抵押贷款常数
什么是抵押常数？
抵押贷款常数是每年支付或偿还债务的金额与贷款总价值的百分比。抵押贷款常数有助于确定每年需要多少现金来偿还抵押贷款。
它的计算方法是将贷款的年度还本付息除以总贷款价值。
了解抵押贷款常数
抵押贷款常数是每年用于偿还债务的金额除以总贷款金额的百分比。结果以百分比表示，这意味着它提供了每年支付的总贷款的百分比。抵押贷款常数可以帮助借款人确定他们每年为抵押贷款支付的金额。借款人会想要较低的抵押贷款常数，因为这意味着较低的年度偿债成本。
房地产投资者在通过抵押贷款购买房产时使用抵押贷款常数。投资者将希望确保他们收取足够的租金来支付抵押贷款的年度偿债成本。银行和商业贷方使用抵押贷款常数作为债务覆盖率，这意味着他们使用它来确定借款人是否有足够的收入来支付抵押贷款常数。
计算抵押常数
为了计算抵押贷款常数，我们将一年内每月支付的抵押贷款总额相加，然后将结果除以总贷款金额。
例如，一笔 300,000 美元的抵押贷款以 4% 的年固定利率每月支付 1,432 美元。抵押贷款计算器可以显示不同利率对您每月还款的影响。
每年的总偿债成本为 17,184 美元或（12 个月 * 1,432 美元）。
抵押贷款常数为 5.7% = ($17,184 / $300,000)。
抵押贷款常数仅适用于固定利率抵押贷款，因为无法预测浮动利率贷款的终生还本付息——尽管可以在任何具有锁定利率的时期计算一个常数。
抵押常数的应用
抵押贷款常数对房地产投资者来说是一个有用的工具，因为它可以显示该房产是否会是一项有利可图的投资。同时，债务收益率与抵押常数相反。债务收益率显示基于抵押贷款金额的年收入百分比。如果债务收益率高于抵押常数，则现金流为正，使投资有利可图。
使用前面的例子，假设投资者想买房子出租。从出租物业收到的每月净营业收入(NOI) 预计为每月 1,600 美元。净收入是每月租金减去任何每月开支。在我们之前的例子中，购买房产的贷款金额为 300,000 美元。
年净收入为 19,200 美元或 1,600 美元 x 12 个月。
债务收益率的计算方法是将年净营业收入 19,200 美元除以 300,000 美元的贷款金额，得出 6.4%。
如果你还记得，抵押贷款常数是 5.7%，由于债务收益率高于常数，这将是一项有利可图的投资。
换句话说，该物业的年度净收入足以支付年度偿债成本或抵押贷款常数。如前所述，银行或贷方还可以使用抵押常数来确定借款人是否有足够的年收入来支付贷款的偿债成本。
计算将与上述相同，但贷方将代替借款人的月收入，而不是使用月租金收入。银行需要计算借款人的每月净收入或支付费用和其他每月债务支付后剩余的现金。从那里，贷方可以计算年净收入和债务收益率，以确定是否足以支付抵押贷款常数。
＃＃ 强调
抵押贷款常数是在给定贷款总价值的情况下，每年支付或偿还债务的百分比。
它也被称为抵押资本化率。
抵押贷款常数有助于确定每年需要多少现金来偿还抵押贷款。
贷款人和房地产投资者使用抵押贷款常数来确定是否有足够的收入来支付贷款的年度偿债成本。
＃＃ 常问问题
抵押常数与抵押资本化率相同吗？
是的。抵押资本化率是抵押常数的另一个术语。
为什么抵押贷款利率高于贷款利率？
抵押贷款常数包括本金和利息支付，而贷款利率忽略每月本金。因此，前者在摊销贷款上会更高。
投资者如何使用抵押常数？
房地产投资者将查看各种潜在投资的抵押贷款常数，以从中选择更具吸引力的（即利率最高的）。
