Costante del mutuo
Che cos'è una costante di mutuo?
Una costante del mutuo è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o servire un debito rispetto al valore totale del prestito. La costante del mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria ogni anno per il servizio di un mutuo ipotecario.
Viene calcolato dividendo il servizio del debito annuale per il prestito per il valore totale del prestito.
Capire una costante di mutuo
Una costante del mutuo è la percentuale di denaro pagata per onorare il debito su base annua divisa per l'importo totale del prestito. Il risultato è espresso in percentuale, nel senso che fornisce la percentuale del prestito totale pagato ogni anno. La costante del mutuo può aiutare i mutuatari a determinare quanto pagheranno ogni anno per il mutuo. Il mutuatario vorrebbe una costante del mutuo inferiore poiché significherebbe un costo annuo di servizio del debito inferiore.
Gli investitori immobiliari utilizzano una costante di mutuo quando stipulano un mutuo per acquistare una proprietà. L'investitore vorrà essere sicuro di addebitare un affitto sufficiente per coprire il costo annuale di servizio del debito per il mutuo ipotecario. Le banche e gli istituti di credito commerciali utilizzano la costante del mutuo come rapporto di copertura del debito, il che significa che la usano per determinare se il mutuatario ha un reddito sufficiente per coprire la costante del mutuo.
Calcolo della costante del mutuo
Per calcolare la costante del mutuo, sommare le rate mensili del mutuo per un anno e dividere il risultato per l'importo totale del prestito.
Ad esempio, un mutuo di $ 300.000 ha una rata mensile di $ 1.432 al mese a un tasso di interesse fisso annuo del 4%. Un calcolatore di mutui può mostrarti l'impatto di diverse tariffe sulla tua rata mensile.
Il costo totale annuo del servizio del debito è di $ 17.184 o (12 mesi * $ 1.432).
La costante del mutuo è 5,7% = ($ 17.184 / $ 300.000).
La costante del mutuo si applica solo ai mutui a tasso fisso poiché non c'è modo di prevedere il servizio del debito a vita di un prestito a tasso variabile, sebbene una costante possa essere calcolata per qualsiasi periodo con un tasso di interesse bloccato.
Applicazioni della Costante Mutuo
Una costante del mutuo è uno strumento utile per gli investitori immobiliari perché può mostrare se l'immobile sarà un investimento redditizio. Nel frattempo, il rendimento del debito è l'opposto della costante del mutuo. Il rendimento del debito mostra la percentuale del reddito annuo in base all'importo del mutuo ipotecario. Se il rendimento del debito è superiore alla costante del mutuo, il flusso di cassa è positivo, rendendo l'investimento redditizio.
Utilizzando l'esempio precedente, supponiamo che un investitore volesse acquistare la casa per affittarla. Il reddito operativo netto mensile (NOI) ricevuto dalla proprietà in affitto dovrebbe essere di $ 1.600 al mese. Il reddito netto è l'affitto mensile meno eventuali spese mensili. L'importo del prestito per l'acquisto della proprietà era di $ 300.000 dal nostro esempio precedente.
Il reddito netto annuo è di $ 19.200 o $ 1.600 x 12 mesi.
Il rendimento del debito è calcolato prendendo il reddito operativo netto annuo di $ 19.200 e dividendo per l'importo del prestito di $ 300.000 per arrivare al 6,4%.
Se ricordi, la costante del mutuo era del 5,7% e poiché il rendimento del debito è superiore alla costante, sarebbe un investimento redditizio.
In altre parole, il reddito netto annuo della proprietà è più che sufficiente per coprire i costi annuali di servizio del debito o la costante del mutuo. Come affermato in precedenza, le banche o gli istituti di credito possono anche utilizzare la costante del mutuo per determinare se un mutuatario ha il reddito annuo per coprire i costi di servizio del debito per il prestito.
Il calcolo verrebbe eseguito come sopra, ma invece di utilizzare il reddito mensile da locazione, il prestatore sostituirebbe i guadagni mensili del mutuatario. La banca dovrebbe calcolare il reddito netto mensile del mutuatario o il denaro residuo dopo il pagamento delle spese e di altri pagamenti mensili del debito. Da lì, il prestatore potrebbe calcolare il reddito netto annuo e il rendimento del debito per determinare se è sufficiente a coprire la costante del mutuo.
Mette in risalto
Una costante del mutuo è la percentuale di denaro pagata ogni anno per pagare o servire un debito dato il valore totale del prestito.
È anche noto come tasso di capitalizzazione del mutuo.
La costante del mutuo aiuta a determinare la quantità di denaro necessaria annualmente per il servizio di un mutuo ipotecario.
La costante del mutuo viene utilizzata da istituti di credito e investitori immobiliari per determinare se esiste un reddito sufficiente per coprire i costi annuali di servizio del debito per il prestito.
FAQ
La costante del mutuo è uguale al tasso di capitalizzazione del mutuo?
Sì. Il tasso di capitalizzazione del mutuo è un altro termine per la costante del mutuo.
Perché il tasso costante del mutuo è superiore al tasso di interesse del prestito?
La costante del mutuo include sia il capitale che il pagamento degli interessi, mentre il tasso di interesse del prestito ignora il capitale mensile. Pertanto, il primo sarà più alto su un prestito ammortizzato.
In che modo la costante del mutuo può essere utilizzata dagli investitori?
Gli investitori nel settore immobiliare esamineranno la costante ipotecaria di vari potenziali investimenti per scegliere il più attraente (cioè quelli con i tassi più alti) tra loro.
