Surat Ikatan Cukai

Apakah Surat Ikatan Cukai?

Istilah "surat ikatan cukai" merujuk kepada dokumen undang-undang yang memberikan pemilikan harta kepada badan kerajaan apabila pemilik gagal membayar apa-apa cukai harta yang berkaitan. Surat ikatan cukai memberi agensi kerajaan kuasa untuk menjual harta tersebut bagi mengutip cukai yang tertunggak. Setelah dijual, harta itu kemudiannya dipindahkan kepada pembeli. Urus niaga ini dipanggil "jualan surat ikatan cukai" dan biasanya diadakan di lelongan.

Memahami Surat Ikatan Cukai

Cukai harta ialah sebarang cukai yang dibayar ke atas sekeping harta tanah. Cukai dinilai oleh kerajaan perbandaran di mana harta itu terletak dan dibayar oleh pemilik hartanah. Terdapat pemahaman yang tersirat bahawa pemilik harta tanah bertanggungjawab untuk membayar taksiran cukai harta.

Cukai yang dikutip digunakan untuk membiayai pelbagai program perbandaran seperti penambahbaikan air dan pembetung, penguatkuasaan undang-undang dan perkhidmatan bomba, pendidikan, pembinaan jalan dan lebuh raya, penjawat awam, dan perkhidmatan lain. Kadar cukai hartanah berbeza mengikut bidang kuasa.

Apabila cukai harta tanah dibiarkan tidak dibayar, pihak berkuasa cukai boleh menjual surat ikatan atau hak milik harta itu—dan oleh itu, harta itu—untuk mendapatkan semula cukai tertunggak. Pihak berkuasa cukai—biasanya kerajaan daerah—mesti melalui beberapa langkah undang-undang untuk memperoleh surat ikatan cukai. Langkah-langkah ini berbeza-beza mengikut undang-undang tempatan dan perbandaran tetapi termasuk memaklumkan pemilik hartanah, memohon surat ikatan cukai, menyiarkan notis di hartanah dan menyiarkan notis jualan awam.

Apakah itu Jualan Surat Ikatan Cukai?

Dalam penjualan surat ikatan cukai, harta dengan cukai harta tertunggak yang berkaitan dijual. Penjualan berlaku melalui lelongan dengan bida minimum amaun cukai balik yang terhutang serta faedah, serta kos yang berkaitan dengan penjualan hartanah. Penawar tertinggi memenangi harta itu.

Surat ikatan cukai memindahkan pemilikan kepada pembeli secara sah dengan satu syarat: Pemilik baharu mesti selalu membayar keseluruhan jumlah terhutang dalam masa 48 hingga 72 jam, atau penjualan dibatalkan. Sebarang amaun bidaan oleh pembida yang menang melebihi bidaan minimum boleh atau tidak boleh diserahkan kepada pemilik yang tidak membayar. Ini bergantung kepada bidang kuasa.

Pemilik asal boleh kehilangan jumlah lebihan ini jika mereka tidak menuntutnya dalam tempoh masa yang ditetapkan. Di California, sebagai contoh, tuntutan mesti difailkan dalam tempoh satu tahun, manakala tarikh akhir di Texas ialah dua tahun. Di Georgia, dana boleh dituntut sehingga lima tahun selepas penjualan surat ikatan cukai, di mana perintah mahkamah diperlukan untuk mendapatkan lebihan dana.

Sesetengah negeri mempunyai tempoh penebusan di mana pemilik asal boleh membayar balik hutang cukai mereka dan memperoleh semula bekas harta mereka.

Pertimbangan Khas

Walaupun sesetengah negeri menjual hak milik kepada pembida yang menang pada hari lelongan jualan surat ikatan cukai, yang lain akan membenarkan tempoh penebusan di mana pemilik asal mempunyai peluang untuk membayar balik hutang cukai mereka dan menebus harta tersebut. Jika pemilik memilih untuk membayar obligasi hutang mereka dalam tempoh ini, mereka mesti membayar pembida yang menang jumlah bidaan pada lelongan ditambah faedah, yang boleh menjadi agak tinggi.

Walau bagaimanapun, jika tempoh penebusan berlalu, dan pemilik masih tidak menuntut semula surat ikatan harta mereka, pembida tertinggi mempunyai peluang untuk merampas harta tersebut. Tempoh penebusan di Idaho, contohnya, ialah 14 bulan, manakala pemilik di Iowa mempunyai satu tahun dan sembilan bulan untuk menebus harta mereka.

Surat Ikatan Cukai lwn. Lien Cukai

Lien cukai adalah serupa dengan surat ikatan cukai, tetapi terdapat beberapa perbezaan yang ketara. Walaupun surat ikatan cukai memindahkan pemilikan harta itu sendiri kepada pihak baharu, lien cukai ialah tuntutan undang-undang terhadap harta tersebut apabila cukai tidak dibayar. Lien cukai menyediakan pelaburan yang agak murah untuk pelabur dengan pulangan yang terjamin. Lien boleh berharga dari beberapa ratus hingga beberapa ribu dolar dan membayar faedah mudah yang terakru setiap bulan.

Proses lien bermula badan kerajaan meletakkan lien terhadap harta jika pemiliknya mungkir cukai harta mereka. Lien ini, yang menghalang pemilik daripada melakukan apa-apa dengan harta itu, termasuk membiayai semula atau menjualnya,. dijual di lelongan dan bukannya harta itu sendiri. Pihak yang berminat boleh melabur dalam lien cukai ini dengan membidanya. Pulangan adalah berdasarkan kadar faedah maksimum yang dibenarkan oleh majlis perbandaran.

Apabila pemilik hartanah ingkar pada harta mereka, majlis perbandaran menghantar notis yang menasihati mereka tentang lien cukai yang akan datang. Jika pemilik tidak memperbaharui cukai tersebut, lien cukai tersebut kemudiannya diletakkan untuk dilelong. Lien dipindahkan kepada pembida tertinggi, yang membayar jumlah cukai tertunggak kepada majlis perbandaran. Untuk mengeluarkan lien, pemilik hartanah mesti membayar kepada pemilik lien baharu jumlah tertunggak ditambah faedah.

Lelongan rampasan biasanya dijalankan sekali setahun. Contohnya, perampasan 2022 di King County (Seattle, WA) tidak akan berlaku sehingga September 2023.

Contoh Jualan Surat Ikatan Cukai

Andaikan nilai harta dalam penjualan surat ikatan cukai dinilai sebagai $100,000 dan mempunyai cukai belakang $5,700. Bidaan tertinggi pada hartanah ialah $49,000.

Daerah akan mengambil $5,700 daripada jumlah bida untuk menampung cukai harta yang perlu dibayar, dan selebihnya akan dibayar kepada pemilik asal. Dalam contoh ini, $5,700 diserahkan kepada daerah dan $43,300 ($49,000 - $5,700) diserahkan kepada pemilik asal.

Pembida mendapat hak milik rumah dan keuntungan ekuiti $100,000 - $49,000 = $51,000.

##Sorotan

Surat ikatan cukai memberikan pemilikan harta kepada badan kerajaan apabila pemilik gagal membayar cukai harta yang berkaitan.
Pada penutupan lelongan, daerah menerima jumlah taksiran cukai tertunggak, dan bekas pemilik menerima hasil bersih selepas cukai dan penalti.
Surat ikatan cukai dijual kepada pembida tertinggi pada lelongan untuk bidaan minimum cukai tertunggak ditambah faedah dan kos yang berkaitan dengan jualan.
Pembida yang berjaya mempunyai jumlah masa minimum untuk membayar pembelian—biasanya 48 hingga 72 jam.
Pemilik hartanah boleh memfailkan tuntutan untuk menerima sebarang jumlah yang dibayar kepada majlis perbandaran yang melebihi cukai hartanah serta faedah.

##Soalan Lazim

Apakah Perbezaan Antara Surat Ikatan Cukai dan Lien Cukai?

Lien cukai ialah penetapan undang-undang bahawa satu pihak mempunyai hak untuk mengutip hasil atau nilai daripada harta. Semua lien adalah hak berikutnya untuk menerima nilai daripada aset. Surat ikatan cukai ialah penghantaran penuh hak milik harta kerana kenakalan cukai harta.

Apa Berlaku Jika Saya Tidak Membayar Cukai Harta?

Cukai hartanah dibenarkan oleh badan kerajaan perbandaran dan merupakan kewajipan undang-undang untuk memiliki hartanah. Dengan tidak membayar cukai harta, kerajaan mempunyai hak untuk merampas harta anda, menuntut hak ke atas hasil untuk menampung kewajipan terhutang mereka dan melupuskan harta kepada pemilik baharu. Peraturan sekitar proses surat ikatan cukai ini berbeza-beza antara entiti kerajaan.

Bagaimanakah Saya Menjelaskan Surat Ikatan Cukai?

Surat ikatan cukai atau penjualan surat ikatan cukai timbul disebabkan oleh cukai harta yang belum dibayar. Jika semua kewajipan cukai dijelaskan dan penalti, faedah dan yuran yang berkaitan dibayar, surat ikatan cukai selalunya akan dijelaskan sebelum lelongan dan kekal dengan pemilik harta asal.