Stöðugt veð

Hvað er veðfastur?

Veðfasti er hlutfallið af peningum sem greitt er á hverju ári til að greiða eða greiða skuld miðað við heildarverðmæti lánsins. Veðfastinn hjálpar til við að ákvarða hversu mikið reiðufé þarf árlega til að þjóna veðláni .

Það er reiknað þannig að árleg greiðslubyrði lánsins er deilt með heildarlánsvirði.

Að skilja veðfasta

Veðfasti er hlutfall af peningum sem greitt er til að greiða af skuldum á ársgrundvelli deilt með heildarlánsfjárhæð. Niðurstaðan er gefin upp sem hundraðshluti, sem þýðir að hún gefur upp hlutfall heildarláns sem greitt er á hverju ári. Veðfastinn getur hjálpað lántakendum að ákvarða hversu mikið þeir borga á hverju ári fyrir veð. Lántaki myndi vilja lægri veðfasta þar sem það myndi þýða lægri árlegan greiðslukostnað.

Fasteignafjárfestar nota veðfasta þegar þeir taka veð til að kaupa eign. Fjárfestirinn mun vilja vera viss um að innheimta næga leigu til að standa straum af árlegum greiðslubyrði vegna veðlánsins. Bankar og viðskiptalánveitendur nota húsnæðislánafastann sem skuldaþekjuhlutfall, sem þýðir að þeir nota það til að ákvarða hvort lántakandi hafi nægar tekjur til að standa undir veðfasta.

Að reikna út veðstöðuna

Til að reikna út húsnæðislánafastann myndum við leggja saman mánaðarlegar greiðslur fyrir húsnæðislánið í eitt ár og deila niðurstöðunni með heildarlánsupphæðinni.

Til dæmis, $300.000 veð hefur mánaðarlega greiðslu upp á $1.432 á mánuði á 4% árlegum föstum vöxtum. Veðreiknivél getur sýnt þér áhrif mismunandi vaxta á mánaðarlega greiðslu þína.

Heildar árlegur greiðsluaðlögunarkostnaður er $17.184 eða (12 mánuðir * $1.432).
Fasti húsnæðislána er 5,7% = ($17.184 / $300.000).

Íbúðalánafastinn á aðeins við um húsnæðislán með föstum vöxtum þar sem engin leið er að spá fyrir um líftíma greiðslubyrði lána með breytilegum vöxtum – þó hægt væri að reikna fasta fyrir hvaða tímabil sem er með fasta vexti.

Umsóknir veðfastans

Veðfasti er gagnlegt tæki fyrir fasteignafjárfesta því hann getur sýnt hvort eignin verði arðbær fjárfesting. Á sama tíma er ávöxtunarkrafa skulda andstæða húsnæðislánafastans. Ávöxtunarkrafa skulda sýnir hlutfall árstekna miðað við lánsfjárhæð fasteignaveðlána. Ef ávöxtun skulda er hærri en fasti húsnæðislána er sjóðstreymi jákvætt, sem gerir fjárfestinguna arðbæra.

Með því að nota fyrra dæmið, segjum að fjárfestir hafi viljað kaupa húsið til að leigja það út. Gert er ráð fyrir að mánaðarlegar hreinar rekstrartekjur (NOI) sem berast frá leiguhúsnæðinu verði $ 1.600 á mánuði. Hreinar tekjur eru mánaðarleg leiga að frádregnum mánaðarlegum útgjöldum. Lánsupphæðin til að kaupa eignina var $300.000 frá fyrra dæmi okkar.

Árlegar nettótekjur eru $19.200 eða $1.600 x 12 mánuðir.
Ávöxtun skulda er reiknuð út með því að taka árlegar hreinar rekstrartekjur upp á $19.200 og deila þeim með lánsfjárhæð $300.000 til að komast í 6,4%.
Ef þú manst þá var húsnæðislánafastinn 5,7% og þar sem ávöxtun skulda er hærri en fastan væri það arðbær fjárfesting.

Með öðrum orðum, árlegar nettótekjur af eigninni eru meira en nóg til að standa straum af árlegum afgreiðslukostnaði eða húsnæðislánum. Eins og fyrr segir geta bankar eða lánveitendur einnig notað húsnæðislánafastann til að ákvarða hvort lántakandi hafi árstekjur til að standa straum af greiðslukostnaði lánsins.

Útreikningurinn yrði gerður eins og að ofan, en í stað þess að nota mánaðarlegar leigutekjur kæmi lánveitandi í staðinn fyrir mánaðartekjur lántaka. Bankinn þyrfti að reikna út mánaðarlegar hreinar tekjur lántaka eða það reiðufé sem eftir er eftir að kostnaður og aðrar mánaðarlegar skuldagreiðslur voru greiddar. Þaðan gæti lánveitandinn reiknað út árlegar nettótekjur og skuldaávöxtun til að ákvarða hvort það dugi til að standa undir veðföstu.

Hápunktar

Veðfasti er hlutfallið af peningum sem greitt er á hverju ári til að greiða eða greiða skuld miðað við heildarverðmæti lánsins.
Það er einnig þekkt sem eignarhlutfall fasteignaveðlána.
Veðfastinn hjálpar til við að ákvarða hversu mikið reiðufé þarf árlega til að afgreiða veðlán.
Veðfasti er notaður af lánveitendum og fasteignafjárfestum til að ákvarða hvort nægar tekjur séu til að standa straum af árlegum afgreiðslukostnaði lánsins.

Algengar spurningar

Er húsnæðislánið stöðugt það sama og hástöfum húsnæðislána?

Já. Eiginfjárhlutfall húsnæðislána er annað hugtak fyrir veðfastann.

Hvers vegna eru stöðugir vextir húsnæðislána hærri en vextir lánsins?

Í húsnæðislánafasti eru bæði höfuðstóls- og vaxtagreiðslur, en vextir lánsins hunsa mánaðarlegan höfuðstól. Því fyrrnefnda verður hærra á afskriftarláni.

Hvernig er hægt að nota veðfastann af fjárfestum?

Fjárfestar í fasteignum munu skoða veðfasta ýmissa mögulegra fjárfestinga til að velja þá sem eru meira aðlaðandi (þ.e. þær sem eru með hæstu vextina) meðal þeirra.