Arrangement af grundleje
Hvad er en grundlejeordning?
En jordlejeordning er en situation, hvor nogen ejer en bygning, men ikke den grund, hvorpå bygningen er beliggende, hvilket kræver månedlige jordlejebetalinger. Hoteller og kontorbygninger er nogle gange underlagt lejeaftaler. Husejere bruger også jordlejeordninger i visse situationer. For eksempel er jordleje-arrangementer almindelige for trailerparker og sæsonbestemte campingpladser.
Forståelse af en grundlejeordning
Grundleje er en lejeaftale mellem en lejer og en udlejer. Lejeren ville betale et fast gebyr til udlejer enten månedligt eller periodisk. Til gengæld ville lejeren have brugsret til en bestemt grund. Som følge heraf ejer lejeren ejendommen eller bygningen på jorden, men ejer ikke selve jorden. Grundlejeordninger kræver mindre kapital eller penge på forhånd sammenlignet med at købe både en bygning og den underliggende grund, som man kan bygge på. Lejere skal dog forstå vilkårene i sådanne aftaler, fordi de ofte begrænser bygningsejerens rettigheder og muligheder.
For eksempel kan en lejeaftale på en trailerpark betinge, at en af lejerne eller parterne sørger for vedligeholdelsen af grunden og områderne omkring trailerne. Lejearrangementet kan også have etableret standarder for strukturens udseende og begrænse lejere i at bygge yderligere ejendomme eller udvide eksisterende bygninger.
Hvis arrangementet kun tillader en konstruktion så stor som en dobbelt bred trailer, for eksempel, og bygningsejeren fjerner traileren og erstatter den med en tredobbelt bred enhed, ville ejeren overtræde arrangementet. Også at bygge en fritliggende garage eller carport i lokalerne ville bryde arrangementet. Ligeledes kan en ombygning af den eksisterende bygning nogle gange støde på et sådant arrangement.
Oprindelse af jordleje-arrangementer
Grundleje og jordlejeordninger har deres rødder i engelsk common law. I USA dateres jordlejeordninger tilbage til kolonitiden. Kolonister, der ønskede at købe jordstykker, men ikke havde råd til det, ville i stedet gå med til lejeaftaler. De ville leje jorden fra koloniale regeringer eller private jordejere og lave små trinvise betalinger for brugen af jorden til gengæld. Dette ville give dem mulighed for at bygge et hjem og udvikle en gård uden at kræve store mængder kapital.
I dag har lejeaftaler begrænset anvendelse i USA, og stater, der tillader dem at have kodificeret dem til lov. I Virginia, for eksempel, er grundleje omfattet af Residential Ground Rent Act, som beskriver rettigheder, pligter og forpligtelser for alle parter, der er involveret i en sådan ordning.
###Bemærk
Grundlejeordninger kan være sjældne i USA, men er stadig ret almindelige i Irland og Holland.
Fordele ved en lejeaftale
Der er nogle fordele ved jordlejeordninger, herunder at hjælpe enkeltpersoner med at få råd til deres første hjem.
Køb af bolig
En lejeaftale kan hjælpe med boligoverkommelighed. Potentielle boligkøbere får normalt et lån i en bank for at købe en bolig. Lånet - også almindeligvis kendt som et realkreditlån - vil typisk omfatte omkostningerne ved strukturen og den jord, som hjemmet ligger på. Hvis jorden koster $50.000, og selve boligen koster $150.000, ville købsprisen være $200.000 for boligkøberen. Forudsat ingen udbetaling på forhånd, ville køberen kræve godkendelse til et realkreditlån på $200.000.
Men hvis boligkøberen kunne leje jorden med en jordlejeordning, skulle pantet kun være på 150.000 $, og boligkøberen kunne betale et månedligt lejegebyr for jorden. Udbetalingen ville også være billigere, fordi den ville blive beregnet som en procentdel (f.eks. 10 %) af købsprisen, som ikke inkluderer jorden.
Naturligvis skal grundlejegebyret overvejes, når det skal afgøres, om låntageren har råd til boligen og afdrag på realkreditlån. Sandsynligheden for at blive godkendt til realkreditlånet ville dog være meget bedre med huslejeordningen. Som følge heraf kan huslejeordninger hjælpe førstegangsboligkøbere og dem med lav til moderat indkomst, fordi det ofte fører til et mindre realkreditlån og bedre odds for at blive godkendt.
Mulig skattelettelse
Internal Revenue Service (IRS) tillader, at grundlejebetalinger fratrækkes som realkreditrenter under visse betingelser. Et skattefradrag betyder i det væsentlige, at det samlede betalte lejebeløb vil kunne reducere personens samlede skattepligtige indkomst for det pågældende år, hvilket ville betyde en lavere skatteregning. De, der har eller overvejer en lejeaftale, bør dog konsultere en skatteprofessionel for at afgøre, om en skattenedsættelse vil gælde for deres særlige økonomiske situation.
Ulemper ved en grundlejeordning
Der er nogle potentielle ulemper forbundet med at indgå en lejeaftale.
Udsmidning
Undladelse af at betale det krævede beløb, der er angivet under en lejeaftale, kan resultere i noget, der kaldes bortkastning. Grundlæggende betyder dette, at en husejer kan blive tvunget ud af deres hjem, hvis det fastslås, at de har overtrådt vilkårene i en lejeaftale. Af den grund er det meget vigtigt at forstå vilkårene i aftalen, og hvad der kan bringe dig i fare for at miste boligen.
Inddrivelse af grundrente
Set fra den person, der ejer jorden, kan det nogle gange være vanskeligt at opkræve grundleje. Der kan være visse trin, du skal tage for at anmode om jordlejebetalinger. Hvis den forpligtede person nægter at gøre det, kan det være nødvendigt at tage yderligere skridt til at inddrive, hvilket kan være tidskrævende og omkostningsfuldt.
Særlige overvejelser
Grundlejeaftaler er muligvis ikke egnede for alle boligejere, fordi udlejer kan ændre vilkårene, når lejemålet ophører. For eksempel kan udlejer beslutte at bruge jorden til noget andet på et tidspunkt i fremtiden, hvilket gør lejeaftaler til en ustabil metode til boligejerskab. Det er vigtigt, at husejere forstår vilkårene og deres rettigheder inden for aftalen, før de køber en bolig med en lejeaftale.
Ground Rent Arrangement vs. grundleje
En lejeaftale må ikke forveksles med en grundlejekontrakt. Sidstnævnte giver en lejer mulighed for at udvikle et stykke jord i en bestemt periode, hvorefter grunden og alle forbedringer går tilbage til ejendommens ejer. Disse typer aftaler involverer ofte 50-årige eller 99-årige lejemål.
For eksempel tilbød den amerikanske regering engang 99-årige lejekontrakter for at tilskynde til udvikling af hytter på nationalt skovområde som en del af et forsøg på at anspore til brugen af disse områder til rekreation. Udøvelsen af sådanne aftaler blev udbredt fra 1915 til 1960, da US Forest Service holdt op med at udstede nye 99-årige lejekontrakter. Disse 99-årige aftaler forbød typisk helårsbrug af grunden og udlejning af hytter.
Mange begrænsede også bygningen af hegn. Nogle fastsatte også typen af tagdækning og andre byggematerialer og forbød fældning af træer eller omledning af vand.
Omvendt er lejeaftaler ikke lejekontrakter med løbetid, men kan i stedet normalt forlænges hver periode, så længe grundlejen er betalt. Desuden bruges jordlejekontrakter typisk til erhvervsbygninger, mens lejeaftaler normalt gælder for enkeltpersoner.
##Ofte stillede spørgsmål
##Højdepunkter
Grundlejeordninger kan gøre boligejerskab mere overkommeligt, fordi kun boligen skal købes og ikke jorden.
Grundlejeordninger kræver månedlige jordlejebetalinger til udlejeren for brugen af jorden.
Hoteller og kontorbygninger bruger nogle gange jordlejeordninger.
En huslejeordning er, når nogen ejer en bygning, men ikke den grund, bygningen ligger på.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvad er grundleje?
Grundleje er en aftale mellem en grundejer og en lejer, hvor lejeren forpligter sig til at betale et nominelt gebyr årligt for brugen af grunden. Grundlejeordninger har deres oprindelse i engelsk common law og blev indført i USA under kolonitiden.
Hvad finansierer jordleje?
Grundleje giver en forpagter mulighed for at bebo jord, der tilhører en anden. For eksempel, hvis du ejer en autocamper, der er permanent parkeret på et stykke jord, skal du muligvis betale grundejeren grundleje for dens brug.
Hvad sker der, hvis jeg ikke betaler grundleje?
Hvis du er forpligtet til at betale grundleje, men undlader det, kan grundejeren tvinge dig til at forlade ejendommen. Udlejer kan anlægge sag om bortvisning for at få dig lovligt fjernet, selvom du ejer ejendom, der er beliggende på grunden.
