Umowa czynszu za grunt
Co to jest umowa czynszu za grunt?
Umowa najmu gruntu to sytuacja, w której ktoś jest właścicielem budynku, a nie gruntu, na którym znajduje się budynek, wymagająca comiesięcznych opłat za dzierżawę gruntu. Hotele i biurowce bywają objęte czynszem za grunt. W pewnych sytuacjach właściciele domów stosują również umowy czynszu za grunt. Na przykład umowy czynszu za grunt są powszechne w przypadku przyczep kempingowych i sezonowych ośrodków kempingowych.
Zrozumienie umowy czynszu za grunt
Czynsz za grunt to umowa najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym. Najemca płaciłby wynajmującemu stałą opłatę miesięcznie lub okresowo. W zamian najemca miałby prawo do użytkowania określonej działki. W rezultacie najemca jest właścicielem nieruchomości lub budynku na gruncie, ale nie jest właścicielem samego gruntu. Umowy dotyczące czynszu za grunt wymagają mniej początkowego kapitału lub pieniędzy w porównaniu z zakupem zarówno budynku, jak i gruntu pod budowę. Najemcy muszą jednak rozumieć warunki takich umów, ponieważ często ograniczają one prawa i możliwości właściciela budynku.
Na przykład umowa czynszu za grunt na parkingu przyczep może przewidywać, że jeden z najemców lub stron zapewni utrzymanie gruntów i obszarów otaczających przyczepy. Umowa czynszu za grunt może również wyznaczać standardy wyglądu obiektu i ograniczać najemcom możliwość budowania dodatkowych nieruchomości lub rozbudowy istniejących budynków.
Jeśli układ dopuszcza jedynie konstrukcję tak dużą, jak na przykład przyczepa o podwójnej szerokości, a właściciel budynku zdejmuje przyczepę i zastępuje ją jednostką o potrójnej szerokości, właściciel naruszy układ. Również wybudowanie na terenie lokalu wolnostojącego garażu lub wiaty garażowej zakłóciłoby aranżację. Podobnie, przebudowa istniejącego budynku może czasem nie odpowiadać takiemu układowi.
Pochodzenie ustaleń dotyczących czynszu za grunt
Czynsz gruntowy i ustalenia dotyczące czynszu gruntowego mają swoje korzenie w angielskim prawie zwyczajowym. W Stanach Zjednoczonych ustalenia dotyczące czynszów gruntowych sięgają czasów kolonialnych. Koloniści, którzy chcieli kupić działki, ale nie mogli sobie na to pozwolić, zgodziliby się zamiast tego na dzierżawę gruntu. Wydzierżawili ziemię od rządów kolonialnych lub prywatnych właścicieli ziemskich, dokonując z kolei niewielkich płatności przyrostowych za użytkowanie ziemi. To pozwoliłoby im zbudować dom i rozwijać gospodarstwo bez konieczności angażowania dużych nakładów kapitału.
Obecnie umowy dotyczące dzierżawy gruntu mają ograniczone zastosowanie w Stanach Zjednoczonych, a stany, które na to pozwalają, skodyfikowały je w prawie. Na przykład w Wirginii czynsz za grunt jest objęty ustawą o czynszu za grunt mieszkalny, która określa prawa, obowiązki i obowiązki wszystkich stron zaangażowanych w takie porozumienie.
Uwaga
Umowy dotyczące czynszu za grunt mogą być rzadkie w Stanach Zjednoczonych, ale nadal są dość powszechne w Irlandii i Holandii.
Korzyści z wynajmu gruntu
Istnieją pewne korzyści z umów czynszu za grunt, w tym pomoc osobom fizycznym w uzyskaniu pierwszego domu.
Zakup domu
Umowa najmu gruntu może pomóc w przystępności cenowej domu. Potencjalni nabywcy domów zazwyczaj uzyskują pożyczkę z banku na zakup domu. Pożyczka – powszechnie znana również jako hipoteka – zazwyczaj obejmuje koszt konstrukcji i gruntu, na którym znajduje się dom. Jeśli grunt kosztuje 50 000 USD, a sam dom kosztuje 150 000 USD, cena zakupu dla nabywcy domu wyniesie 200 000 USD. Zakładając brak zaliczki z góry, kupujący wymagałby zatwierdzenia hipoteki w wysokości 200 000 USD.
Jeśli jednak nabywca domu mógłby wydzierżawić ziemię na zasadzie czynszu za grunt, hipoteka musiałaby wynosić tylko 150 000 USD, a nabywca domu mógłby płacić miesięczną opłatę za dzierżawę gruntu. Również zaliczka byłaby tańsza, ponieważ byłaby obliczana jako procent (powiedzmy 10%) ceny zakupu, która nie obejmuje gruntu.
Oczywiście przy ustalaniu, czy pożyczkobiorcę stać na zakup domu i spłatę kredytu hipotecznego, należałoby wziąć pod uwagę opłatę za dzierżawę gruntu. Jednak prawdopodobieństwo uzyskania zgody na kredyt hipoteczny byłoby znacznie większe w przypadku umowy z czynszem gruntowym. W rezultacie umowy czynszu za grunt mogą pomóc kupującym po raz pierwszy oraz osobom o niskich lub umiarkowanych dochodach, ponieważ często prowadzi to do mniejszego kredytu hipotecznego i większych szans na uzyskanie aprobaty.
Możliwa ulga podatkowa
Internal Revenue Service (IRS) pozwala , pod pewnymi warunkami, na odliczenie płatności czynszu za grunt jako odsetek od kredytu hipotecznego. Odliczenie od podatku zasadniczo oznacza, że całkowita zapłacona kwota czynszu może zmniejszyć całkowity dochód osoby podlegającej opodatkowaniu za ten rok, co oznaczałoby niższy rachunek podatkowy. Jednak osoby, które mają lub rozważają umowę dotyczącą czynszu gruntowego, powinny skonsultować się z doradcą podatkowym, aby ustalić, czy ulga podatkowa miałaby zastosowanie do ich konkretnej sytuacji finansowej.
Wady umowy o czynsz za grunt
Istnieje kilka potencjalnych wad związanych z zawarciem umowy najmu gruntu.
Wyrzucanie
Niezapłacenie wymaganej kwoty określonej w umowie czynszu gruntowego może skutkować czymś, co nazywa się wyrzuceniem. Zasadniczo oznacza to, że właściciel domu może zostać zmuszony do opuszczenia domu, jeśli zostanie ustalone, że naruszył warunki umowy najmu gruntu. Z tego powodu bardzo ważne jest zrozumienie warunków umowy i tego, co może narazić Cię na ryzyko utraty domu.
Pobieranie czynszu za grunt
Z perspektywy właściciela gruntu pobieranie czynszu za grunt może być czasami trudną perspektywą. Mogą istnieć pewne kroki, które musisz podjąć, aby zażądać zapłaty czynszu za grunt. Jeżeli osoba zobowiązana odmówi tego, może to wiązać się z koniecznością podjęcia dalszych działań windykacyjnych, co może być czasochłonne i kosztowne.
Uwagi specjalne
Umowy najmu gruntu mogą nie być odpowiednie dla wszystkich właścicieli domów, ponieważ właściciel może zmienić warunki po zakończeniu najmu. Na przykład właściciel może zdecydować, że w przyszłości wykorzysta ziemię na coś innego, co sprawia, że czynsz za grunt staje się niestabilną metodą posiadania domu. Ważne jest, aby właściciele domów rozumieli warunki i prawa wynikające z umowy przed zakupem domu z czynszem za grunt.
Aranżacja wynajmu gruntu a dzierżawa gruntu
Umowy najmu gruntu nie należy mylić z dzierżawą gruntu. Ten ostatni pozwala najemcy na zagospodarowanie gruntu przez określony czas, po czym grunt i wszystkie ulepszenia wracają do właściciela nieruchomości. Tego typu umowy często obejmują 50- lub 99-letnie umowy najmu.
Na przykład rząd USA kiedyś zaproponował 99-letnią dzierżawę, aby zachęcić do budowy domków na krajowych terenach leśnych w ramach wysiłków mających na celu zachęcenie do korzystania z tych obszarów do rekreacji. Praktyka zawierania takich umów stała się powszechna od 1915 do 1960 roku, kiedy amerykańska służba leśna przestała wydawać nowe 99-letnie umowy najmu. Te 99-letnie umowy zazwyczaj zabraniały całorocznego użytkowania gruntu i wynajmowania domków.
Wielu ograniczało też budowanie ogrodzeń. Niektórzy określali również rodzaj pokrycia dachowego i innych materiałów budowlanych oraz nie zezwalali na wycinanie drzew lub odprowadzanie wody.
Odwrotnie, umowy dotyczące czynszu za grunt nie są umowami najmu z limitami okresowymi, ale są zwykle odnawiane co okres, o ile opłaty za dzierżawę gruntu zostały uiszczone. Ponadto umowy najmu gruntu są zazwyczaj stosowane w przypadku budynków komercyjnych, podczas gdy umowy najmu gruntu zwykle dotyczą osób fizycznych.
FAQ
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Ustalenia czynszu za grunt mogą sprawić, że posiadanie domu będzie bardziej przystępne, ponieważ należy kupić tylko dom, a nie ziemię.
Ustalenia dotyczące czynszu gruntowego wymagają miesięcznych opłat za dzierżawę gruntu na rzecz właściciela za użytkowanie gruntu.
Hotele i biurowce czasami stosują umowy czynszu za grunt.
Umowa najmu gruntu ma miejsce wtedy, gdy ktoś jest właścicielem budynku, ale nie gruntu, na którym znajduje się budynek.
FAQ
Czym jest wynajem gruntu?
Czynsz gruntowy to umowa pomiędzy właścicielem gruntu a najemcą, w której najemca zobowiązuje się do uiszczania rocznie symbolicznej opłaty za użytkowanie gruntu. Umowy dotyczące czynszu gruntowego mają swoje korzenie w angielskim prawie zwyczajowym i zostały wprowadzone w Stanach Zjednoczonych w epoce kolonialnej.
Co oznacza finansowanie wynajmu gruntu?
Czynsz gruntowy pozwala dzierżawcy na zajmowanie gruntu, który należy do kogoś innego. Na przykład, jeśli posiadasz samochód kempingowy, który jest na stałe zaparkowany na kawałku ziemi, być może będziesz musiał zapłacić właścicielowi gruntu czynsz za jego użytkowanie.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę czynszu za grunt?
Jeśli jesteś zobowiązany do płacenia czynszu za grunt, ale tego nie robisz, właściciel gruntu może zmusić cię do opuszczenia nieruchomości. Wynajmujący może wszcząć postępowanie o wysiedlenie, aby legalnie Cię usunąć, nawet jeśli posiadasz nieruchomość, która znajduje się na terenie.
