Steuerbescheid

Was ist eine Steuerurkunde?

Der Begriff „Steuerurkunde“ bezieht sich auf ein Rechtsdokument, das einer staatlichen Stelle das Eigentum an einer Immobilie zuerkennt, wenn der Eigentümer die damit verbundenen Grundsteuern nicht zahlt. Eine Steuerurkunde gibt der Regierungsbehörde die Vollmacht, das Eigentum zu verkaufen, um die rückständigen Steuern einzutreiben. Nach dem Verkauf geht die Immobilie dann auf den Käufer über. Diese Transaktionen werden als „Steuerurkundenverkäufe“ bezeichnet und finden normalerweise auf Auktionen statt.

Verstehen einer Steuerurkunde

Eine Grundsteuer ist jede Steuer, die auf ein Grundstück gezahlt wird. Die Steuern werden von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet, und von den Eigentümern der Immobilien bezahlt. Es wird vorausgesetzt, dass Eigentümer von Immobilien für die Zahlung der Grundsteuerveranlagung verantwortlich sind.

Die eingenommenen Steuern werden zur Finanzierung verschiedener kommunaler Programme wie Wasser- und Abwasserverbesserungen, Strafverfolgung und Feuerwehr, Bildung, Straßen- und Autobahnbau, öffentliche Bedienstete und andere Dienstleistungen verwendet. Die Grundsteuersätze variieren je nach Gerichtsbarkeit.

Wenn Grundsteuern unbezahlt bleiben, kann die Steuerbehörde die Urkunde oder den Titel der Immobilie – und damit die Immobilie – verkaufen, um die ausstehenden Steuern zurückzufordern. Die Steuerbehörde – in der Regel eine Bezirksregierung – muss eine Reihe von rechtlichen Schritten durchlaufen, um eine Steuerurkunde zu erhalten. Diese Schritte variieren je nach lokalem und kommunalem Recht, umfassen jedoch die Benachrichtigung des Grundstückseigentümers, die Beantragung der Steuerurkunde, das Aushängen einer Mitteilung am Grundstück und das Aushängen einer öffentlichen Verkaufsanzeige.

Was ist ein Steuerurkundenverkauf?

Bei einem Steuerurkundenverkauf wird die Immobilie mit den damit verbundenen überfälligen Grundsteuern veräußert. Der Verkauf erfolgt durch eine Auktion mit einem Mindestgebot in Höhe der geschuldeten Steuernachzahlungen zuzüglich Zinsen sowie der mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.

Die Steuerurkunde überträgt das Eigentum unter einer Bedingung rechtsgültig auf den Käufer: Der neue Eigentümer muss oft den gesamten geschuldeten Betrag innerhalb von 48 bis 72 Stunden bezahlen oder der Verkauf wird storniert. Jeder Gebotsbetrag des Höchstbietenden, der das Mindestgebot übersteigt, kann an den säumigen Eigentümer überwiesen werden oder nicht. Dies hängt von der Gerichtsbarkeit ab.

Der ursprüngliche Eigentümer kann diesen Überschussbetrag verwirken, wenn er ihn nicht innerhalb einer bestimmten Frist geltend macht. In Kalifornien müssen Ansprüche beispielsweise innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden, während die Frist in Texas zwei Jahre beträgt. In Georgien können Gelder bis zu fünf Jahre nach dem Verkauf einer Steuerurkunde eingefordert werden. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Gerichtsbeschluss erforderlich, um überschüssige Gelder abzurufen.

Einige Staaten haben eine Rückzahlungsfrist, während der der ursprüngliche Eigentümer seine Steuerschuld zurückzahlen und sein früheres Eigentum zurückerlangen kann.

Besondere Überlegungen

Während einige Staaten den Titel am Tag der Steuerurkundenverkaufsauktion an den Gewinner verkaufen, gewähren andere eine Rückzahlungsfrist, während der der ursprüngliche Eigentümer die Möglichkeit hat, seine Steuerschuld zurückzuzahlen und das Eigentum einzulösen. Entscheidet sich der Eigentümer dafür, seine Verbindlichkeiten innerhalb dieser Frist zu begleichen, muss er dem erfolgreichen Bieter den bei der Auktion gebotenen Betrag zuzüglich Zinsen zahlen, die ziemlich hoch sein können.

Wenn die Einlösungsfrist jedoch verstrichen ist und der Eigentümer seine Eigentumsurkunde immer noch nicht zurückfordert, hat der Höchstbietende die Möglichkeit, das Eigentum zu verpfänden. Die Rückzahlungsfrist in Idaho beträgt beispielsweise 14 Monate, während Eigentümer in Iowa ein Jahr und neun Monate Zeit haben, um ihre Immobilie einzulösen.

Steuerurkunden vs. Steuerpfandrechte

Tax Liens ähneln Steuerurkunden, es gibt jedoch einige subtile Unterschiede. Während Steuerurkunden das Eigentum an der Immobilie selbst auf eine neue Partei übertragen, sind Steuerpfandrechte ein Rechtsanspruch gegen die Immobilie, wenn die Steuern nicht bezahlt werden. Tax Liens bieten Anlegern eine relativ günstige Anlage mit garantierter Rendite. Pfandrechte können zwischen ein paar hundert und ein paar tausend Dollar kosten und einfache Zinsen zahlen, die monatlich anfallen.

Das Pfandrechtsverfahren beginnt damit, dass eine Regierungsbehörde ein Pfandrecht gegen eine Immobilie platziert, wenn der Eigentümer mit seinen Grundsteuern in Verzug gerät. Diese Pfandrechte, die den Eigentümer daran hindern, irgendetwas mit der Immobilie zu tun, einschließlich der Refinanzierung oder des Verkaufs, werden eher versteigert als die Immobilie selbst. Interessenten können in diese Tax Liens investieren, indem sie für sie bieten. Die Rendite basiert auf einem von der Gemeinde erlaubten Höchstzinssatz.

Wenn ein Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück in Verzug gerät, sendet die Gemeinde eine Mitteilung, in der sie auf das bevorstehende Steuerpfandrecht hingewiesen wird. Wenn der Eigentümer die Steuern nicht auf den neuesten Stand bringt, wird das Steuerpfand dann versteigert. Das Pfandrecht geht auf den Meistbietenden über, der den ausstehenden Steuerbetrag an die Gemeinde abführt. Um das Pfandrecht aufzuheben, muss der Grundstückseigentümer dem neuen Pfandgläubiger den ausstehenden Betrag zuzüglich Zinsen zahlen.

Zwangsversteigerungen werden in der Regel einmal im Jahr durchgeführt. Beispielsweise werden 2022 Zwangsvollstreckungen in King County (Seattle, WA) erst im September 2023 stattfinden.

Beispiel für einen Steuerurkundenverkauf

Angenommen, der Wert einer Immobilie in einer Steuerurkunde wird auf 100.000 $ geschätzt und hat 5.700 $ an Steuernachzahlungen. Das Höchstgebot für das Grundstück liegt bei 49.000 $.

Die Grafschaft wird 5.700 $ vom Gebotsbetrag einziehen, um die fälligen Grundsteuern zu decken, und der Rest wird an den ursprünglichen Eigentümer gezahlt. In diesem Beispiel werden 5.700 $ an den Bezirk und 43.300 $ (49.000 $ - 5.700 $) an den ursprünglichen Eigentümer überwiesen.

Der Bieter erhält den Titel des Hauses und einen Eigenkapitalgewinn von 100.000 $ - 49.000 $ = 51.000 $.

Höhepunkte

• Eine Steuerurkunde überträgt das Eigentum an einer Immobilie an eine staatliche Stelle, wenn der Eigentümer die damit verbundenen Grundsteuern nicht zahlt.

• Am Ende der Auktion erhält der Bezirk den gesamten überfälligen Steuerbescheid, und der frühere Eigentümer erhält den Nettoerlös nach Steuern und Strafen.

• Steuerurkunden werden meistbietend zu einem Mindestgebot der ausstehenden Steuern zuzüglich Zinsen und der mit dem Verkauf verbundenen Kosten versteigert.

• Erfolgreiche Bieter haben eine Mindestzeit, um den Kauf zu bezahlen – normalerweise 48 bis 72 Stunden.

• Grundstückseigentümer können einen Anspruch auf Erhalt jedes Betrags geltend machen, der an die Gemeinde gezahlt wird, der die Grundsteuer zuzüglich Zinsen übersteigt.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer Steuerurkunde und einem Steuerpfandrecht?

Ein Steuerpfandrecht ist eine gesetzliche Bezeichnung, dass eine Partei das Recht hat, Erlöse oder Werte aus einer Immobilie zu erheben. Alle Pfandrechte sind nachträgliche Rechte, Wert von einem Vermögenswert zu erhalten. Eine Steuerurkunde ist die vollständige Übertragung des Eigentumstitels einer Immobilie aufgrund von Verzug bei der Grundsteuer.

Was passiert, wenn ich keine Grundsteuer zahle?

Grundsteuern werden von kommunalen Regierungsbehörden sanktioniert und sind gesetzliche Verpflichtungen für den Besitz von Immobilien. Durch die Nichtzahlung von Grundsteuern hat die Regierung das Recht, Ihr Eigentum zu beschlagnahmen, Ansprüche auf Erlöse geltend zu machen, um ihre geschuldeten Verpflichtungen zu decken, und ein Eigentum an einen neuen Eigentümer zu veräußern. Die Regeln für diesen Steuerurkundenprozess variieren zwischen staatlichen Stellen.

Wie lösche ich eine Steuerurkunde?

Eine Steuerurkunde oder ein Steuerurkundenverkauf entsteht aufgrund nicht gezahlter Grundsteuern. Wenn alle Steuerverpflichtungen geklärt und die damit verbundenen Strafen, Zinsen und Gebühren bezahlt sind, wird eine Steuerurkunde häufig vor der Auktion gelöscht und verbleibt beim ursprünglichen Eigentümer der Immobilie.