Constante de Hipoteca
O que é uma constante de hipoteca?
Uma hipoteca constante é a porcentagem de dinheiro paga a cada ano para pagar ou pagar uma dívida em comparação com o valor total do empréstimo. A hipoteca constante ajuda a determinar quanto dinheiro é necessário anualmente para atender a um empréstimo hipotecário.
É calculado dividindo o serviço da dívida anual do empréstimo pelo valor total do empréstimo.
Entendendo uma constante de hipoteca
Uma hipoteca constante é a porcentagem de dinheiro paga para pagar o serviço da dívida em uma base anual dividida pelo valor total do empréstimo. O resultado é expresso em porcentagem, ou seja, fornece a porcentagem do total do empréstimo pago a cada ano. A hipoteca constante pode ajudar os mutuários a determinar quanto pagarão anualmente pela hipoteca. O mutuário desejaria uma constante de hipoteca mais baixa, pois isso significaria um custo anual de serviço da dívida mais baixo.
Os investidores imobiliários usam uma constante de hipoteca ao contrair uma hipoteca para comprar um imóvel. O investidor vai querer ter certeza de que cobra aluguel suficiente para cobrir o custo anual do serviço da dívida para o empréstimo hipotecário. Bancos e credores comerciais usam a constante da hipoteca como um índice de cobertura da dívida, o que significa que eles a usam para determinar se o mutuário tem renda suficiente para cobrir a constante da hipoteca.
Calculando a constante de hipoteca
Para calcular a constante da hipoteca, somaríamos os pagamentos mensais da hipoteca por um ano e dividiríamos o resultado pelo valor total do empréstimo.
Por exemplo, uma hipoteca de $ 300.000 tem um pagamento mensal de $ 1.432 por mês a uma taxa de juros fixa anual de 4%. Uma calculadora de hipoteca pode mostrar o impacto de diferentes taxas em seu pagamento mensal.
O custo anual total do serviço da dívida é de $ 17.184 ou (12 meses * $ 1.432).
A constante da hipoteca é 5,7% = ($ 17.184 / $ 300.000).
A constante de hipoteca só se aplica a hipotecas de taxa fixa, pois não há como prever o serviço da dívida vitalício de um empréstimo de taxa variável, embora uma constante possa ser calculada para quaisquer períodos com uma taxa de juros fixa.
Aplicações da Constante Hipotecária
Uma hipoteca permanente é uma ferramenta útil para investidores imobiliários, pois pode mostrar se a propriedade será um investimento lucrativo. Enquanto isso, o rendimento da dívida é o oposto da constante da hipoteca. O rendimento da dívida mostra a porcentagem da renda anual com base no valor do empréstimo hipotecário. Se o rendimento da dívida for maior que a constante da hipoteca, o fluxo de caixa é positivo, tornando o investimento lucrativo.
Usando o exemplo anterior, digamos que um investidor quisesse comprar a casa para alugá-la. Espera-se que a receita operacional líquida mensal (NOI) recebida do imóvel alugado seja de $ 1.600 por mês. O lucro líquido é o aluguel mensal menos quaisquer despesas mensais. O valor do empréstimo para comprar a propriedade foi de $ 300.000 do nosso exemplo anterior.
O lucro líquido anual é de $ 19.200 ou $ 1.600 x 12 meses.
O rendimento da dívida é calculado tomando o lucro operacional líquido anual de $ 19.200 e dividindo-o pelo valor do empréstimo de $ 300.000 para chegar a 6,4%.
Se você se lembrar, a constante da hipoteca era de 5,7% e, como o rendimento da dívida é maior que a constante, seria um investimento lucrativo.
Em outras palavras, o lucro líquido anual do imóvel é mais do que suficiente para cobrir os custos anuais do serviço da dívida ou a constante da hipoteca. Como dito anteriormente, bancos ou credores também podem usar a constante de hipoteca para determinar se um mutuário tem a renda anual para cobrir os custos do serviço da dívida do empréstimo.
O cálculo seria feito da mesma forma que acima, mas em vez de usar a renda mensal do aluguel, o credor substituiria os ganhos mensais do devedor. O banco precisaria calcular o lucro líquido mensal do mutuário ou o dinheiro restante após o pagamento das despesas e outros pagamentos mensais da dívida. A partir daí, o credor pode calcular o lucro líquido anual e o rendimento da dívida para determinar se é suficiente para cobrir a constante da hipoteca.
##Destaques
Uma constante de hipoteca é a porcentagem de dinheiro paga a cada ano para pagar ou pagar uma dívida, dado o valor total do empréstimo.
Também é conhecida como taxa de capitalização hipotecária.
A constante da hipoteca ajuda a determinar quanto dinheiro é necessário anualmente para atender a um empréstimo hipotecário.
A constante da hipoteca é usada por credores e investidores imobiliários para determinar se há receita suficiente para cobrir os custos anuais do serviço da dívida do empréstimo.
##PERGUNTAS FREQUENTES
A constante hipotecária é a mesma que a taxa de capitalização hipotecária?
Sim. A taxa de capitalização da hipoteca é outro termo para a constante da hipoteca.
Por que a taxa constante da hipoteca é maior do que a taxa de juros do empréstimo?
A hipoteca constante inclui pagamentos de principal e juros, enquanto a taxa de juros do empréstimo ignora o principal mensal. Portanto, o primeiro será maior em um empréstimo amortizado.
Como a constante de hipoteca pode ser usada pelos investidores?
Investidores em imóveis vão olhar para a constante de hipoteca de vários investimentos potenciais para escolher os mais atraentes (ou seja, aqueles com as taxas mais altas) entre eles.
