Jarðleigusamningur
Hvað er lóðarleigusamningur?
Húsaleigufyrirkomulag er aðstæður þar sem einhver á byggingu en ekki landið sem húsið er á, sem krefst mánaðarlegra lóðaleigugreiðslna. Hótel og skrifstofubyggingar eru stundum háðar leigusamningum. Húseigendur nota einnig leigusamninga við ákveðnar aðstæður. Til dæmis er fyrirkomulag leigu á jörðu niðri algengt fyrir tengivagnagarða og árstíðabundna tjaldsvæði.
Að skilja lóðarleigusamning
Jarðleiga er leigusamningur milli leigjanda og leigusala. Leigjandi myndi greiða fasta þóknun til leigusala annað hvort mánaðarlega eða reglulega. Á móti fengi leigjandi afnotarétt á tiltekinni lóð. Þar af leiðandi á leigjandi eignina eða bygginguna á jörðinni en á ekki landið sjálft. Jarðleigufyrirkomulag krefst minna fyrirframfjármagns eða peninga í samanburði við að kaupa bæði byggingu og undirliggjandi land sem á að byggja á. Leigjendur verða þó að skilja skilmála slíkra samninga því þeir takmarka oft réttindi og valkosti húseiganda.
Til dæmis gæti fyrirkomulag húsaleigu á eftirvagnastæði kveðið á um að annar leigutakanna eða aðilar sjái um viðhald á lóðinni og svæðum í kringum eftirvagnana. Húsaleigufyrirkomulagið gæti einnig hafa sett staðla fyrir útlit mannvirkisins og takmarkað leigutaka frá því að byggja viðbótareignir eða stækka núverandi byggingar.
Ef fyrirkomulagið leyfir aðeins eins stórt mannvirki og tvíbreiðan kerru, til dæmis, og húseigandinn fjarlægir kerruna og skiptir honum út fyrir þrefalda einingu, myndi eigandinn brjóta fyrirkomulagið. Einnig myndi bygging aðskilins bílskúrs eða bílageymslu á lóðinni brjóta fyrirkomulagið. Að sama skapi getur endurgerð núverandi byggingar stundum farið í bága við slíkt fyrirkomulag.
Uppruni jarðleigusamninga
Jarðleiga og leigusamningar eiga rætur sínar að rekja til ensks almenns réttar. Í Bandaríkjunum eru leigusamningar frá nýlendutímanum. Nýlendubúar sem vildu kaupa lóðir en höfðu ekki efni á því myndu samþykkja leigusamninga í staðinn. Þeir myndu leigja landið af nýlendustjórnum eða einkareknum landeigendum, sem greiddu aftur á móti litlar aukagreiðslur fyrir afnot af landinu. Þetta myndi gera þeim kleift að byggja sér heimili og byggja hús án þess að þurfa mikið fjármagn.
Í dag hafa leigusamningar takmarkað gildi í Bandaríkjunum og ríki sem leyfa það hafa sett þau í lög. Í Virginíu, til dæmis, fellur lóðarleiga undir lög um leigu á íbúðarhúsnæði, sem lýsir rétti, skyldum og skyldum allra aðila sem taka þátt í slíku fyrirkomulagi.
Athugið
Jarðleigufyrirkomulag getur verið sjaldgæft í Bandaríkjunum en er samt frekar algengt á Írlandi og Hollandi.
Ávinningur af leigusamningi á jörðu niðri
Það eru nokkrir kostir við leigusamninga, þar á meðal að hjálpa einstaklingum að hafa efni á sínu fyrsta heimili.
Að kaupa heimili
Fyrirkomulag leigu á jörðu niðri getur hjálpað til við að hagræða heimili. Hugsanlegir íbúðakaupendur fá venjulega lán hjá banka til að kaupa íbúð. Lánið - einnig almennt þekkt sem veð - myndi venjulega innihalda kostnað við uppbyggingu og landið sem heimilið situr á. Ef landið kostar $ 50.000 og heimilið sjálft kostar $ 150.000, þá væri kaupverðið $ 200.000 fyrir húskaupandann. Að því gefnu að ekki sé greitt fyrirfram, myndi kaupandinn þurfa samþykki fyrir $ 200.000 veð.
Hins vegar, ef húskaupandi gæti leigt jörðina með lóðarleigufyrirkomulagi, þyrfti veð aðeins að vera fyrir $ 150.000 og húskaupandi gæti greitt mánaðarlegt leigugjald fyrir jörðina. Einnig væri útborgunin ódýrari vegna þess að hún væri reiknuð sem hlutfall (t.d. 10%) af kaupverði, sem væri ekki innifalið í jörðinni.
Að sjálfsögðu þyrfti að huga að lóðaleigugjaldinu þegar ákvarðað væri hvort lántaki hefði efni á húsnæðinu og greiðslum af húsnæðislánum. Líkurnar á því að fá samþykki fyrir húsnæðisláninu væru hins vegar mun betri með húsaleigufyrirkomulaginu. Fyrir vikið getur leigusamningur hjálpað þeim sem kaupa íbúð í fyrsta skipti og þeim sem eru með lágar til miðlungs tekjur vegna þess að það leiðir oft til minna húsnæðislána og betri líkur á að fá samþykki.
Möguleg skattaívilnun
Ríkisskattstjóri (IRS) leyfir að lóðarleigugreiðslur séu dregnar frá sem vextir af veði að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Skattfrádráttur þýðir í meginatriðum að heildarleigufjárhæð greidd gæti dregið úr heildarskattskyldum tekjum viðkomandi á því ári, sem myndi þýða lægri skattheimtu. Hins vegar ættu þeir sem eru með eða íhuga leigusamninga að ráðfæra sig við skattasérfræðing til að ákvarða hvort skattaívilnun ætti við um sérstaka fjárhagsstöðu þeirra.
Ókostir við lóðarleigusamning
Það eru nokkrir hugsanlegir ókostir sem fylgja því að gera leigusamning.
brottkast
Ef ekki er greitt tilskilda upphæð sem tilgreind er í leigusamningi gæti það leitt til eitthvað sem kallast brottrekstur. Í meginatriðum þýðir þetta að húseigandi gæti verið þvingaður út af heimili sínu ef það er ákveðið að þeir hafi brotið skilmála leigusamnings. Af þeim sökum er mjög mikilvægt að skilja skilmála samningsins og hvað gæti stofnað þér í hættu á að missa heimilið.
Innheimta lóðarleigu
Frá sjónarhóli þess sem á landið getur stundum verið erfitt að innheimta jarðaleigu. Það kunna að vera ákveðin skref sem þú þarft að gera til að biðja um greiðslur á lóðarleigu. Ef skylduaðili neitar því getur þurft að grípa til frekari aðgerða til að innheimta, sem getur verið tímafrekt og kostnaðarsamt.
Sérstök atriði
Jarðleigusamningar gætu ekki hentað öllum húseigendum vegna þess að leigusali getur breytt skilmálum þegar leigusamningi lýkur. Til dæmis getur leigusali ákveðið að nota landið í eitthvað annað einhvern tíma í framtíðinni, sem gerir leigusamninga að óstöðugri aðferð við húseignarhald. Mikilvægt er að húseigendur skilji skilmála og réttindi sín innan samningsins áður en þeir kaupa húsnæði með lóðarleigufyrirkomulagi.
Jarðleigusamningur vs lóðarleigusamningur
Ekki má rugla saman leigusamningi við lóðarleigusamning. Hið síðarnefnda gerir leigjanda kleift að þróa lóð í tiltekinn tíma, eftir það hverfa landið og allar endurbætur aftur til eiganda fasteignarinnar. Þessar tegundir samninga fela oft í sér 50 ára eða 99 ára leigusamninga.
Til dæmis bauð bandarísk stjórnvöld einu sinni 99 ára leigusamninga til að hvetja til uppbyggingar skála á þjóðskóglendi sem hluti af viðleitni til að örva notkun þessara svæða til afþreyingar. Framkvæmd slíkra samninga varð útbreidd frá 1915 til 1960 þegar bandaríska skógarþjónustan hætti að gefa út nýja 99 ára leigusamninga. Þessir 99 ára samningar bönnuðu venjulega afnot af landinu allt árið um kring og útleigu á skálum.
Margir settu einnig skorður við byggingu girðinga. Sumir kváðu einnig á um tegund þaks og annarra byggingarefna og bönnuðu klippingu trjáa eða beygingu vatns.
Aftur á móti eru leigusamningar ekki leigusamningar með tímatakmörkum heldur eru þeir þess í stað venjulega endurnýjanlegir á hverju tímabili svo framarlega sem lóðarleigugjöldin hafa verið greidd. Einnig eru lóðarleigusamningar venjulega notaðir fyrir atvinnuhúsnæði en leigusamningar eiga venjulega við einstaklinga.
Algengar spurningar
Hápunktar
Jarðleigufyrirkomulag getur gert húseign á viðráðanlegu verði vegna þess að aðeins þarf að kaupa heimilið en ekki landið.
Fyrirkomulag lóðarleigu krefst mánaðarlegra lóðaleigugreiðslna til leigusala fyrir afnot af landinu.
Hótel og skrifstofubyggingar nota stundum leigusamninga.
Húsaleigufyrirkomulag er þegar einhver á húsnæði en ekki landið sem húsið er á.
Algengar spurningar
Hvað er lóðarleiga?
Jarðleiga er samningur milli lóðarhafa og leigutaka þar sem leigutaki samþykkir að greiða árlega nafngjald fyrir afnot af jörðinni. Jarðleigusamningar eiga uppruna sinn í enskum almennum lögum og voru kynntir í Bandaríkjunum á nýlendutímanum.
Hvað fjármagnar lóðarleigu?
Jarðleiga gerir leigutaka kleift að taka land sem tilheyrir einhverjum öðrum. Til dæmis, ef þú átt húsbíl sem er varanlega lagt á landsvæði gætirðu þurft að greiða landeiganda lóðarleigu fyrir notkun þess.
Hvað gerist ef ég borga ekki lóðarleigu?
Ef þú þarft að greiða lóðarleigu en gerir það ekki, gæti landeigandinn þvingað þig til að yfirgefa eignina. Leigusali getur hafið brottrekstursaðgerð til að láta fjarlægja þig löglega, jafnvel þótt þú eigir eign sem er staðsett á jörðinni.
