Tarification hédonique

Qu'est-ce que la tarification hédonique ?

La tarification hédonique est un modèle qui identifie les facteurs de prix en partant du principe que le prix est déterminé à la fois par les caractéristiques internes du bien vendu et par les facteurs externes qui l'affectent.

Un modèle de tarification hédonique est souvent utilisé pour estimer les valeurs quantitatives des services environnementaux ou écosystémiques qui affectent directement les prix du marché des maisons. Cette méthode d'évaluation peut nécessiter un degré élevé d'expertise statistique et de spécification de modèle, après une période de collecte de données.

Comprendre la tarification hédonique

L'exemple le plus courant de la méthode de tarification hédonique se trouve sur le marché immobilier, où le prix d'un bâtiment ou d'un terrain est déterminé par les caractéristiques de la propriété elle-même (c'est-à-dire des facteurs internes tels que sa taille, son apparence, des caractéristiques telles que des panneaux solaires robinetterie à la fine pointe de la technologie et son état), ainsi que les caractéristiques de son environnement (c.-à-d. des facteurs externes comme si le quartier a un taux de criminalité élevé et/ou est accessible aux écoles et au niveau de pollution de l'eau et de l'air, ou la valeur des autres maisons à proximité).

Le modèle de tarification hédonique est utilisé pour estimer dans quelle mesure chaque facteur affecte le prix du marché de la propriété. Lors de l'exécution de ce type de modèle, si les facteurs non environnementaux sont contrôlés (maintenus stables), tout écart de prix restant représentera des différences dans l'environnement externe du bien. En ce qui concerne l'évaluation des propriétés, un modèle de tarification hédonique est relativement simple car il repose sur les prix réels du marché et sur des ensembles de données complets et disponibles.

La tarification hédonique est utilisée pour déterminer dans quelle mesure les facteurs environnementaux ou écosystémiques affectent le prix d'un bien, généralement une maison.

Avantages et inconvénients de la tarification hédonique

Le modèle de tarification hédonique présente de nombreux avantages, notamment la capacité d'estimer les valeurs, sur la base de choix concrets, en particulier lorsqu'il est appliqué aux marchés immobiliers avec des données précises et facilement disponibles. En même temps, la méthode est suffisamment flexible pour être adaptée aux relations entre les autres biens marchands et les facteurs externes.

La tarification hédonique présente également des inconvénients importants, notamment sa capacité à ne saisir que la volonté des consommateurs de payer pour ce qu'ils perçoivent comme des différences environnementales et leurs conséquences. Par exemple, si les acheteurs potentiels ne sont pas au courant d'un approvisionnement en eau contaminée ou d'une construction imminente tôt le matin à côté, le prix de la propriété en question ne changera pas en conséquence. De plus, les prix hédoniques n'intègrent pas toujours des facteurs ou des réglementations externes, tels que les taxes et les taux d'intérêt,. qui pourraient également avoir un impact significatif sur les prix.

Exemple de tarification hédonique

Considérez les prix des maisons, qui sont un moyen facile d'évaluer certains aspects environnementaux. Par exemple, une maison à proximité de parcs ou d'écoles peut se vendre plus cher. Pendant ce temps, une maison située sur une autoroute principale peut se vendre moins cher. La tarification hédonique utilise la régression pour voir quels facteurs importent le plus et l'importance relative de chacun.

Pour l'exemple du prix de la maison, le prix de la maison serait analysé en fonction de variables indépendantes, telles que la distance d'un parc. Avec cela, le résultat semblerait quelque chose dans le sens de, pour chaque mile plus proche d'un parc, la valeur de la maison augmente de 10 000 $.

L'économiste du travail Sherwin Rosen a présenté pour la première fois une théorie des prix hédoniques en 1974 dans un article intitulé « Prix hédoniques et marchés implicites : différenciation des produits en concurrence pure ».

Points forts

• La tarification hédonique reflète la volonté d'un consommateur de payer pour ce qu'il perçoit comme des différences environnementales qui ajoutent ou diminuent la valeur intrinsèque d'un actif ou d'une propriété.

• La tarification hédonique est le plus souvent observée sur le marché du logement, puisque les prix de l'immobilier sont déterminés par les caractéristiques de la propriété elle-même ainsi que par le quartier ou l'environnement dans lequel elle se trouve.

• La tarification hédonique identifie les facteurs et caractéristiques internes et externes qui affectent le prix d'un article sur le marché.