Arrangemang med tomträtt

Vad är ett avtal om tomträtt?

En tomträttsarrangemang är en situation där någon äger en byggnad men inte marken där byggnaden är belägen, vilket kräver månatliga betalningar för markhyra. Hotell och kontorsbyggnader är ibland föremål för tomträttsarrangemang. Husägare använder också tomträttsarrangemang i vissa situationer. Till exempel är hyresarrangemang vanliga för trailerparker och säsongsbetonade camperparkresorter.

Förstå ett avtal om tomträtt

Tomträttsavgäld är ett hyresavtal mellan en hyresgäst och en hyresvärd. Hyresgästen skulle betala en fast avgift till hyresvärden antingen månadsvis eller periodiskt. I gengäld skulle hyresgästen ha rätt att använda en viss tomt. Som ett resultat äger hyresgästen fastigheten eller byggnaden på marken men äger inte själva marken. Arrangemang med tomträtt kräver mindre kapital eller pengar i förskott jämfört med att köpa både en byggnad och den underliggande marken att bygga på. Hyresgäster måste dock förstå villkoren i sådana avtal eftersom de ofta begränsar byggnadsägarens rättigheter och valmöjligheter.

Till exempel kan ett avtal om tomträtt vid en släpvagnspark bestämma att någon av hyresgästerna eller parterna ska stå för underhållet av marken och områdena kring släpvagnarna. Arrangemanget med tomträtt kan också ha fastställt standarder för strukturens utseende och begränsat hyresgäster från att bygga ytterligare fastigheter eller bygga ut befintliga byggnader.

Om arrangemanget endast tillåter en konstruktion så stor som en dubbelbred trailer, till exempel, och byggnadsägaren tar bort trailern och ersätter den med en trippelbred enhet, skulle ägaren bryta mot arrangemanget. Att bygga ett fristående garage eller carport i lokalerna skulle också bryta arrangemanget. På samma sätt kan en ombyggnad av den befintliga byggnaden ibland gå i strid med ett sådant arrangemang.

Ursprunget till markhyresarrangemang

Tomträttsavgäld och hyresarrangemang har sina rötter i engelsk common law. I USA går hyresarrangemang tillbaka till kolonialtiden. Kolonister som ville köpa jordskiften men inte hade råd att göra det skulle gå med på hyresarrangemang istället. De skulle arrendera marken från koloniala regeringar eller privata markägare och göra små inkrementella betalningar för användningen av marken i sin tur. Detta skulle göra det möjligt för dem att bygga ett hem och utveckla ett hem utan att kräva stora mängder kapital.

Idag har hyresarrangemang begränsad tillämpning i USA, och stater som tillåter dem har kodifierat dem i lag. I Virginia, till exempel, omfattas tomträttsavgälden under bostadsrättslagen, som beskriver rättigheterna, skyldigheterna och skyldigheterna för alla parter som är inblandade i ett sådant arrangemang.

Obs

Arrangemang med tomträtt kan vara sällsynta i USA men är fortfarande ganska vanliga i Irland och Nederländerna.

Fördelar med ett avtal om tomträtt

Det finns vissa fördelar med tomträttsarrangemang, inklusive att hjälpa individer att ha råd med sin första bostad.

Att köpa ett hem

En tomträttsarrangemang kan bidra till att bostaden är överkomlig. Potentiella bostadsköpare får vanligtvis ett lån från en bank för att köpa en bostad. Lånet - även känt som en inteckning - skulle vanligtvis inkludera kostnaden för strukturen och marken som bostaden ligger på. Om marken kostar 50 000 USD och själva bostaden kostar 150 000 USD, skulle köpeskillingen vara 200 000 USD för bostadsköparen. Förutsatt att ingen handpenning i förväg, skulle köparen kräva godkännande för en $200 000 inteckning.

Men om husköparen kunde hyra marken med en tomträttsarrangemang, skulle bolånet bara behöva vara på 150 000 USD, och husköparen kunde betala en månatlig hyra för marken. Dessutom skulle handpenningen bli billigare eftersom den skulle beräknas som en procentandel (säg 10 %) av köpeskillingen, vilket inte skulle omfatta marken.

Naturligtvis skulle markhyresavgiften behöva beaktas när man avgör om låntagaren har råd med bostaden och betalningarna av bolån. Sannolikheten att få godkänt för bolånet skulle dock vara mycket bättre med tomträttsarrangemanget. Som ett resultat kan hyresarrangemang hjälpa förstagångsbostadsköpare och de med låga till måttliga inkomster eftersom det ofta leder till ett mindre bolån och bättre chanser att bli godkända.

Möjlig skattelättnad

Internal Revenue Service (IRS) tillåter att tomträttsbetalningar dras av som ränta på bolån under vissa förutsättningar. Ett skatteavdrag innebär i allt väsentligt att det totala hyresbeloppet som betalas skulle kunna minska personens totala skattepliktiga inkomst för det året, vilket skulle innebära en lägre skattesedel. De som har eller överväger ett avtal om tomträttsavgäld bör dock konsultera en skatteexpert för att avgöra om någon skattelättnad skulle gälla för deras specifika ekonomiska situation.

Nackdelar med en tomträttsarrangemang

Det finns några potentiella nackdelar med att ingå ett avtal om tomträtt.

Utmatning

Underlåtenhet att betala det erforderliga beloppet som anges under ett hyresarrangemang kan resultera i något som kallas utvisning. I huvudsak innebär detta att en husägare kan tvingas bort från sitt hem om det fastställs att de har brutit mot villkoren i ett avtal om hyresrätt. Av den anledningen är det mycket viktigt att förstå villkoren i avtalet och vad som kan innebära att du riskerar att förlora bostaden.

Samlar tomträttsavgäld

Ur den som äger markens perspektiv kan det ibland vara svårt att ta ut tomträttsavgäld. Det kan finnas vissa åtgärder du måste vidta för att begära betalning av tomträtt. Om den skyldige vägrar att göra det kan det bli nödvändigt att vidta ytterligare åtgärder för att samla in, vilket kan vara tidskrävande och kostsamt.

Särskilda överväganden

Tomträttsavtal kanske inte passar alla husägare eftersom hyresvärden kan ändra villkoren när hyresavtalet upphör. Till exempel kan hyresvärden besluta att använda marken till något annat någon gång i framtiden, vilket gör hyresarrangemang till en instabil metod för bostadsägande. Det är viktigt att husägare förstår villkoren och deras rättigheter inom avtalet innan de köper en bostad med tomträttsarrangemang.

Arrangemang om tomträtt kontra tomträtt

En tomträttsarrangemang ska inte förväxlas med en tomträttsupplåtelse. Det senare tillåter en hyresgäst att utveckla en bit mark under en viss tid, varefter marken och alla förbättringar återgår till fastighetsägaren. Dessa typer av avtal innebär ofta 50-åriga eller 99-åriga hyresavtal.

Till exempel erbjöd den amerikanska regeringen en gång 99-åriga hyresavtal för att uppmuntra utvecklingen av stugor på nationell skogsmark som en del av ett försök att stimulera användningen av dessa områden för rekreation. Användningen av sådana avtal blev utbredd från 1915 till 1960 när US Forest Service slutade utfärda nya 99-åriga hyreskontrakt. Dessa 99-åriga avtal förbjöd vanligtvis året runt användning av marken och uthyrning av stugor.

Många begränsade också byggandet av staket. Vissa fastställde också typen av takbeläggning och andra byggnadsmaterial och förbjöd huggning av träd eller avledning av vatten.

Omvänt är tomträttsarrangemang inte hyresavtal med tidsbegränsningar utan är istället vanligtvis förnybara varje termin så länge som tomträttsavgifterna har betalats. Dessutom används tomträttsavtal vanligtvis för kommersiella byggnader, medan hyresavtal vanligtvis gäller för privatpersoner.

Vanliga frågor

Höjdpunkter

– Arrangemang med tomträtt kan göra bostadsägandet mer överkomligt eftersom bara bostaden måste köpas och inte marken.

• Arrangemang för tomträtt kräver månatliga hyresbetalningar till hyresvärden för användningen av marken.

• Hotell och kontorsbyggnader använder ibland tomträttsarrangemang.

– Ett tomträttsarrangemang är när någon äger en byggnad men inte marken som byggnaden ligger på.

Vanliga frågor

Vad är tomträttshyra?

Tomträttsavgäld är ett avtal mellan en markägare och en arrendator där arrendatorn går med på att årligen betala en nominell avgift för användningen av marken. Arrangemang för tomträtt har sitt ursprung i engelsk common law och introducerades i USA under kolonialtiden.

Vad finansierar tomträtt?

Tomträttsavgäld tillåter en arrendator att uppta mark som tillhör någon annan. Om du till exempel äger en husbil som står permanent uppställd på en mark kan du behöva betala markägaren tomträtt för dess användning.

Vad händer om jag inte betalar tomträtt?

Om du måste betala tomträttsavgäld men inte gör det kan markägaren tvinga dig att lämna fastigheten. Hyresvärden kan inleda en avvisningstalan för att få dig juridiskt bortförd, även om du äger fastighet som ligger på marken.