Freddie Mac—Société fédérale d'hypothèques sur les prêts immobiliers (FHLMC)

Qu'est-ce que Freddie Mac—Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC) ?

La Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC) est une entreprise détenue par des actionnaires et parrainée par le gouvernement (GSE) agréée par le Congrès en 1970 pour assurer le flux d'argent vers les prêteurs hypothécaires, qui à son tour soutient l'accession à la propriété et le logement locatif pour les Américains à revenu moyen. Le FHLMC, familièrement connu sous le nom de Freddie Mac, achète, garantit et titrise des prêts immobiliers et est un pilier du marché hypothécaire secondaire.

Histoire de Freddie Mac

Freddie Mac a été créé lorsque le Congrès a adopté la loi sur le financement immobilier d'urgence en 1970. Filiale en propriété exclusive du Federal Home Loan Bank System (FHLBS),. elle représentait une tentative de réduire le risque de taux d'intérêt pour les associations d'épargne et de prêt et les petites banques. En 1989, en vertu de la Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA),. Freddie Mac a subi une réorganisation. Elle est devenue une société publique, avec des actions pouvant être négociées à la Bourse de New York.

En 2008, lors de la crise financière déclenchée par l'effondrement des prêts hypothécaires à risque, le gouvernement américain, en particulier la Federal Housing Finance Agency, a pris le contrôle de Freddie Mac. Bien qu'il soit progressivement en transition vers l'indépendance, il reste sous tutelle fédérale.

Que fait Freddie Mac ?

Freddie Mac a été créé pour améliorer le flux de crédit vers différentes parties de l'économie. Avec une GSE similaire,. Fannie Mae, c'est un acteur clé sur le marché hypothécaire secondaire.

Freddie Mac ne crée pas ou ne gère pas lui-même les hypothèques résidentielles. Au lieu de cela, il achète des prêts immobiliers auprès de banques et d'autres prêteurs hypothécaires commerciaux (donnant à ces institutions des fonds qu'elles peuvent ensuite utiliser pour financer davantage de prêts et d'hypothèques). Ces prêts doivent répondre à certaines normes établies par Freddie Mac.

Après avoir acheté un grand nombre de ces hypothèques, Freddie Mac les détient dans son propre portefeuille ou les combine et les vend sous forme de titres adossés à des hypothèques (MBS) à des investisseurs qui recherchent un flux de revenu stable. Dans tous les cas, il « assure » ces hypothèques, c'est-à-dire qu'il garantit le paiement ponctuel du principal et des intérêts sur les prêts. En conséquence, les titres émis par Freddie Mac ont tendance à être très liquides et à avoir une cote de crédit proche de celle des bons du Trésor américain.

62 %

Le pourcentage de tous les prêts hypothécaires américains (c'est-à-dire les nouveaux prêts) titrisés et garantis par Freddie Mac et son entreprise sœur, Fannie Mae, à la mi-2020.

Critique de Freddie Mac

Freddie Mac a fait l'objet de critiques parce que ses liens avec le gouvernement américain lui permettent d'emprunter de l'argent à des taux d'intérêt inférieurs à ceux des autres institutions financières. Grâce à cet avantage de financement, il émet de grandes quantités de dette (connues sur le marché sous le nom de «dette d'agence» ou «agences»), et à son tour achète et détient un énorme portefeuille de prêts hypothécaires connu sous le nom de «portefeuille retenu».

Certaines personnes pensent que la taille du portefeuille conservé, combinée aux complexités de la gestion du risque hypothécaire, pose un risque systématique important pour l' économie américaine. Les critiques ont fait valoir que la croissance incontrôlée de Freddie Mac et Fannie Mae a conduit à la crise du crédit de 2008 qui a plongé les États-Unis dans la Grande Récession. (En réponse, les défenseurs des entreprises soutiennent que, bien que Freddie et Fannie aient pris de mauvaises décisions commerciales et détenu un capital insuffisant pendant la bulle immobilière, leurs portefeuilles ne représentaient qu'une infime fraction du total des prêts subprime.)

Le moratoire sur les saisies unifamiliales de Fannie Mae et Freddie Mac, mis en place en raison de la crise économique de 2020, a pris fin le 31 juillet 2021. Cependant, les expulsions de biens immobiliers sont interrompues jusqu'au 30 septembre et leurs programmes d'abstention se poursuivent. Les propriétaires ayant des hypothèques peuvent s'inscrire et suspendre leurs paiements jusqu'à un an; ceux qui étaient inscrits au 28 février 2021 peuvent être admissibles jusqu'à 18 mois. D'autres emprunteurs peuvent être admissibles à une modification de prêt.

Freddie Mac contre Fannie Mae

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association ou FNMA) a été créée en 1938 dans le cadre d'un amendement à la Loi nationale sur l'habitation. Il était considéré comme une agence du gouvernement fédéral et son rôle était d'agir comme un marché hypothécaire secondaire qui pouvait acheter, détenir ou vendre des prêts assurés par la Federal Housing Administration. Fannie Mae a cessé d'être une agence du gouvernement fédéral et est devenue une société privée-publique en vertu du Charter Act de 1954.

Fannie Mae et Freddie Mac sont très similaires. Les deux sont des sociétés cotées en bourse qui ont été agréées pour servir une mission publique. La principale différence entre les deux réside dans la source des prêts hypothécaires qu'ils achètent. Fannie Mae achète des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail ou commerciales, tandis que Freddie Mac obtient ses prêts auprès de petites banques, souvent appelées « banques d'épargne » ou «associations d'épargne et de crédit», qui se concentrent sur la fourniture de services bancaires aux communautés.

Points forts

Freddie Mac est une entreprise détenue par des actionnaires et parrainée par le gouvernement (GSE) agréée par le Congrès en 1970 pour soutenir l'accession à la propriété des Américains à revenu moyen.
Le rôle de Freddie Mac est d'acheter un grand nombre de prêts auprès de prêteurs hypothécaires, puis de les combiner et de les vendre sous forme de titres adossés à des hypothèques.
Fannie Mae et Freddie Mac sont tous deux des GSE cotées en bourse. La principale différence entre eux est que Fannie Mae achète des prêts hypothécaires auprès de grandes banques de détail ou commerciales, tandis que Freddie Mac obtient ses prêts auprès de petites banques.
Certains ont fait valoir que la croissance incontrôlée de Fannie Mae et Freddie Mac était le principal moteur de ce qui a conduit à la crise du crédit de 2008 qui s'est transformée en Grande Récession.
Freddie Mac est le surnom officiellement reconnu de la Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC).