Jarðleiga
Hvað er lóðarleigusamningur?
Jarðleiga er samningur þar sem leigjanda er heimilt að þróa eign á leigutímanum og að því loknu er jörðinni og öllum endurbótum komið í hendur fasteignaeiganda.
Hvernig lóðarleigusamningur virkar
Jarðleiga gefur til kynna að endurbætur verði í eigu fasteignaeiganda nema undantekning skapist og kveður á um að allir viðkomandi skattar sem falla til á leigutímanum verði greiddir af leigjanda. Vegna þess að lóðarleigusamningur gerir leigusala kleift að gera ráð fyrir öllum endurbótum þegar leigutíminn rennur út, getur leigusali selt eignina á hærra gengi. Jarðleiga er einnig oft nefnd lóðarleiga, þar sem leigusalar leigja eingöngu jörðina út.
Þó að þeir séu fyrst og fremst notaðir í atvinnuhúsnæði, eru lóðarleigusamningar mjög frábrugðnir öðrum tegundum atvinnuleigusamninga eins og þeim sem finnast í verslunarfléttum og skrifstofubyggingum. Þessir aðrir leigusamningar fela venjulega ekki leigutakanum að taka á sig ábyrgð á einingunni. Þess í stað eru þessir leigjendur rukkaðir um leigu til að reka fyrirtæki sín. Jarðleiga felur í sér að leigja land til langs tíma - venjulega í 50 til 99 ár - til leigjanda sem byggir byggingu á eigninni.
99 ára leigusamningur er yfirleitt lengsti mögulegi leigutími fyrir fasteign. Það var áður lengst mögulega samkvæmt almennum lögum. Hins vegar eru 99 ára leigusamningar áfram algengir en eru ekki lengur þeir lengstu mögulegir samkvæmt lögum.
Jarðleiga skilgreinir hver á landið og hver á bygginguna og endurbætur á eigninni. Margir leigusalar nota lóðarleigusamninga sem leið til að halda eignarhaldi á eign sinni af skipulagsástæðum, til að forðast söluhagnað og til að afla tekna og tekna. Leigjendur bera almennt ábyrgð á öllum útgjöldum. Þetta felur í sér byggingu, viðgerðir, endurbætur, endurbætur, skatta, tryggingar og hvers kyns fjármagnskostnað sem tengist eigninni.
Leigjendur bera almennt ábyrgð á öllum fjárhagslegum þáttum í lóðarleigusamningi, þar með talið leigu, sköttum, framkvæmdum, tryggingum og fjármögnun.
Dæmi um lóðarleigu
Jarðleiga er oft notuð af sérleyfisfyrirtækjum og stórum kassaverslunum, sem og öðrum viðskiptaaðilum. Höfuðstöðvar fyrirtækisins munu venjulega kaupa landið og leyfa leigjanda/framkvæmdaraðila að reisa og nota aðstöðuna. Það eru góðar líkur á því að McDonald's, Starbucks eða Dunkin kleinuhringir nálægt þér séu bundnir af lóðarleigusamningi.
Í júlí 2016 keypti New York fjárfestingarfyrirtækið AllianceBernstein 99 ára lóðarleigusamning frá BLDG Management fyrir George Washington hótel New York borgar í samningi að verðmæti 100,4 milljónir dala. BLDG keypti upphaflega hótelið þegar það var í fullnustu árið 1994. Þrátt fyrir að byggingin hafi verið notuð af School of Visual Arts á Manhattan sem heimavist nemenda, lagði BLDG fram áætlanir í apríl 2016 um að koma eigninni aftur á hótel með veitingastað, bar. , og verslanir á jarðhæð. Eignin starfar nú sem Freehand Hotel, tískuverslun hótel, í Flatiron hverfi New York borgar.
Sum grundvallaratriði hvers kyns lóðarleigu ættu að innihalda:
Leiguskilmálar
Réttindi bæði leigusala og leigjanda
Skilyrði um fjármögnun
Notaðu ákvæði
Gjöld
Eignatrygging
Sjálfgefið
Víkjandi vs. óvíkjandi lóðarleigusamningar
Jarðleiguleigur fjármagna oft endurbætur með því að skuldsetja sig. Í víkjandi lóðarleigu samþykkir leigusali lægri forgang krafna á fasteignina ef leigjandi vanskilur lán til úrbóta. Með öðrum orðum, víkjandi lóðarleigusali leyfir í meginatriðum að eignargerðin gegni veði í tilviki leigjanda vanskila á endurbótatengdu láni. Fyrir þessa tegund lóðarleigu er leigusali heimilt að semja um hærri leigugreiðslur á móti þeirri áhættu sem tekin er ef leigjanda vanskilar. Þetta getur einnig gagnast leigusala því að reisa byggingu á landi hans eykur verðmæti eigna hans.
Aftur á móti gerir óvíkjandi lóðarleigusamningur leigusala kleift að halda forgangi krafna á eignina ef leigjandi vanskilar lánið til úrbóta. Vegna þess að lánveitandi gæti ekki tekið eignarhald á landinu ef lánið er ógreitt, gætu lánasérfræðingar verið hikandi við að framlengja veð til úrbóta. Þó að leigusali haldi eignarhaldi á eigninni þurfa þeir venjulega að rukka leigjanda lægri leiguupphæð.
Kostir og gallar lóðarleigu
Jarðleiga getur gagnast bæði leigjanda og leigusala.
Bætur leigjanda
Jarðleigusamningurinn leyfir leigjanda að byggja á eign á besta stað sem hann gat ekki keypt sjálfur. Af þessum sökum nota stórar keðjuverslanir eins og Whole Foods og Starbucks oft lóðarleigusamninga í útrásaráætlunum fyrirtækja.
Jarðleiga krefst heldur ekki þess að leigjandi þurfi að greiða útborgun til að tryggja jörðina, eins og kaup á eigninni myndi krefjast. Því fylgir minna eigið fé við að eignast lóðarleigu, sem losar um handbært fé til annarra nota og bætir afrakstur af nýtingu landsins.
Öll leiga sem greidd er á lóðarleigusamningi getur verið frádráttarbær fyrir ríkis- og alríkisskatta, sem þýðir lækkun á heildarskattbyrði leigjanda.
Hagur leigusala
Landeigandi aflar stöðugra tekna frá leigjanda á meðan hann heldur eignarhaldi á eigninni. Jarðleiga inniheldur venjulega hækkunarákvæði sem tryggir hækkun á leigu og brottflutningsrétti sem veitir vernd ef vanskil verða á leigu eða öðrum kostnaði.
Það er líka skattasparnaður fyrir leigusala sem notar lóðarleigu. Ef þeir selja leigjanda eign beinlínis munu þeir átta sig á hagnaði af sölunni. Með því að framkvæma þessa tegund af leigu, forðast þeir að þurfa að tilkynna um hagnað. En það gæti verið einhver skattaleg áhrif á leiguna sem þeir fá.
Það fer eftir ákvæðum sem sett eru í lóðarleigusamninginn, leigusali gæti einnig haft einhverja stjórn á eigninni, þar með talið notkun hennar og hvernig hún er þróuð. Þetta þýðir að leigusali getur samþykkt eða hafnað öllum breytingum á landinu.
Ókostir leigjanda
Vegna þess að leigusalar gætu krafist samþykkis áður en breytingar eru gerðar, getur leigjandi lent í vegatálmum í notkun eða þróun eignarinnar. Þar af leiðandi geta verið meiri takmarkanir og minni sveigjanleiki fyrir leigjanda.
Kostnaður sem tengist lóðarleiguferlinu getur verið hærri en ef leigjandi myndi kaupa fasteign. Húsaleiga, skattar, endurbætur, leyfisveitingar, sem og biðtími eftir samþykki leigusala, getur allt verið dýrt.
Ókostir leigusala
Leigusalar sem ekki setja inn rétt ákvæði og ákvæði í leigusamningum sínum munu missa yfirráð yfir leigjendum sem eiga eignir í þróun. Þess vegna er alltaf mikilvægt fyrir báða aðila að láta endurskoða leigusamninga sína áður en þeir skrifa undir.
Það fer eftir því hvar eignin er staðsett, notkun lóðarleigusamnings getur haft meiri skattaáhrif fyrir leigusala. Þó að þeir geti ekki áttað sig á hagnaði af sölu telst leiga til tekna. Leigan er því skattlögð á venjulegum taxta, sem getur aukið skattbyrðina.
Hápunktar
Jarðleiga er samningur þar sem leigjandi getur þróað fasteign á leigutímanum og er síðan afhent fasteignaeiganda.
Leigjendur sem annars hafa ekki efni á að kaupa jörð geta byggt eignir með lóðarleigu á meðan leigusalar fá fastar tekjur og halda yfirráðum yfir nýtingu og þróun eignar sinnar.
Jarðleiga á sér venjulega stað milli leigusala í atvinnuskyni, sem venjulega leigja land í 50 til 99 ár til leigjenda sem byggja byggingar á eigninni.
