Hedonik Fiyatlandırma

Hedonik Fiyatlandırma Nedir?

Hedonik fiyatlandırma, fiyatın hem satılan malın iç özellikleri hem de onu etkileyen dış faktörler tarafından belirlendiği öncülüne göre fiyat faktörlerini tanımlayan bir modeldir.

Hedonik fiyatlandırma modeli, genellikle, konutların piyasa fiyatlarını doğrudan etkileyen çevresel veya ekosistem hizmetleri için nicel değerleri tahmin etmek için kullanılır. Bu değerleme yöntemi, belirli bir veri toplama periyodunun ardından, güçlü derecede istatistiksel uzmanlık ve model spesifikasyonu gerektirebilir.

Hedonik Fiyatlandırmayı Anlama

Hedonik fiyatlandırma yönteminin en yaygın örneği, bir binanın veya arazi parçasının fiyatının hem mülkün özelliklerine (yani büyüklüğü, görünümü, güneş panelleri gibi iç faktörler gibi iç faktörler) tarafından belirlendiği emlak piyasasındadır. veya son teknoloji musluk armatürleri ve durumu) ve ayrıca çevredeki ortamın özellikleri (yani, mahallenin suç oranının yüksek olması ve/veya okullara ve şehir merkezine erişilebilir olması gibi dış faktörler, su ve hava kirliliği seviyesi veya yakındaki diğer evlerin değeri).

mülkün piyasa fiyatını ne ölçüde etkilediğini tahmin etmek için kullanılır . Bu tür bir model çalıştırılırken, çevresel olmayan faktörler kontrol edilirse (sabit tutulursa), fiyatta kalan tüm tutarsızlıklar, malın dış çevresindeki farklılıkları temsil edecektir. Gayrimenkul değerleme ile ilgili olarak, gerçek piyasa fiyatlarına ve kapsamlı, mevcut veri setlerine dayandığından, hedonik bir fiyatlandırma modeli nispeten basittir.

Hedonik fiyatlandırma, çevresel veya ekosistem faktörlerinin bir malın (genellikle bir evin) fiyatını ne ölçüde etkilediğini belirlemek için kullanılır.

Hedonik Fiyatlandırmanın Avantajları ve Dezavantajları

Hedonik fiyatlandırma modelinin, özellikle hazır ve doğru verilerle emlak piyasalarına uygulandığında, somut seçimlere dayalı olarak değerleri tahmin etme yeteneği de dahil olmak üzere birçok avantajı vardır. Aynı zamanda yöntem, diğer piyasa malları ve dış faktörler arasındaki ilişkilere uyarlanabilecek kadar esnektir.

Hedonik fiyatlandırmanın, yalnızca tüketicilerin çevresel farklılıklar olarak algıladıkları ve bunun sonucunda ortaya çıkan sonuçlar için ödeme yapma istekliliğini yakalama yeteneği de dahil olmak üzere önemli dezavantajları vardır. Örneğin, potansiyel alıcılar kontamine bir su kaynağından haberdar değilse veya sabahın erken saatlerinde yakındaki inşaattan haberdar değilse, söz konusu mülkün fiyatı buna göre değişmeyecektir. Hedonik fiyatlandırma ayrıca, fiyatlar üzerinde önemli bir etkisi olabilecek vergiler ve faiz oranları gibi dış faktörleri veya düzenlemeleri her zaman içermez .

Hedonik Fiyatlandırma Örneği

Belirli çevresel unsurlara değer vermenin kolay bir yolu olan ev fiyatlarını düşünün. Örneğin, parklara veya okullara yakın bir ev, bir prim karşılığında satılabilir. Bu arada, büyük bir otoyol üzerindeki bir ev daha ucuza satabilir. Hedonik fiyatlandırma, hangi faktörlerin en önemli olduğunu ve her birinin göreceli önemini görmek için regresyon kullanır.

Ev fiyatı örneğinde, evin fiyatı, parka uzaklık gibi bağımsız değişkenlere dayalı olarak analiz edilecektir. Bununla, sonuç, bir parka daha yakın olan her mil için evin değeri 10.000 $ artar.

Çalışma ekonomisti Sherwin Rosen ilk olarak 1974'te “Hedonik Fiyatlandırma ve Kapalı Piyasalar: Saf Rekabette Ürün Farklılaşması” başlıklı bir makalede hedonik fiyatlandırma teorisini sundu.

Öne Çıkanlar

• Hedonik fiyatlandırma, bir tüketicinin, bir varlığın veya mülkün gerçek değerini artıran veya azaltan çevresel farklılıklar olarak algıladıkları şey için ödeme yapma istekliliğini yakalar.

• Gayrimenkul fiyatları, mülkün özellikleri ve içinde bulunduğu mahalle veya çevre tarafından belirlendiğinden, hedonik fiyatlandırma en çok konut piyasasında görülür.

• Hedonik fiyatlandırma, bir ürünün piyasadaki fiyatını etkileyen iç ve dış faktörleri ve özellikleri tanımlar.