Skatteskøde
Hvad er et skatteskøde?
Udtrykket "skatteakt" refererer til et juridisk dokument, der giver ejendomsretten til en ejendom til et statsligt organ, når ejeren undlader at betale tilhørende ejendomsskatter. Et skatteskøde giver den offentlige myndighed bemyndigelse til at sælge ejendommen for at opkræve de forfaldne skatter. Når ejendommen er solgt, overdrages den til køber. Disse transaktioner kaldes "skattebrevssalg" og afholdes normalt på auktioner.
Forståelse af et skatteskøde
En ejendomsskat er enhver skat, der betales på et stykke fast ejendom. Skatter beregnes af den kommune, hvor ejendommen er beliggende, og betales af ejerne af fast ejendom. Der er en underforstået forståelse af, at ejere af fast ejendom er ansvarlige for at betale ejendomsskatteansættelser.
De opkrævede skatter bruges til at finansiere forskellige kommunale programmer såsom vand- og kloakforbedringer, retshåndhævelse og brandvæsen, uddannelse, vej- og motorvejsbyggeri, offentligt ansatte og andre tjenester. Ejendomsskattesatserne varierer efter jurisdiktion.
Når ejendomsskatter efterlades ubetalte, kan skattemyndigheden sælge ejendommens skøde eller ejendom - og dermed ejendommen - for at inddrive de udestående skatter. Skattemyndigheden - normalt en amtsregering - skal gennemgå en række juridiske skridt for at erhverve et skatteskøde. Disse trin varierer med lokale og kommunale love, men omfatter at underrette ejendomsejeren, ansøge om skatteskødet, opslå en meddelelse på ejendommen og offentliggøre en offentlig meddelelse om salg.
Hvad er et skatteskødssalg?
Ved et skatteskødesalg sælges ejendommen med tilhørende forfaldne ejendomsskatter. Salget sker gennem en auktion med et minimumsbud på beløbet af skyldige restskat plus renter, samt omkostninger forbundet med salg af ejendommen. Højestbydende vinder ejendommen.
Skatteskødet overdrager lovligt ejendomsretten til køberen på én betingelse: Den nye ejer skal ofte betale hele det skyldige beløb inden for 48 til 72 timer, ellers annulleres salget. Ethvert bud fra den vindende budgiver, der overstiger minimumsbuddet, kan eller kan ikke overføres til den forfaldne ejer. Dette afhænger af jurisdiktionen.
Den oprindelige ejer kan miste dette overskydende beløb, hvis de ikke gør krav på det inden for en nærmere angivet periode. I Californien skal krav indgives inden for et år, mens fristen i Texas er to år. I Georgien kan midler kræves op til fem år efter et salg af skatteskøder, hvorefter der kræves en retskendelse for at hente overskydende midler.
Nogle stater har en indløsningsperiode, hvor den oprindelige ejer kan betale deres skattegæld tilbage og generhverve deres tidligere ejendom.
Særlige overvejelser
Mens nogle stater sælger titlen til den vindende budgiver på dagen for auktionen over skatteskødesalget, vil andre tillade en indløsningsperiode, hvor den oprindelige ejer har mulighed for at tilbagebetale deres skattegæld og indløse ejendommen. Vælger ejeren at betale deres gældsforpligtelser inden for denne periode, skal de betale den vindende budgiver det beløb, der er budt på auktionen plus renter, som kan være ret høje.
Men hvis indløsningsperioden udløber, og ejeren stadig ikke kræver deres ejendomsbrev tilbage, har højestbydende en chance for at tvangsauktionere ejendommen. Indløsningsperioden i Idaho er for eksempel 14 måneder, mens ejere i Iowa har et år og ni måneder til at indløse deres ejendom.
Skattedokumenter vs. Skattepant
Skatterettigheder ligner skatteskøder, men der er nogle subtile forskelle. Mens skatteskøder overfører ejendomsretten til selve ejendommen til en ny part, er skattepantret et retskrav mod ejendommen, når skatterne ikke betales. Skattepant giver en relativt billig investering for investorer med et garanteret afkast. Liens kan koste alt fra et par hundrede til et par tusinde dollars og betale simple renter, der påløber på månedsbasis.
Panteretten begynder et statsligt organ lægger en pant i en ejendom, hvis dens ejer misligholder deres ejendomsskatter. Disse panterettigheder, som forhindrer ejere i at gøre noget med ejendommen, herunder refinansiering eller salg af den, sælges på auktion i stedet for selve ejendommen. Interesserede parter kan investere i disse skatteretlige forpligtelser ved at byde på dem. Afkastet er baseret på en maksimal rentesats, som kommunen tillader.
Når en ejendomsejer misligholder sin ejendom, sender kommunen en meddelelse om det kommende skattepant. Hvis ejeren ikke bringer skatterne ajour, sættes skattepantet herefter på auktion. Panteretten overgår til højstbydende, som betaler det udestående skattebeløb til kommunen. For at fjerne panteretten skal ejendomsejeren betale den nye pantejer det udestående beløb plus renter.
Tvangsauktioner gennemføres typisk en gang om året. For eksempel vil tvangsauktioner i 2022 i King County (Seattle, WA) først ske i september 2023.
Eksempel på et skatteskødssalg
Antag, at værdien af en ejendom i et skatteskødesalg vurderes til at være 100.000 $ og har 5.700 $ i tilbageskat. Det højeste bud på ejendommen er $49.000.
Amtet vil tage $5.700 fra budbeløbet for at dække de skyldige ejendomsskatter, og resten vil blive udbetalt til den oprindelige ejer. I dette eksempel er $5.700 remitteret til amtet og $43.300 ($49.000 - $5.700) overføres til den oprindelige ejer.
Budgiveren får titlen på boligen og en egenkapitalfortjeneste på $100.000 - $49.000 = $51.000.
Højdepunkter
Et skatteskøde giver ejendomsretten til en ejendom til et statsligt organ, når ejeren undlader at betale de tilhørende ejendomsskatter.
Ved auktionens afslutning modtager amtet den samlede restanceansættelse, og den tidligere ejer modtager nettoprovenuet efter skatter og bod.
Skatteskøder sælges til højestbydende på auktion for et minimumsbud af de udestående skatter plus renter og omkostningerne forbundet med salget.
Succesfulde budgivere har et minimum af tid til at betale for købet - normalt 48 til 72 timer.
Ejendomsejere kan fremsætte krav om at få udbetalt ethvert beløb til kommunen, der overstiger ejendomsskatterne med tillæg af renter.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen mellem et skattebrev og et skattepant?
Et skattepant er en juridisk betegnelse for, at den ene part har rettigheder til at opkræve udbytte eller værdi fra en ejendom. Alle panterettigheder er efterfølgende rettigheder til at modtage værdi fra et aktiv. Et skatteskøde er den fulde overførsel af ejendomsretten til en ejendom på grund af ejendomsskattekriminalitet.
Hvad sker der, hvis jeg ikke betaler ejendomsskat?
Ejendomsskatter er sanktioneret af kommunale myndigheder og er juridiske forpligtelser for at eje fast ejendom. Ved ikke at betale ejendomsskat har regeringen ret til at beslaglægge din ejendom, kræve rettigheder over udbyttet for at dække deres skyldige forpligtelser og disponere over en ejendom til en ny ejer. Reglerne omkring denne skatteskødsproces varierer mellem statslige enheder.
Hvordan klarer jeg et skatteskøde?
Et skatteskøde eller skatteskødesalg opstår på grund af ubetalte ejendomsskatter. Hvis alle skatteforpligtelser er ryddet, og dertilhørende bøder, renter og gebyrer betales, vil et skatteskød ofte blive ryddet inden auktion og forblive hos den oprindelige ejendomsejer.
