Commissioni di garanzia

Cosa sono le commissioni di garanzia?

Il termine commissione di garanzia si riferisce alla somma di denaro pagata all'emittente di un titolo garantito da ipoteca (MBS) dal titolare. Questo addebito aiuta l'emittente a pagare i costi amministrativi e le spese relative al titolo e riduce anche qualsiasi rischio o perdita che potrebbe sorgere se uno qualsiasi dei mutui che sostengono il default del titolo. Dette anche g-fees, le commissioni di garanzia si riferiscono anche agli oneri pagati da un ipotecario a un garante per i servizi resi.

Comprensione delle commissioni di garanzia

Gli emittenti di fornitori di titoli garantiti da ipoteca (MBS) come Freddie Mac,. Ginnie Mae e Fannie Mae addebitano ai prestatori commissioni di garanzia per la creazione, la manutenzione e la rendicontazione del bene, nonché per la garanzia che il fornitore lo integrerà per rendere certo che i pagamenti del capitale e degli interessi siano effettuati anche se i mutuatari sono inadempienti. Sebbene la commissione sia solitamente una certa percentuale del valore dell'attività, l'emittente può anche addebitare un importo fisso. Questa garanzia di pagamento è la componente principale delle commissioni di garanzia.

Fornitori come Fannie, Freddie e Ginnie aiutano le banche acquistando mutui da società di mutui, banche commerciali, unioni di credito,. aggregatori e così via. Nella maggior parte dei casi, queste imprese sponsorizzate dal governo (GSE) pagano questi mutui restituendoli ai cedenti sotto forma di MBS cartolarizzati che il destinatario può quindi scegliere di vendere o mantenere. La commissione di garanzia incorporata nell'MBS è il generatore di entrate per il fornitore di MBS e sono idealmente sufficienti per tutti i prodotti per coprire le singole inadempienze ipotecarie.

Le commissioni di garanzia sono costituite principalmente dalla garanzia di credito che forniscono al proprietario finale degli MBS, ma coprono anche i costi di gestione e amministrazione dei pool di mutui cartolarizzati,. riportando sugli MBS agli investitori e alla Securities and Exchange Commission (SEC) e altre attività di back-office.

Sebbene queste commissioni siano spesso indicate come un tipo di assicurazione per i titoli garantiti da ipoteca, coprono anche altri servizi come menzionato. Ad esempio, una banca può addebitare una commissione g al portatore di una nota o di un'attività al fine di fornire una garanzia. Possono anche addebitare commissioni di garanzia come parte del tasso di interesse su un mutuo. A differenza di altre commissioni anticipate - spese per documenti e origine - queste commissioni vengono imposte durante l'intera durata del prestito.

I prestatori possono addebitare commissioni di garanzia come parte del tasso di interesse su un mutuo.

Considerazioni speciali

Le commissioni di garanzia sono stabilite in base alla solvibilità e alle dimensioni del pool ipotecario sottostante. Prima del crollo dei mutui e della crisi finanziaria, le commissioni di garanzia erano una piccola detrazione da 15 a 25 punti base. In cambio di questa piccola commissione, l'originatore del mutuo ha ricevuto un bene vendibile e allo stesso tempo ha cancellato il prestito dai libri contabili per liberare più credito. Questo è stato un ottimo affare per gli istituti di credito, poiché i fornitori di MBS dipendevano dalle informazioni dei cedenti del prestito per impostare le commissioni di garanzia. Le banche hanno colto l'occasione per allargare i confini di chi potrebbe ragionevolmente ricevere un mutuo, con conseguente prestito NINJA e distorsione generale del mercato. Sfortunatamente, le commissioni di garanzia non sono state adeguate per riflettere questa realtà, provocando un massiccio crollo dei mutui in cui il governo degli Stati Uniti alla fine ha dovuto salvare i fornitori di MBS a causa delle loro commissioni di garanzia insufficienti a coprire la vera responsabilità.

Le commissioni di garanzia hanno visto un forte aumento dopo la crisi finanziaria e la Grande Recessione. Rispetto alle medie pre-crollo comprese tra 15 e 25 punti base, la media post-crollo è più che doppia. La Federal Housing and Finance Agency (FHFA) fornisce un'analisi annuale delle commissioni di garanzia addebitate da Freddie e Fannie. La FHFA ha riportato una commissione di garanzia media di 58 punti base su un mutuo ipotecario di 30 anni a tasso fisso emesso nel 2019. Sebbene le commissioni di garanzia generalmente non ricevano molta attenzione al di fuori dei gruppi di lobby del settore dei mutui, ci sono stati tentativi politici di far il consiglio di amministrazione aumenta di ulteriori 10 punti base attraverso l'FHFA per ridurre i rischi futuri per i contribuenti americani. Questi aumenti proposti sono stati sospesi prima dell'attuazione.

Mette in risalto

• Queste commissioni aiutano l'emittente a pagare i costi amministrativi e altre spese e riducono anche il rischio e il potenziale di perdita in caso di inadempimento dei mutui sottostanti.

• G-fees sono addebitati anche da altri garanti per i servizi resi.

• Una commissione di garanzia è una somma pagata all'emittente di un titolo garantito da ipoteca.

• Le commissioni possono essere una percentuale del valore del bene o un importo fisso.