Hipoteca Constante
¿Qué es una hipoteca constante?
Una hipoteca constante es el porcentaje de dinero que se paga cada año para pagar o pagar una deuda en comparación con el valor total del préstamo. La constante hipotecaria ayuda a determinar cuánto efectivo se necesita anualmente para pagar un préstamo hipotecario.
Se calcula dividiendo el servicio de la deuda anual del préstamo por el valor total del préstamo.
Comprender una hipoteca constante
Una constante hipotecaria es el porcentaje de dinero pagado para el servicio de la deuda sobre una base anual dividido por el monto total del préstamo. El resultado se expresa como un porcentaje, lo que significa que proporciona el porcentaje del préstamo total pagado cada año. La constante hipotecaria puede ayudar a los prestatarios a determinar cuánto pagarán cada año por la hipoteca. El prestatario querría una constante hipotecaria más baja, ya que significaría un costo anual de servicio de la deuda más bajo.
Los inversionistas de bienes raíces usan una hipoteca constante cuando solicitan una hipoteca para comprar una propiedad. El inversionista querrá asegurarse de cobrar suficiente alquiler para cubrir el costo anual del servicio de la deuda del préstamo hipotecario. Los bancos y los prestamistas comerciales usan la constante hipotecaria como índice de cobertura de la deuda, lo que significa que la usan para determinar si el prestatario tiene ingresos suficientes para cubrir la constante hipotecaria.
Cálculo de la constante hipotecaria
Para calcular la constante de la hipoteca, sumaríamos los pagos mensuales de la hipoteca durante un año y dividiríamos el resultado por el monto total del préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca de $300,000 tiene un pago mensual de $1,432 por mes a una tasa de interés fija anual del 4%. Una calculadora de hipotecas puede mostrarle el impacto de diferentes tasas en su pago mensual.
El costo total anual del servicio de la deuda es de $17,184 o (12 meses * $1,432).
La constante hipotecaria es 5.7% = ($17,184 / $300,000).
La constante hipotecaria solo se aplica a las hipotecas de tasa fija, ya que no hay forma de predecir el servicio de la deuda de por vida de un préstamo de tasa variable, aunque se podría calcular una constante para cualquier período con una tasa de interés fija.
Aplicaciones de la Hipoteca Constante
Una constante de hipoteca es una herramienta útil para los inversionistas de bienes raíces porque puede mostrar si la propiedad será una inversión rentable. Mientras tanto, el rendimiento de la deuda es lo contrario de la hipoteca constante. El rendimiento de la deuda muestra el porcentaje de los ingresos anuales en función del monto del préstamo hipotecario. Si el rendimiento de la deuda es superior a la constante de la hipoteca, el flujo de caja es positivo, lo que hace que la inversión sea rentable.
Usando el ejemplo anterior, digamos que un inversionista quiere comprar la casa para alquilarla. Se espera que el ingreso operativo neto mensual (NOI) recibido de la propiedad de alquiler sea de $1,600 por mes. El ingreso neto es el alquiler mensual menos los gastos mensuales. El monto del préstamo para comprar la propiedad fue de $300,000 de nuestro ejemplo anterior.
El ingreso neto anual es de $19,200 o $1,600 x 12 meses.
El rendimiento de la deuda se calcula tomando el ingreso operativo neto anual de $19,200 y dividiéndolo por el monto del préstamo de $300,000 para llegar a 6.4%.
Si recuerdas, la constante hipotecaria era del 5,7%, y como el rendimiento de la deuda es superior a la constante, sería una inversión rentable.
En otras palabras, el ingreso neto anual de la propiedad es más que suficiente para cubrir los costos anuales del servicio de la deuda o la hipoteca constante. Como se indicó anteriormente, los bancos o los prestamistas también pueden usar la constante hipotecaria para determinar si un prestatario tiene los ingresos anuales para cubrir los costos del servicio de la deuda del préstamo.
El cálculo se haría igual que el anterior, pero en lugar de utilizar los ingresos mensuales de alquiler, el prestamista sustituiría los ingresos mensuales del prestatario. El banco necesitaría calcular el ingreso neto mensual del prestatario o el efectivo que queda después de pagar los gastos y otros pagos mensuales de la deuda. A partir de ahí, el prestamista podría calcular el ingreso neto anual y el rendimiento de la deuda para determinar si es suficiente para cubrir la constante de la hipoteca.
Reflejos
Una hipoteca constante es el porcentaje de dinero que se paga cada año para pagar o pagar una deuda dado el valor total del préstamo.
También se conoce como tasa de capitalización hipotecaria.
La constante hipotecaria ayuda a determinar cuánto efectivo se necesita anualmente para pagar un préstamo hipotecario.
Los prestamistas y los inversionistas inmobiliarios utilizan la constante hipotecaria para determinar si hay ingresos suficientes para cubrir los costos anuales del servicio de la deuda del préstamo.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿La constante hipotecaria es la misma que la tasa de capitalización hipotecaria?
Sí. La tasa de capitalización hipotecaria es otro término para la constante hipotecaria.
¿Por qué la tasa constante de la hipoteca es más alta que la tasa de interés del préstamo?
La constante de la hipoteca incluye los pagos de principal e interés, mientras que la tasa de interés del préstamo ignora el principal mensual. Por lo tanto, el primero será mayor en un préstamo amortizable.
¿Cómo pueden los inversores utilizar la constante hipotecaria?
Los inversionistas en bienes raíces observarán la constante hipotecaria de varias inversiones potenciales para elegir las más atractivas (es decir, aquellas con las tasas más altas) entre ellas.
