Preços hedônicos

O que é preço hedônico?

A precificação hedônica é um modelo que identifica fatores de preço de acordo com a premissa de que o preço é determinado tanto por características internas do bem que está sendo vendido quanto por fatores externos que o afetam.

Um modelo de precificação hedônico é frequentemente usado para estimar valores quantitativos de serviços ambientais ou ecossistêmicos que afetam diretamente os preços de mercado das residências. Este método de avaliação pode exigir um alto grau de conhecimento estatístico e especificação do modelo, após um período de coleta de dados.

Entendendo os preços hedônicos

O exemplo mais comum do método de precificação hedônica é no mercado imobiliário, em que o preço de um prédio ou terreno é determinado pelas características do próprio imóvel (ou seja, fatores internos como tamanho, aparência, recursos como painéis solares ou torneiras de última geração, e condição), bem como as características do ambiente circundante (ou seja, fatores externos, como se o bairro tem uma alta taxa de criminalidade e/ou é acessível a escolas e centro da cidade, a nível de poluição da água e do ar, ou o valor de outras casas próximas).

O modelo de precificação hedônica é usado para estimar até que ponto cada fator afeta o preço de mercado do imóvel. Ao executar este tipo de modelo, se os fatores não ambientais forem controlados (mantidos estáveis), quaisquer discrepâncias remanescentes no preço representarão diferenças no ambiente externo do bem. Com relação à avaliação de propriedades, um modelo de precificação hedônico é relativamente simples, pois depende de preços reais de mercado e conjuntos de dados abrangentes e disponíveis.

O preço hedônico é usado para determinar até que ponto os fatores ambientais ou do ecossistema afetam o preço de um bem – geralmente uma casa.

Vantagens e Desvantagens da Precificação Hedônica

O modelo de precificação hedônico tem muitas vantagens, incluindo a capacidade de estimar valores, com base em escolhas concretas, principalmente quando aplicado a mercados imobiliários com dados precisos e prontamente disponíveis. Ao mesmo tempo, o método é flexível o suficiente para ser adaptado às relações entre outros bens de mercado e fatores externos.

A precificação hedônica também tem desvantagens significativas, incluindo sua capacidade de capturar apenas a disposição dos consumidores de pagar pelo que eles percebem serem as diferenças ambientais e suas consequências resultantes. Por exemplo, se os potenciais compradores não estiverem cientes de um abastecimento de água contaminado ou de uma construção iminente de manhã cedo ao lado, o preço do imóvel em questão não será alterado de acordo. A precificação hedônica também nem sempre incorpora fatores ou regulamentações externas, como impostos e taxas de juros,. que também podem ter um impacto significativo nos preços.

Exemplo de preço hedônico

Considere os preços das casas, que são uma maneira fácil de valorizar certos aspectos ambientais. Por exemplo, uma casa perto de parques ou escolas pode ser vendida por um preço premium. Enquanto isso, uma casa em uma grande rodovia pode ser vendida por menos. A precificação hedônica usa a regressão para ver quais fatores são mais importantes e a importância relativa de cada um.

Para o exemplo do preço da casa, o preço da casa seria analisado com base em variáveis independentes, como a distância de um parque. Com isso, o resultado seria algo como: para cada quilômetro mais próximo de um parque, o valor da casa aumenta em US$ 10.000.

O economista trabalhista Sherwin Rosen apresentou pela primeira vez uma teoria da precificação hedônica em 1974 em um artigo intitulado "Preços hedônicos e mercados implícitos: diferenciação de produtos na concorrência pura".

Destaques

• A precificação hedônica captura a disposição do consumidor de pagar pelo que percebe serem diferenças ambientais que adicionam ou diminuem o valor intrínseco de um ativo ou propriedade.

• A precificação hedônica é mais frequente no mercado imobiliário, uma vez que os preços dos imóveis são determinados pelas características do próprio imóvel, bem como do bairro ou ambiente em que ele existe.

• A precificação hedônica identifica os fatores e características internas e externas que afetam o preço de um item no mercado.