Constante hypothécaire
Qu'est-ce qu'une constante hypothécaire ?
Une constante hypothécaire est le pourcentage d'argent payé chaque année pour payer ou assurer le service d'une dette par rapport à la valeur totale du prêt. La constante hypothécaire aide à déterminer combien de liquidités sont nécessaires chaque année pour assurer le service d'un prêt hypothécaire.
Il est calculé en divisant le service annuel de la dette pour le prêt par la valeur totale du prêt.
Comprendre une constante hypothécaire
Une constante hypothécaire est le pourcentage d'argent versé au service de la dette sur une base annuelle divisé par le montant total du prêt. Le résultat est exprimé en pourcentage, ce qui signifie qu'il fournit le pourcentage du prêt total payé chaque année. La constante hypothécaire peut aider les emprunteurs à déterminer le montant qu'ils paieront chaque année pour l'hypothèque. L'emprunteur souhaiterait une constante hypothécaire inférieure, car cela signifierait un coût annuel de service de la dette inférieur.
Les investisseurs immobiliers utilisent une constante hypothécaire lorsqu'ils contractent un prêt hypothécaire pour acheter une propriété. L'investisseur voudra s'assurer qu'il facture un loyer suffisant pour couvrir le coût annuel du service de la dette pour le prêt hypothécaire. Les banques et les prêteurs commerciaux utilisent la constante hypothécaire comme ratio de couverture de la dette, ce qui signifie qu'ils l'utilisent pour déterminer si l'emprunteur a un revenu suffisant pour couvrir la constante hypothécaire.
Calcul de la constante hypothécaire
Pour calculer la constante hypothécaire, nous additionnerions les mensualités de l'hypothèque pour un an et diviserions le résultat par le montant total du prêt.
Par exemple, une hypothèque de 300 000 $ a un paiement mensuel de 1 432 $ par mois à un taux d'intérêt fixe annuel de 4 %. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l'impact de différents taux sur votre paiement mensuel.
Le coût annuel total du service de la dette est de 17 184 $ ou (12 mois * 1 432 $).
La constante hypothécaire est de 5,7 % = (17 184 $ / 300 000 $).
La constante hypothécaire ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires à taux fixe puisqu'il n'y a aucun moyen de prédire le service de la dette à vie d'un prêt à taux variable, bien qu'une constante puisse être calculée pour toutes les périodes avec un taux d'intérêt bloqué.
Applications de la constante hypothécaire
Une constante hypothécaire est un outil utile pour les investisseurs immobiliers car elle peut montrer si la propriété sera un investissement rentable. Pendant ce temps, le rendement de la dette est l'opposé de la constante hypothécaire. Le rendement de la dette indique le pourcentage du revenu annuel basé sur le montant du prêt hypothécaire. Si le rendement de la dette est supérieur à la constante hypothécaire, le flux de trésorerie est positif, ce qui rend l'investissement rentable.
En utilisant l'exemple précédent, disons qu'un investisseur voulait acheter la maison pour la louer. Le revenu d'exploitation net mensuel (NOI) reçu de la propriété locative devrait être de 1 600 $ par mois. Le revenu net est le loyer mensuel moins les dépenses mensuelles. Le montant du prêt pour acheter la propriété était de 300 000 $ par rapport à notre exemple précédent.
Le revenu net annuel est de 19 200 $ ou 1 600 $ x 12 mois.
Le rendement de la dette est calculé en prenant le bénéfice d'exploitation net annuel de 19 200 $ et en le divisant par le montant du prêt de 300 000 $ pour arriver à 6,4 %.
Si vous vous souvenez, la constante hypothécaire était de 5,7 %, et puisque le rendement de la dette est supérieur à la constante, ce serait un investissement rentable.
En d'autres termes, le revenu net annuel de la propriété est plus que suffisant pour couvrir les frais annuels de service de la dette ou la constante hypothécaire. Comme indiqué précédemment, les banques ou les prêteurs peuvent également utiliser la constante hypothécaire pour déterminer si un emprunteur a le revenu annuel nécessaire pour couvrir les frais de service de la dette pour le prêt.
Le calcul serait effectué de la même manière que ci-dessus, mais au lieu d'utiliser les revenus de location mensuels, le prêteur substituerait les revenus mensuels de l'emprunteur. La banque devrait calculer le revenu net mensuel de l'emprunteur ou l'argent restant après le paiement des dépenses et autres paiements mensuels de la dette. À partir de là, le prêteur pourrait calculer le revenu net annuel et le rendement de la dette pour déterminer s'il est suffisant pour couvrir la constante hypothécaire.
Points forts
Une constante hypothécaire est le pourcentage d'argent payé chaque année pour payer ou assurer le service d'une dette compte tenu de la valeur totale du prêt.
Il est également connu sous le nom de taux de capitalisation hypothécaire.
La constante hypothécaire aide à déterminer combien de liquidités sont nécessaires chaque année pour assurer le service d'un prêt hypothécaire.
La constante hypothécaire est utilisée par les prêteurs et les investisseurs immobiliers pour déterminer s'il y a suffisamment de revenus pour couvrir les frais annuels de service de la dette pour le prêt.
FAQ
La constante hypothécaire est-elle la même que le taux de capitalisation hypothécaire ?
Oui. Le taux de capitalisation hypothécaire est un autre terme pour la constante hypothécaire.
Pourquoi le taux hypothécaire constant est-il supérieur au taux d'intérêt du prêt ?
La constante hypothécaire comprend à la fois le principal et les intérêts, tandis que le taux d'intérêt du prêt ne tient pas compte du principal mensuel. Par conséquent, le premier sera plus élevé sur un prêt amortissable.
Comment la constante hypothécaire peut-elle être utilisée par les investisseurs ?
Les investisseurs dans l'immobilier examineront la constante hypothécaire de divers investissements potentiels pour choisir les plus attrayants (c'est-à-dire ceux qui ont les taux les plus élevés) parmi eux.
