Maavuokrajärjestely
Mikä on maavuokrajärjestely?
Maavuokrajärjestely on tilanne, jossa joku omistaa rakennuksen, mutta ei maata, jolla rakennus sijaitsee, ja se vaatii kuukausittaista maanvuokraa. Hotellit ja toimistorakennukset ovat toisinaan maanvuokrajärjestelyjen kohteena. Asunnonomistajat käyttävät tietyissä tilanteissa myös maavuokrajärjestelyjä. Esimerkiksi maanvuokrajärjestelyt ovat yleisiä asuntovaunupuistoissa ja kausiluonteisissa asuntovaunupaikoissa.
Maavuokrajärjestelyn ymmärtäminen
Maavuokra on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen vuokrasopimus. Vuokralainen maksaisi vuokranantajalle kiinteän maksun joko kuukausittain tai määräajoin. Vastineeksi vuokralaisella olisi oikeus käyttää tiettyä tonttia. Tämän seurauksena vuokralainen omistaa kiinteistön tai rakennuksen maalla, mutta ei itse maata. Maavuokrajärjestelyt vaativat vähemmän etukäteispääomaa tai rahaa verrattuna sekä rakennuksen että sen alla olevan maan ostamiseen. Vuokralaisten on kuitenkin ymmärrettävä tällaisten sopimusten ehdot, koska ne usein rajoittavat rakennuksen omistajan oikeuksia ja vaihtoehtoja.
Esimerkiksi perävaunupuiston maanvuokrajärjestelyssä voidaan määrätä, että joku vuokralaisista tai osapuolista huolehtii perävaunujen ympärillä olevien tontojen ja alueiden kunnossapidosta. Maavuokrajärjestely on saattanut myös asettaa standardeja rakenteen ulkoasulle ja rajoittaa vuokraajia rakentamasta lisäkiinteistöjä tai laajentamasta olemassa olevia rakennuksia.
Jos järjestely sallii vain esimerkiksi kaksoisleveän perävaunun kokoisen rakenteen ja rakennuksen omistaja poistaa perävaunun ja vaihtaa sen tilalle kolminleveä yksikkö, omistaja rikkoisi järjestelyä. Myös erillisen autotallin tai autokatoksen rakentaminen tiloihin rikkoisi järjestelyn. Vastaavasti olemassa olevan rakennuksen uusiminen voi joskus olla ristiriidassa tällaisen järjestelyn kanssa.
Maavuokrajärjestelyjen alkuperä
Maavuokra- ja maavuokrajärjestelyt juontavat juurensa Englannin yleisoikeudesta. Yhdysvalloissa maavuokrajärjestelyt juontavat juurensa siirtomaa-ajalle. Asukkaat, jotka halusivat ostaa maapalstoja, mutta joilla ei ollut siihen varaa, suostuivat sen sijaan maanvuokrajärjestelyihin. He vuokrasivat maan siirtomaahallituksilta tai yksityisiltä maanomistajilta maksaen vuorotellen pieniä lisämaksuja maan käytöstä. Tämä antaisi heille mahdollisuuden rakentaa koti ja kehittää kotitilaa ilman suuria pääomamääriä.
Nykyään maanvuokrasopimuksia sovelletaan rajoitetusti Yhdysvalloissa, ja ne sallivat osavaltiot ovat kodifioineet ne laiksi. Esimerkiksi Virginiassa maanvuokraa kattaa Residential Ground Rent Act -lain, joka määrittelee kaikkien tällaiseen järjestelyyn osallistuvien osapuolten oikeudet, velvollisuudet ja velvollisuudet.
Huom
Maavuokrajärjestelyt saattavat olla harvinaisia Yhdysvalloissa, mutta ne ovat edelleen melko yleisiä Irlannissa ja Alankomaissa.
Maavuokrajärjestelyn edut
Maavuokrajärjestelyillä on joitain etuja, mukaan lukien henkilöiden auttaminen hankkimaan ensimmäinen asunto.
Asunnon ostaminen
Maavuokrajärjestely voi auttaa asunnon kohtuuhintaisuuden parantamisessa. Potentiaaliset asunnonostajat saavat yleensä lainaa pankista asunnon hankintaan. Laina – joka tunnetaan myös yleisesti asuntolainana – sisältäisi tyypillisesti rakennuksen kustannukset ja tontin, jolla koti sijaitsee. Jos maa maksaa 50 000 dollaria ja itse asunto maksaa 150 000 dollaria, ostohinta olisi asunnon ostajalle 200 000 dollaria. Olettaen, ettei käsirahaa ole etukäteen, ostaja vaatisi hyväksynnän 200 000 dollarin asuntolainalle.
Kuitenkin, jos asunnonostaja voisi vuokrata tontin maavuokrajärjestelyllä, asuntolaina olisi vain 150 000 dollaria ja asunnonostaja voisi maksaa maasta kuukausivuokran. Myös käsiraha olisi halvempi, koska se laskettaisiin prosentteina (esim. 10 %) kauppahinnasta, joka ei sisältäisi maata.
Tietenkin maanvuokra olisi otettava huomioon määritettäessä, onko lainanottajalla varaa asuntoon ja asuntolainamaksuihin. Todennäköisyys saada hyväksyntää asuntolainalle olisi kuitenkin paljon parempi maavuokrajärjestelyllä. Tämän seurauksena maavuokrajärjestelyt voivat auttaa ensiasunnon ostajia ja pienituloisia, koska se johtaa usein pienempään asuntolainaan ja parempiin todennäköisyyksiin saada hyväksyntä.
Mahdollinen verohelpotus
( IRS) sallii maavuokramaksujen vähentämisen asuntolainan korkoina tietyin edellytyksin. Verovähennys tarkoittaa olennaisesti sitä, että maksettu vuokran kokonaismäärä voisi vähentää henkilön verotettavaa kokonaistuloa kyseiseltä vuodelta, mikä merkitsisi pienempää verolaskua. Niiden, joilla on tai harkitsevat maavuokrajärjestelyä, tulisi kuitenkin neuvotella veroalan ammattilaisen kanssa selvittääkseen, koskisiko jokin verohelpotus heidän erityiseen taloudelliseen tilanteeseensa.
Maavuokrajärjestelyn haitat
Maavuokrasopimuksen tekemiseen liittyy joitain mahdollisia haittoja.
Poisto
Maavuokrasopimuksessa määritellyn vaaditun summan maksamatta jättäminen voi johtaa niin kutsuttuun ulostyöntymiseen. Pohjimmiltaan tämä tarkoittaa, että asunnonomistaja voidaan pakottaa pois kotoa, jos hänen todetaan rikkoneen maanvuokrasopimuksen ehtoja. Tästä syystä on erittäin tärkeää ymmärtää sopimuksen ehdot ja se, mikä voi vaarantaa kodin menettämisen.
Maavuokran kerääminen
Maanomistajan näkökulmasta maavuokran kerääminen voi joskus olla vaikeaa. Sinun on ehkä suoritettava tiettyjä vaiheita pyytääksesi maavuokramaksuja. Jos velvoitettu henkilö kieltäytyy tekemästä niin, voi olla tarpeen ryhtyä lisätoimiin perimiseksi, mikä voi olla aikaa vievää ja kallista.
Erityisiä huomioita
Tontinvuokrasopimukset eivät välttämättä sovi kaikille asunnonomistajille, koska vuokranantaja voi muuttaa ehtoja vuokrasopimuksen päätyttyä. Vuokranantaja voi esimerkiksi päättää käyttää maata johonkin muuhun jossain vaiheessa tulevaisuudessa, jolloin maanvuokrajärjestelyistä tulee epävakaa asumismuoto. On tärkeää, että asunnonomistaja ymmärtää sopimuksen ehdot ja oikeutensa ennen asunnon ostamista maavuokrasopimuksella.
Maavuokrajärjestely vs. maanvuokra
Maavuokrasopimusta ei pidä sekoittaa maavuokrasopimukseen. Jälkimmäisen ansiosta vuokralainen voi kehittää tontin tietyksi ajaksi, jonka jälkeen maa ja kaikki parannukset palautuvat takaisin kiinteistön omistajalle. Tämäntyyppiset sopimukset sisältävät usein 50 tai 99 vuoden vuokrasopimuksia.
Esimerkiksi Yhdysvaltain hallitus tarjosi kerran 99 vuoden vuokrasopimuksia edistääkseen mökkien kehittämistä kansallisille metsämaille osana pyrkimystä kannustaa näiden alueiden käyttöä virkistyskäyttöön. Tällaisten sopimusten käytäntö tuli laajalle levinneeksi vuodesta 1915 vuoteen 1960, jolloin US Forest Service lopetti uusien 99 vuoden vuokrasopimusten myöntämisen. Nämä 99 vuoden sopimukset kielsivät tyypillisesti maan ympärivuotisen käytön ja mökkien vuokraamisen.
Monet rajoittivat myös aitojen rakentamista. Jotkut määräsivät myös katon ja muiden rakennusmateriaalien tyypin ja kielsivät puiden kaatamisen tai veden ohjaamisen.
Toisaalta maavuokrajärjestelyt eivät ole määräaikaisia vuokrasopimuksia, vaan ne ovat yleensä uusittavissa joka kausi, kunhan maanvuokrat on maksettu. Lisäksi maavuokrasopimuksia käytetään tyypillisesti liikerakennuksissa, kun taas maanvuokrajärjestelyt koskevat yleensä yksityishenkilöitä.
UKK
Kohokohdat
Maavuokrajärjestelyt voivat tehdä asunnon edullisemmaksi, koska vain asunto on ostettava, ei maata.
Maavuokrajärjestelyt edellyttävät kuukausittaista maanvuokramaksua vuokranantajalle maan käytöstä.
Hotellit ja toimistorakennukset käyttävät toisinaan maavuokrajärjestelyjä.
Maavuokrajärjestely on, kun joku omistaa rakennuksen, mutta ei maata, jolla rakennus sijaitsee.
UKK
Mikä on maanvuokra?
Maavuokra on maanomistajan ja vuokralaisen välinen sopimus, jossa vuokralainen sitoutuu maksamaan vuosittain nimellisen maksun maan käytöstä. Maavuokrajärjestelyt ovat peräisin Englannin yleisestä oikeudesta, ja ne otettiin käyttöön Yhdysvalloissa siirtomaavallan aikana.
Mitä maavuokrarahoitus rahoittaa?
Tontinvuokra antaa vuokranantajalle mahdollisuuden ottaa käyttöön toiselle kuuluvaa maata. Jos esimerkiksi omistat asuntoauton, joka on pysyvästi pysäköity tontille, saatat joutua maksamaan maanomistajalle maanvuokran sen käytöstä.
Mitä tapahtuu, jos en maksa maavuokraa?
Jos joudut maksamaan maavuokraa, mutta et maksa, maanomistaja voi pakottaa sinut poistumaan kiinteistöstä. Vuokranantaja voi käynnistää karkotuskanteen, jotta sinut voidaan poistaa laillisesti, vaikka omistaisit tontilla sijaitsevaa omaisuutta.
