Approccio di costo

Qual è l'approccio dei costi?

L'approccio del costo è un metodo di valutazione immobiliare che stima che il prezzo che un acquirente dovrebbe pagare per un immobile è uguale al costo per costruire un edificio equivalente. Nell'approccio del costo, il valore della proprietà è uguale al costo del terreno, più i costi totali di costruzione, meno l' ammortamento. Fornisce il valore di mercato più accurato per quando una proprietà è nuova rispetto a metodi alternativi.

L'approccio del costo è uno dei tre metodi di valutazione per gli immobili; gli altri sono l' approccio del reddito e l' approccio comparabile.

Comprendere l'approccio dei costi

Invece di concentrarsi sui prezzi a cui vendono altre case simili nella zona o sulla capacità di una proprietà di generare reddito,. il metodo dell'approccio costiero valuta gli immobili calcolando quanto costerebbe oggi l'edificio se fosse distrutto e avesse bisogno di essere sostituito dall'inizio alla fine. Inoltre, tiene conto di quanto vale il terreno e detrae qualsiasi perdita di valore, altrimenti nota come deprezzamento.

La logica alla base dell'approccio basato sui costi è che non ha molto senso per gli acquirenti pagare di più per una proprietà di quanto costerebbe costruirla da zero.

Esistono due tipi principali di valutazioni di approccio ai costi:

1. Metodo di riproduzione: Questa versione considera quanto costerebbe costruire una replica dell'immobile e presta attenzione all'uso dei materiali originali.

2. Metodo di sostituzione. In questo caso si presume che la nuova struttura abbia la stessa funzione ma con materiali più recenti, utilizzando metodi costruttivi attuali e design aggiornato.

Quando tutte le stime sono state raccolte, l'approccio dei costi viene calcolato nel modo seguente:

costo – ammortamento + valore del terreno = valore dell'immobile.

Vantaggi e svantaggi dell'approccio ai costi

L'approccio del costo può essere meno affidabile del reddito e di metodologie comparabili nella pratica. Richiede alcuni presupposti, incluso dare per scontato che ci sia abbastanza terreno disponibile affinché l'acquirente possa costruire una proprietà identica.

Inoltre, se non è disponibile un terreno libero comparabile, il valore deve essere stimato, il che rende la stima meno accurata. La mancanza di materiali da costruzione simili riduce anche l'accuratezza della valutazione e aumenta lo spazio per la soggettività. Anche il calcolo dell'ammortamento su una proprietà più vecchia non è semplice e facilmente misurabile.

Nonostante queste limitazioni, ci sono alcuni casi in cui l'approccio basato sui costi può essere utile e persino necessario. Valutare separatamente le varie componenti degli immobili è particolarmente utile quando si tratta di proprietà nuove o diverse dalle altre in modi unici.

Quando utilizzare l'approccio dei costi

Proprietà per usi speciali

L'approccio del costo è necessario e talvolta è l'unico modo per determinare il valore di edifici ad uso esclusivo, come biblioteche, scuole o chiese. Queste risorse generano poche entrate e non sono spesso commercializzate, il che invalida il reddito e gli approcci comparabili.

Nuova costruzione

L'approccio dei costi viene spesso utilizzato anche per le nuove costruzioni. I prestatori di costruzioni richiedono valutazioni di approccio ai costi perché qualsiasi valore di mercato o valore del reddito dipende dagli standard e dal completamento del progetto. I progetti vengono rivalutati nelle varie fasi di costruzione per consentire il rilascio di fondi per la successiva fase di completamento.

Assicurazione

Le valutazioni assicurative tendono a utilizzare l'approccio del costo quando si sottoscrivono le polizze dei proprietari di case o si considerano i reclami perché solo il valore dei miglioramenti è assicurabile e il valore del terreno è separato dal valore totale della proprietà. Determinante per la valutazione è la scelta tra valore ammortizzato e valore integrale di sostituzione o di riproduzione.

Proprietà commerciale

Infine, l'approccio basato sui costi viene occasionalmente utilizzato per valutare le proprietà commerciali,. come edifici per uffici, negozi al dettaglio e hotel. L'approccio del reddito è il metodo principale utilizzato qui, sebbene un approccio basato sui costi possa essere implementato quando la progettazione, la costruzione, l'utilità funzionale o la qualità dei materiali richiedono adeguamenti individuali.

Considerazioni speciali

La maggior parte delle valutazioni residenziali non utilizza l'approccio dei costi. Invece, i confronti delle vendite di solito guidano le valutazioni di mercato di questo tipo di proprietà.

Quando una valutazione di approccio ai costi arriva al di sotto dei prezzi di mercato, può essere un segno di un mercato surriscaldato. Al contrario, valutazioni regolari al di sopra dei prezzi di mercato possono segnalare un'opportunità di acquisto.

Un'eccezione è se la proprietà è sotto-migliorata o troppo migliorata per il suo quartiere. In questo caso, una stima accurata del valore delle migliorie si aggiunge alla precisione della determinazione del valore, che non è possibile utilizzando solo l'approccio comparabile.

Mette in risalto

• L'approccio del costo è considerato meno affidabile rispetto ad altri metodi di valutazione immobiliare, ma può essere utile in alcuni casi come quando si valuta una nuova costruzione o una casa unica con pochi comparabili.

• L'approccio del costo alla valutazione immobiliare considera il valore dovrebbe essere uguale al costo totale per costruire una struttura equivalente.

• L'approccio del costo considera il costo del terreno, più i costi di costruzione, meno l'ammortamento.