Arrangement de location foncière
Qu'est-ce qu'un accord de location foncière ?
Un arrangement de location foncière est une situation dans laquelle quelqu'un possède un bâtiment mais pas le terrain sur lequel le bâtiment est situé, ce qui nécessite des paiements mensuels de loyer foncier. Les hôtels et immeubles de bureaux font parfois l'objet d'arrangements fonciers. Les propriétaires utilisent également des arrangements de location foncière dans certaines situations. Par exemple, les ententes de location foncière sont courantes pour les parcs à roulottes et les centres de villégiature saisonniers pour camping-cars.
Comprendre un arrangement de location foncière
Le loyer foncier est un contrat de location entre un locataire et un propriétaire. Le locataire paierait une redevance fixe au propriétaire mensuellement ou périodiquement. En contrepartie, le locataire aurait le droit d'utiliser une parcelle de terrain déterminée. Par conséquent, le locataire est propriétaire de la propriété ou de l'immeuble sur le terrain mais n'est pas propriétaire du terrain lui-même. Les accords de location foncière nécessitent moins de capital initial ou d'argent par rapport à l'achat à la fois d'un bâtiment et du terrain sous-jacent sur lequel construire. Cependant, les locataires doivent comprendre les termes de ces accords car ils restreignent souvent les droits et les options du propriétaire de l'immeuble.
Par exemple, un accord de location de terrain dans un parc à roulottes pourrait stipuler que l'un des locataires ou des parties assurerait l'entretien des terrains et des zones entourant les roulottes. L'accord de location foncière pourrait également avoir établi des normes pour l'apparence de la structure et empêcher les locataires de construire des propriétés supplémentaires ou d'agrandir des bâtiments existants.
Si l'arrangement n'autorise qu'une structure aussi grande qu'une remorque à double largeur, par exemple, et que le propriétaire du bâtiment enlève la remorque et la remplace par une unité à triple largeur, le propriétaire violerait l'arrangement. De plus, la construction d'un garage détaché ou d'un abri d'auto sur les lieux romprait l'arrangement. De même, la rénovation du bâtiment existant peut parfois aller à l'encontre d'un tel arrangement.
Origine des accords de location foncière
Le loyer foncier et les accords de location foncière trouvent leurs racines dans la common law anglaise. Aux États-Unis, les accords de location foncière remontent à l'époque coloniale. Les colons qui souhaitaient acheter des parcelles de terre mais n'en avaient pas les moyens acceptaient plutôt des arrangements de location foncière. Ils louaient les terres aux gouvernements coloniaux ou à des propriétaires fonciers privés, effectuant à leur tour de petits paiements supplémentaires pour l'utilisation des terres. Cela leur permettrait de construire une maison et de développer une ferme sans nécessiter de gros capitaux.
Aujourd'hui, les accords de location foncière ont une application limitée aux États-Unis, et les États qui les autorisent les ont codifiés dans la loi. En Virginie, par exemple, le loyer foncier est couvert par le Residential Ground Rent Act, qui décrit les droits, devoirs et obligations de toutes les parties impliquées dans un tel arrangement.
Remarque
Les accords de location foncière sont peut-être peu fréquents aux États-Unis, mais restent assez courants en Irlande et aux Pays-Bas.
Avantages d'un arrangement de location foncière
Les accords de location foncière présentent certains avantages, notamment en aidant les particuliers à s'offrir leur première maison.
Acheter une maison
Un arrangement de loyer foncier peut aider à l'abordabilité de la maison. Les acheteurs potentiels obtiennent généralement un prêt auprès d'une banque pour acheter une maison. Le prêt, également connu sous le nom d' hypothèque,. comprend généralement le coût de la structure et du terrain sur lequel se trouve la maison. Si le terrain coûte 50 000 $ et que la maison elle-même coûte 150 000 $, le prix d'achat serait de 200 000 $ pour l'acheteur. En supposant qu'il n'y ait pas d'acompte initial, l'acheteur aurait besoin d'une approbation pour un prêt hypothécaire de 200 000 $.
Cependant, si l'acheteur pouvait louer le terrain avec un bail foncier, l'hypothèque n'aurait besoin que de 150 000 $ et l'acheteur pourrait payer des frais de location mensuels pour le terrain. De plus, l'acompte serait moins cher car il serait calculé en pourcentage (disons 10%) du prix d'achat, qui n'inclurait pas le terrain.
Bien sûr, les frais de location du terrain devraient être pris en compte pour déterminer si l'emprunteur pouvait payer la maison et les versements hypothécaires. Cependant, la probabilité d'obtenir l'approbation de l'hypothèque serait bien meilleure avec l'arrangement de location foncière. Par conséquent, les accords de location foncière peuvent aider les acheteurs d'une première maison et ceux à revenu faible à modéré, car cela conduit souvent à une hypothèque plus petite et à de meilleures chances d'être approuvé.
Possibilité d'allègement fiscal
L' Internal Revenue Service (IRS) autorise la déduction des loyers fonciers à titre d'intérêts hypothécaires sous certaines conditions. Une déduction fiscale signifie essentiellement que le montant total de la location payé pourrait réduire le revenu imposable total de la personne pour cette année, ce qui signifierait une facture fiscale inférieure. Cependant, ceux qui ont ou envisagent un arrangement de location foncière devraient consulter un professionnel de l'impôt pour déterminer si un allégement fiscal s'appliquerait à leur situation financière particulière.
Inconvénients d'un arrangement de location foncière
Il existe certains inconvénients potentiels associés à la conclusion d'un accord de location foncière.
Éjection
Ne pas payer le montant requis spécifié dans un accord de location foncière pourrait entraîner ce qu'on appelle l'éjection. Essentiellement, cela signifie qu'un propriétaire pourrait être expulsé de sa maison s'il est déterminé qu'il a violé les termes d'un accord de location foncière. Pour cette raison, il est très important de comprendre les termes de l'accord et ce qui pourrait vous exposer au risque de perdre la maison.
Percevoir la rente foncière
Du point de vue de la personne qui possède le terrain, la perception de la rente foncière peut parfois être une perspective difficile. Il se peut que vous deviez suivre certaines étapes pour demander le paiement des loyers fonciers. Si la personne obligée refuse de le faire, cela peut nécessiter de prendre d'autres mesures pour recouvrer, ce qui peut être long et coûteux.
Considérations particulières
Les contrats de location de terrain peuvent ne pas convenir à tous les propriétaires, car le propriétaire peut modifier les conditions à la fin du bail. Par exemple, le propriétaire peut décider d'utiliser le terrain pour autre chose à un moment donné dans le futur, faisant des arrangements de location foncière une méthode instable d'accession à la propriété. Il est important que les propriétaires comprennent les termes et leurs droits dans le cadre de l'accord avant d'acheter une maison avec un bail foncier.
Arrangement de location foncière vs bail foncier
Un bail foncier ne doit pas être confondu avec un bail foncier. Ce dernier permet à un locataire de développer un terrain pendant une période déterminée, après quoi le terrain et toutes les améliorations reviennent au propriétaire. Ces types d'accords impliquent souvent des baux de 50 ou 99 ans.
Par exemple, le gouvernement américain a offert une fois des baux de 99 ans pour encourager le développement de cabanes sur les terres forestières nationales dans le cadre d'un effort visant à stimuler l'utilisation de ces zones à des fins récréatives. La pratique de tels accords s'est généralisée de 1915 à 1960 lorsque le US Forest Service a cessé d'émettre de nouveaux baux de 99 ans. Ces accords de 99 ans interdisaient généralement l'utilisation du terrain toute l'année et la location de chalets.
Beaucoup ont également restreint la construction de clôtures. Certains stipulaient également le type de toiture et d'autres matériaux de construction et interdisaient l'abattage d'arbres ou le détournement de l'eau.
À l'inverse, les accords de location foncière ne sont pas des baux à durée limitée, mais sont plutôt renouvelables à chaque terme tant que les frais de location foncière ont été payés. En outre, les baux fonciers sont généralement utilisés pour les bâtiments commerciaux, tandis que les accords de location foncière s'appliquent généralement aux particuliers.
FAQ
Points forts
Les accords de location foncière peuvent rendre l'accession à la propriété plus abordable car seule la maison doit être achetée et non le terrain.
Les accords de location foncière exigent des paiements mensuels de loyer foncier au propriétaire pour l'utilisation du terrain.
Les hôtels et les immeubles de bureaux utilisent parfois des formules de location foncière.
Un arrangement de location foncière est lorsque quelqu'un est propriétaire d'un bâtiment mais pas du terrain sur lequel le bâtiment est situé.
FAQ
Qu'est-ce que le loyer foncier ?
Le loyer foncier est un accord entre un propriétaire foncier et un locataire dans lequel le locataire s'engage à payer une redevance nominale annuelle pour l'utilisation du terrain. Les accords de location foncière trouvent leur origine dans la common law anglaise et ont été introduits aux États-Unis à l'époque coloniale.
Qu'est-ce que le financement de la rente foncière ?
La rente foncière permet à un locataire d'occuper un terrain qui appartient à quelqu'un d'autre. Par exemple, si vous possédez un camping-car stationné en permanence sur un terrain, vous devrez peut-être payer au propriétaire un loyer foncier pour son utilisation.
Que se passe-t-il si je ne paie pas de loyer foncier ?
Si vous êtes tenu de payer un loyer foncier mais que vous ne le faites pas, le propriétaire pourrait vous forcer à quitter la propriété. Le propriétaire peut engager une action en expulsion pour vous expulser légalement, même si vous possédez un bien situé sur le terrain.
