Vasaskráning

Hvað er vasaskráning?

Vasaskráning er fasteignasölutilboð sem er meðhöndlað af einum miðlara eða sölumanni og er ekki gert aðgengilegt meðlimum margra skráningarþjónustu (MLS) eða jafnvel öðrum samstarfsmönnum á sömu skrifstofu.

Vasaskráning getur verið valkostur fyrir seljanda sem krefst næðis og miðlara sem hefur víðtæk tengsl í samfélaginu. Jafnvel þótt engin sala fari fram fær seljandi nákvæmari hugmynd um rétt verð fyrir heimilið.

Einnig er hægt að vísa til vasaskráningar sem utanmarkaðsskráningar eða einkaskráningar.

Hvernig vasaskráning virkar

Þegar fasteignasali er fenginn til að skrá og selja eign er undirritaður samningur milli seljanda og umboðsmanns og fyrirtækis umboðsmanns. Venjulega er eignin skráð í fjölskráningarþjónustunni (MLS), gagnagrunninum yfir eignir til sölu sem allir miðlarar nota. Þetta er gert til að fasteignasalar og miðlarar geti átt samstarf við aðra umboðsmenn og miðlara og deilt með sér hluta af heildarþóknun sem seljandi greiðir.

Í vasaskráningu verður eign hins vegar ekki skráð í MLS og það er ekki samkomulag um að vinna með öðrum fasteignasérfræðingum.

Vasaskráningin er aðallega notuð af eigendum mjög hágæða eða óvenjulegra eigna sem vilja að aðeins alvarlegir og hæfir kaupendur láti sjá sig. Eigendurnir geta verið frægt fólk eða stjórnmálamenn. Listinn yfir hugsanlega kaupendur er lítill og umboðsmaðurinn er vel tengdur.

Á minna háu stigi geta eigendur valið vasaskráningu til að prófa vatnið og sjá hvaða verð eignin gæti haft í för með sér. Ef engin sala fer fram á samningstímanum geta þeir alltaf opnað hana fyrir MLS skráningu.

Það er mikilvægt að hafa í huga að sumar tegundir vasaskráningar eru taldar siðferðilega vafasamar vegna þess að einn umboðsmaður er fulltrúi bæði kaupanda og seljanda. Af þessum sökum eru sumar tegundir vasaskráningar bannaðar af Landssamtökum fasteignasala eða takmarkaðar af lögum ríkisins. Það getur verið að fjárfestingarmiðlarar sjái um sölu frekar en fasteignamiðlara.

Kostir og gallar við vasaskráningu

Það eru plúsar og gallar fyrir bæði umboðsmann og seljanda við að bjóða eign sem vasaskráningu.

TTT

Kostir vasaskráningar

Vasaskráning getur haft talsverða yfirburði fyrir fasteignasala sem er falið að selja eignina, þar sem þeir eru eingöngu með skráninguna og eiga því rétt á fullri þóknun. Skráningarumboðsmanni er ekki skylt að deila neinum hluta þóknunar með öðrum miðlara eða umboðsmanni nema þeir kjósi einhvern tíma að fá rólega aðstoð við að finna kaupanda.

Frá sjónarhóli seljanda getur vasaskráning hjálpað til við að ákvarða raunverulegan markað fyrir eignina. Ef tilboð falla niður getur seljandi sett húsið á MLS þar sem það mun birtast sem ný skráning en ekki sem hefur verið þar of lengi á óeðlilega háu verði.

Einkaskráningin getur líka bætt smá snobbvirði.

Ókostir við vasaskráningu

Fasteignasali starfar sem sólóumboðsmaður; enginn hjálpar til við að selja eignina. Þetta er ekki vandamál ef umboðsmaðurinn er fullviss um að hægt sé að finna kaupanda eða veit nú þegar um einhvern sem hefur áhuga á eigninni.

Vasaskráningar draga úr líkum á mörgum tilboðum og tilboðsstríði um eignina.

Það er augljós hætta fólgin í því að halda sölunni þögul. Með enga skráningu og enga sölu á grasflöt er ólíklegt að orðið dreifist út fyrir tengiliðalista fasteignasala.

Dæmi um vasaskráningu

Sadie hefur áhuga á að selja bú sitt, sem er mikils virði. Sadie á nú þegar fjölskyldumeðlim, frænda sinn Nick, sem hefur lýst yfir miklum áhuga á að kaupa heimilið.

Þar sem Sadie er nú þegar með kaupanda í röðum hefur hún samband við fasteignasala sem hún hefur notað áður með tilboði um vasaskráningu. Skráningin er ekki sett á MLS og er meðhöndluð sem einkaskráning.

Af hverju koma Sadie og Nick ekki bara saman og gera samninginn? Fasteignasalar gera meira en að sýna eignir. Þeir setja einnig saman öll lagaleg skjöl sem verða að fylgja eignaviðskiptum. Og jafnvel frændur geta stundum notað hjálp við að semja um upplýsingar um fasteignasölu.

Hápunktar

• Vasaskráning er einkaskráning fasteigna sem ekki er auglýst almenningi.

• Seljendur sem biðja um vasaskráningu gera það almennt til að tryggja friðhelgi einkalífsins.

• Einn fasteignasali sér um vasaskráningu; það felur í sér takmarkað eða ekkert samstarf við aðra miðlara.

Algengar spurningar

Eru vasaskráningar bannaðar?

Vasaskráningar eru löglegar um öll Bandaríkin. Landssamtök fasteignasala (NAR), viðskiptasamtökin, bönnuðu í raun vasaskráningar árið 2020 með því að krefjast þess að öllum skráningum yrði bætt við fjölskráningarþjónustuna (MLS) innan eins dags frá undirritun samnings. Ástæða þess að vasaskráningar gætu verið meðhöndlaðar af fjárfestingarmiðlarum frekar en fasteignasölum. Vasaskráningar geta litið út fyrir að vera vafasamar vegna þess að það er aðeins einn aðili sem er fulltrúi bæði kaupanda og seljanda. Þeir geta boðið mismunun með því að takmarka þekkingu á skráningunni.

Af hverju myndi ég ekki vilja selja húsið mitt með vasaskráningu?

Vasaskráningar eru einnig kallaðar „off-market“ skráningar af góðri ástæðu. Það er ekkert grasflöt og engin MLS skráning. Sérhver markaðssetning fer fram í gegnum einkaleiðir eða munnlega. Vasaskráningin virkar að mestu fyrir mjög hágæða og óvenjulegar eignir þegar listi yfir væntanlega kaupendur er í stökum tölustöfum. .Annars er það valkostur fyrir fólk sem vill prófa markaðinn fyrir eign sína. Það er að segja, ef eignin tekst ekki að selja á upprunalegu uppsettu verði, getur seljandi farið yfir í MLS skráningu á raunhæfara verði.

Hvers vegna myndi ég reyna að selja húsið mitt með vasaskráningu?

Ert þú orðstír, stjórnmálamaður eða bara virkilega ríkur einstaklingur með gríðarstórt bú? Þú vilt kannski ekki hjörð af skoðunarmönnum sem ferðast um húsið þitt. Þú gætir fundið fasteignasala með traustan lista yfir tengiliði sem er fær um að bera kennsl á kaupandann eða kaupendurna sem hefðu mestan áhuga á eigninni þinni.