Grundstücksmietvereinbarung
Was ist eine Erbpachtvereinbarung?
Eine Erbpachtvereinbarung ist eine Situation, in der jemand ein Gebäude besitzt, aber nicht das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, und monatliche Pachtzahlungen erforderlich sind. Hotels und Bürogebäude unterliegen manchmal Erbpachtvereinbarungen. Hausbesitzer nutzen in bestimmten Situationen auch Erbpachtvereinbarungen. Beispielsweise sind Grundmietvereinbarungen für Wohnwagenparks und saisonale Camperpark-Resorts üblich.
Grundrentenvereinbarung verstehen
Erbpacht ist ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter würde dem Vermieter entweder monatlich oder periodisch eine feste Gebühr zahlen. Im Gegenzug hätte der Mieter das Recht, ein bestimmtes Grundstück zu nutzen. Folglich ist der Mieter Eigentümer der Immobilie oder des Gebäudes auf dem Grundstück, aber nicht Eigentümer des Grundstücks selbst. Erbpachtvereinbarungen erfordern weniger Vorabkapital oder Geld im Vergleich zum Kauf eines Gebäudes und des zugrunde liegenden Grundstücks, auf dem gebaut werden soll. Mieter müssen jedoch die Bedingungen solcher Vereinbarungen verstehen, da sie häufig die Rechte und Optionen des Gebäudeeigentümers einschränken.
Beispielsweise könnte eine Erbpachtvereinbarung für einen Wohnwagenpark vorsehen, dass einer der Mieter oder Parteien die Instandhaltung des Grundstücks und der Bereiche rund um die Wohnwagen übernehmen würde. Die Erbpachtvereinbarung könnte auch Standards für das Erscheinungsbild der Struktur festgelegt haben und Pächter daran hindern, zusätzliche Immobilien zu bauen oder bestehende Gebäude zu erweitern.
Wenn die Anordnung beispielsweise nur eine Struktur in der Größe eines Anhängers mit doppelter Breite zulässt und der Eigentümer des Gebäudes den Anhänger entfernt und ihn durch eine Einheit mit dreifacher Breite ersetzt, würde der Eigentümer gegen die Anordnung verstoßen. Auch der Bau einer freistehenden Garage oder eines Carports auf dem Gelände würde die Vereinbarung sprengen. Ebenso kann die Umgestaltung des bestehenden Gebäudes manchmal mit einer solchen Anordnung in Konflikt geraten.
Ursprung der Erbpachtvereinbarungen
Erbpacht- und Erbpachtvereinbarungen haben ihre Wurzeln im englischen Gewohnheitsrecht. In den USA gehen Grundrentenregelungen auf die Kolonialzeit zurück. Kolonisten, die Grundstücke kaufen wollten, sich dies aber nicht leisten konnten, stimmten stattdessen Erbpachtvereinbarungen zu. Sie würden das Land von Kolonialregierungen oder privaten Landbesitzern pachten und im Gegenzug kleine inkrementelle Zahlungen für die Nutzung des Landes leisten. Dies würde es ihnen ermöglichen, ein Haus zu bauen und ein Gehöft zu entwickeln, ohne große Kapitalbeträge zu benötigen.
Heutzutage haben Grundrentenvereinbarungen in den USA eine begrenzte Anwendung, und Staaten, die sie zulassen, haben sie gesetzlich kodifiziert. In Virginia zum Beispiel fällt die Grundrente unter das Residential Ground Rent Act, das die Rechte, Pflichten und Pflichten aller an einer solchen Vereinbarung beteiligten Parteien umreißt.
Hinweis
Grundrentenvereinbarungen mögen in den USA selten sein, sind aber in Irland und den Niederlanden immer noch ziemlich verbreitet.
Vorteile einer Erbpachtvereinbarung
Grundrentenvereinbarungen haben einige Vorteile, einschließlich der Unterstützung von Einzelpersonen, sich ihr erstes Zuhause zu leisten.
Ein Haus kaufen
Eine Erbpachtvereinbarung kann bei der Erschwinglichkeit von Eigenheimen helfen. Potenzielle Hauskäufer erhalten in der Regel einen Kredit von einer Bank, um ein Haus zu kaufen. Das Darlehen – allgemein auch als Hypothek bekannt – umfasst normalerweise die Kosten für die Struktur und das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet. Wenn das Grundstück 50.000 $ und das Haus selbst 150.000 $ kostet, würde der Kaufpreis für den Hauskäufer 200.000 $ betragen. Unter der Annahme, dass keine Anzahlung im Voraus geleistet wird, müsste der Käufer eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD genehmigen.
Wenn der Hauskäufer das Land jedoch mit einer Erbpachtvereinbarung mieten könnte, müsste die Hypothek nur 150.000 US-Dollar betragen, und der Hauskäufer könnte eine monatliche Mietgebühr für das Land zahlen. Außerdem wäre die Anzahlung billiger, da sie als Prozentsatz (z. B. 10 %) des Kaufpreises berechnet würde, in dem das Grundstück nicht enthalten wäre.
Natürlich müsste die Landpachtgebühr berücksichtigt werden, wenn festgestellt wird, ob sich der Kreditnehmer das Haus und die Hypothekenzahlungen leisten kann. Allerdings wäre die Wahrscheinlichkeit, dass die Hypothek bewilligt wird, mit der Erbpachtregelung viel besser. Infolgedessen können Grundrentenvereinbarungen Erstkäufern von Eigenheimen und Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen helfen, da dies häufig zu einer geringeren Hypothek und besseren Chancen auf Genehmigung führt.
Mögliche Steuervergünstigung
Der Internal Revenue Service (IRS) erlaubt unter bestimmten Bedingungen den Abzug von Erbbauzinszahlungen als Hypothekenzinsen. Ein Steuerabzug bedeutet im Wesentlichen, dass der gezahlte Gesamtmietbetrag das steuerpflichtige Gesamteinkommen der Person für dieses Jahr verringern könnte, was eine niedrigere Steuerrechnung bedeuten würde. Personen, die eine Erbpachtvereinbarung haben oder erwägen, sollten jedoch einen Steuerberater konsultieren, um festzustellen, ob eine Steuervergünstigung für ihre besondere finanzielle Situation gelten würde.
Nachteile einer Erbpachtvereinbarung
Mit dem Abschluss einer Erbpachtvereinbarung sind einige potenzielle Nachteile verbunden.
Auswurf
Die Nichtzahlung des erforderlichen Betrags, der im Rahmen einer Erbpachtvereinbarung festgelegt ist, kann zu einer sogenannten Ausweisung führen. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass ein Hausbesitzer aus seinem Haus gezwungen werden könnte, wenn festgestellt wird, dass er gegen die Bedingungen eines Erbpachtvertrags verstoßen hat. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, die Bedingungen der Vereinbarung zu verstehen und zu verstehen, was Sie dem Risiko aussetzen könnte, das Haus zu verlieren.
Erbpacht einziehen
Aus der Perspektive des Grundstückseigentümers kann es manchmal schwierig sein, Erbbauzinsen zu erheben. Möglicherweise müssen Sie bestimmte Schritte unternehmen, um Erbbauzinszahlungen zu beantragen. Verweigert der Verpflichtete dies, kann dies weitere Inkassomaßnahmen erforderlich machen, die zeit- und kostenintensiv sein können.
Besondere Überlegungen
Grundmietverträge sind möglicherweise nicht für alle Hausbesitzer geeignet, da der Vermieter die Bedingungen ändern kann, wenn der Mietvertrag endet. Beispielsweise kann der Vermieter beschließen, das Land irgendwann in der Zukunft für etwas anderes zu nutzen, wodurch Erbpachtvereinbarungen zu einer instabilen Methode des Wohneigentums werden. Es ist wichtig, dass Hausbesitzer die Bedingungen und ihre Rechte innerhalb der Vereinbarung verstehen, bevor sie ein Haus mit Erbpachtvereinbarung kaufen.
Grundmietvereinbarung vs. Grundpacht
Eine Erbpachtvereinbarung ist nicht mit einem Erbpachtvertrag zu verwechseln. Letzteres ermöglicht es einem Mieter, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu bebauen, danach fallen das Grundstück und alle Einbauten an den Grundstückseigentümer zurück. Diese Arten von Verträgen beinhalten oft 50-jährige oder 99-jährige Mietverträge.
Beispielsweise bot die US-Regierung einmal Pachtverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren an, um die Entwicklung von Hütten auf staatlichen Waldflächen zu fördern, als Teil der Bemühungen, die Nutzung dieser Gebiete für Erholungszwecke voranzutreiben. Die Praxis solcher Vereinbarungen wurde von 1915 bis 1960 weit verbreitet, als der US Forest Service die Vergabe neuer Pachtverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren einstellte. Diese 99-jährigen Verträge untersagten typischerweise die ganzjährige Nutzung des Landes und die Vermietung von Hütten.
Viele schränkten auch den Bau von Zäunen ein. Einige schrieben auch die Art der Bedachung und anderer Baumaterialien vor und untersagten das Fällen von Bäumen oder die Ableitung von Wasser.
Umgekehrt sind Erbpachtvereinbarungen keine Pachtverträge mit zeitlicher Begrenzung, sondern sind in der Regel für jede Amtszeit erneuerbar, solange die Erbpachtgebühren bezahlt wurden. Außerdem werden Erbpachtverträge in der Regel für Gewerbegebäude verwendet, während Erbpachtvereinbarungen normalerweise für Einzelpersonen gelten.
Häufig gestellte Fragen
Höhepunkte
Grundrentenvereinbarungen können Wohneigentum erschwinglicher machen, da nur das Haus gekauft werden muss und nicht das Land.
Erbpachtvereinbarungen erfordern monatliche Pachtzahlungen an den Vermieter für die Nutzung des Grundstücks.
Hotels und Bürogebäude verwenden manchmal Erbpachtvereinbarungen.
Eine Erbpachtvereinbarung liegt vor, wenn jemand ein Gebäude besitzt, aber nicht das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet.
FAQ
Was ist Grundrente?
Grundrente ist eine Vereinbarung zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Pächter, in der sich der Pächter verpflichtet, jährlich eine nominale Gebühr für die Nutzung des Grundstücks zu zahlen. Grundrentenregelungen haben ihren Ursprung im englischen Common Law und wurden in den USA während der Kolonialzeit eingeführt.
Was finanziert Erbbauzinsen?
Die Grundrente ermöglicht es einem Pächter, Land zu besetzen, das jemand anderem gehört. Wenn Sie beispielsweise ein Wohnmobil besitzen, das dauerhaft auf einem Grundstück geparkt ist, müssen Sie dem Grundbesitzer möglicherweise eine Grundmiete für dessen Nutzung zahlen.
Was passiert, wenn ich die Grundmiete nicht zahle?
Wenn Sie verpflichtet sind, Grundmiete zu zahlen, dies aber nicht tun, kann der Grundbesitzer Sie zwingen, das Grundstück zu verlassen. Der Vermieter kann eine Räumungsklage einleiten, um Sie rechtmäßig entfernen zu lassen, auch wenn Sie Eigentum besitzen, das sich auf dem Grundstück befindet.
