanleg skattveð. Ef eigandinn færir ekki skattana upp í dag er skattveðrétturinn síðan settur á uppboð. Veðrétturinn færist til hæstbjóðanda sem greiðir sveitarfélaginu eftirstöðvar útsvars. Til að afnema veð þarf fasteignaeigandi að greiða nýjum veðeiganda eftirstöðvar fjárhæðar auk vaxta.

Nauðungaruppboð eru að jafnaði haldin einu sinni á ári. Til dæmis munu 2022 fjárnám í King County (Seattle, WA) ekki eiga sér stað fyrr en í september 2023.

Dæmi um sölu á skattabréfi

Gerum ráð fyrir að verðmæti eignar í sölu skattabréfa sé metið vera $100.000 og hefur $5.700 í bakskatta. Hæsta boð í eignina er $49.000.

Sýslan mun taka $ 5.700 af tilboðsupphæðinni til að standa straum af fasteignagjöldum og afgangurinn verður greiddur til upprunalega eigandans. Í þessu dæmi eru $5.700 sendar til sýslunnar og $43.300 ($49.000 - $5.700) eru sendar til upprunalega eigandans.

Bjóðandinn fær titil á heimilinu og hagnað af eigin fé upp á $100.000 - $49.000 = $51.000.

Hápunktar

• Skattgerð veitir ríkisstofnun eignarhald á fasteign þegar eigandi greiðir ekki tilheyrandi fasteignagjöld.

• Við lok uppboðs fær sýslan heildarskattaálagningu og fyrrverandi eigandi fær hreinan ágóða eftir skatta og sektir.

• Skattbréf eru seld hæstbjóðanda á uppboði fyrir lágmarkstilboð af útistandandi sköttum auk vaxta og kostnaðar sem tengist sölunni.

• Vel heppnaðir bjóðendur hafa lágmarkstíma til að greiða fyrir kaupin — venjulega 48 til 72 klukkustundir.

• Fasteignaeigendur geta gert kröfu um að fá hvaða fjárhæð sem er greidd til sveitarfélagsins umfram fasteignagjöld að viðbættum vöxtum.

Algengar spurningar

Hver er munurinn á skattgerningi og skattveði?

Skattveð er lagaleg merking um að einn aðili hafi rétt til að innheimta ágóða eða verðmæti af eign. Öll veð eru síðari réttur til að fá verðmæti af eign. Skattgerð er fullur flutningur á eignarrétti eignar vegna vanskila á fasteignaskatti.

Hvað gerist ef ég borga ekki fasteignaskatta?

Fasteignagjöld eru viðurkennd af sveitarfélögum og eru lagalegar skyldur til að eiga fasteignir. Með því að greiða ekki fasteignaskatta hefur ríkið rétt til að taka eign þína, krefjast réttar yfir ágóða til að standa straum af skuldbindingum sínum og ráðstafa eign til nýs eiganda. Reglurnar í kringum þetta skattagerðarferli eru mismunandi milli ríkisaðila.

Hvernig hreinsa ég skattaskrá?

Skattgerð eða skattabréfasala verður til vegna ógreiddra fasteignagjalda. Ef allar skattaskuldbindingar eru afgreiddar og tengdar viðurlög, vextir og gjöld eru greidd, mun skattaskírteini oft hreinsast fyrir uppboð og verða eftir hjá upprunalega eignareigandanum.