タイムシェア
##タイムシェアとは何ですか？
タイムシェアは、休暇用不動産の共有所有モデルであり、複数の購入者が同じプロパティで、通常は1週間単位で使用量の割り当てを所有します。タイムシェアモデルは、バケーションリゾート、コンドミニアム、アパート、キャンプ場など、さまざまなタイプのプロパティに適用できます。
タイムシェアリングは、所有権の一部の形式であり、購入者は指定された期間にわたって不動産の単位を占有する権利を購入します。たとえば、タイムシェアの1週間を購入すると、購入者はユニットの1/52を所有します。 1か月の購入は、所有権の12分の1に相当します。
タイムシェアリングは、所有者が物件を時折管理したい休暇の場所で人気があります。タイムシェアのプロパティタイプには、住宅、コンドミニアム、リゾートが含まれます。タイムシェアモデルは、RV車やプライベートジェットにも適用できます。
##タイムシェアの仕組み
タイムシェアは、通常1週間単位で測定される定義された期間、休暇用不動産を毎年独占的に使用する権利を購入者に付与します。タイムシェアは通常、次の3つのシステムのいずれかを使用します。
###固定週
固定週のタイムシェアにより、購入者は毎年特定の週（または複数の週）に物件を独占的に使用する権利が与えられます。この構造の利点は、購入者が毎年同時に年次休暇を計画できることですが、コインの反対側は、必要に応じて固定週を別の期間に変更することが非常に難しい場合があることです。
###フローティングウィーク
変動週のタイムシェアにより、購入者は事前定義された期間中、または年間を通じて1週間または数週間プロパティを独占的に使用できます。固定週システムよりも柔軟性がありますが、「フローティングウィーク」は、1年の最も忙しい時期には利用できない場合があり、可用性を確保するために事前に予約する必要がある場合があります。
###ポイント
ポイントシステムは、リゾートの場所、別荘のサイズ、利用可能時間などの要因に基づいて、タイムシェアの所有権を表すためにポイントを使用します。ポイントは、開発者が自分のリゾート内（内部交換）または他のリゾートとのタイムシェア交換（外部交換）を容易にするために使用されます。ポイント制はユーザーに休暇の選択肢を増やしますが、前述の要因により、さまざまな休暇リゾートに割り当てられるポイントには大きな違いがあります。
##タイムシェアの所有権の種類
タイムシェアは通常、共有の譲渡所有権または共有のリース所有権として構成されます。
###共有譲渡所有権
共有された譲渡所有権は、購入された期間に対応する、物理的資産のパーセンテージシェアを各購入者に与えます。 1週間のタイムシェア単位で販売されるリゾートマンションユニットは、技術的には合計52の証書を持つことができます。つまり、1週間購入すると、ユニットの所有権が52秒（1/52）になり、2週間購入すると26分の1（1/26）になります。共有された譲渡された所有権は永久に保持されることが多く、他の当事者に転売したり、自分の財産に進んだりすることができます。
###共有賃貸所有権
共有の賃貸所有権により、購入者は、特定の年数の間、毎年一定または変動する週（または週）に特定の不動産を使用することができます。この構造では、所有者が証書を保持する共有証書所有権構造とは異なり、タイムシェア開発者はプロパティの証書タイトルを保持します。不動産の譲渡または転売も、譲渡されたタイムシェアよりも制限が厳しくなります。その結果、リースされた所有権は、譲渡されたタイムシェアよりも低い価値を持つ可能性があります。
上記に基づいて、リースされたタイムシェアの持分を保有することは、必ずしも基礎となる資産の「分割所有権」を意味するわけではないことは明らかです。タイムシェア業界の業界団体であるAmericanResortDevelopment Association（ARDA）によると、「分割所有権」は通常、より多くのサービスとアメニティを提供する休暇用不動産の高級セグメントに関連付けられており、1週間以上の間隔で販売されますそして完全な所有権よりも少ない。分割所有権の概念は、プライベートジェットやRV車などの他の資産にも拡張されています。
ARDAによると、2020年に米国で205,000を超えるタイムシェアユニットが販売されました。この業界は、米国の1,570のリゾートから49億ドルの売り上げを生み出し、年間で合計700万泊が賃貸されました。
##タイムシェアとAirbnb
AirbnbやUberに代表されるように、タイムシェアはシェアリングエコノミーの時代にも関連していますか？多くの人にとって、タイムシェアは依然として有効なオプションです。 COVID-19のパンデミックが発生する前は、2010年から2019年にかけて年間のタイムシェア収益の伸びは10年連続で増加しました。パンデミックの悪影響を受けた後、業界では最近、2020年第4四半期から2021年第4四半期にかけてタイムシェアの売上が67％増加しました。
タイムシェアとAirbnbのメリットについての議論では、どちらも2つの多様で大規模な人口統計コホートにアピールする特定の属性を持っているというのが現実です。 Airbnbやその他のホームシェアリングサイトの主な魅力は、ミレニアル世代が大切にしている独自の体験を提供する柔軟性と能力にあります。
欠点は、通常のAirbnbユーザーが証明するように、宿泊施設の品質が常に保証されているわけではなく、予約したと思っていた避難所が実際にはホテルである可能性があることです。さらに、ほとんどのAirbnbレンタルは本質的に住宅であるため、タイムシェアにあるアメニティやサービスは利用できない場合があります。
タイムシェアは通常、予測可能性、快適さ、および多くのアメニティとアクティビティを提供します。もちろん、すべてが価格で提供されますが、これらはベビーブーマーがしばしば大切にしている属性です。ポケットの深いベビーブーム世代が引退を始めると、彼らはタイムシェアを購入する可能性が高く、彼らの黄金期の一部を過ごすためのストレスのないオプションとして、すでにそれらを所有している何百万人もの人々に加わります。
多くのタイムシェア会社は、さまざまな目的地間で所有者により多くの柔軟性を提供するために、所有者が自分のタイムシェアの場所を別の場所と「交換」することを許可しています。
##タイムシェアの長所と短所
タイムシェアはすべての人に適しているわけではありませんが、便利で信頼性の高い休暇スポットを探している人にはいくつかの利点があります。ただし、タイムシェア契約を締結する前に投資家が考慮すべきいくつかの明確な欠点があります。
###利点
ほとんどのタイムシェアは、望ましい休暇の場所にある大企業によって所有されています。タイムシェアの所有者は、不愉快な驚きなしに毎年慣れ親しんだ場所で休暇をとることができるという安心感を持っています。
タイムシェアのプロパティは、多くの場合、リゾートのような設備とサービスを備えており、専門的に管理されています。典型的なホテルの部屋と比較して、タイムシェアプロパティはかなり大きく、より多くの機能を備えている可能性が高く、より快適な滞在が容易になります。
したがって、タイムシェアは、次の休暇に関して未知の世界に足を踏み入れる手間をかけずに、毎年予測可能な環境で休暇をとることを好む人々に適している可能性があります。
###デメリット
タイムシェアの欠点は、多額の前払いと年間保守料金を考慮した後、継続的なコストがかなりの額になる可能性があることです。後者は一般に、年々パーセンテージベースで高くなる傾向があります。譲渡されたタイムシェアの場合、所有者は毎月の住宅ローンの比例したシェアも必要です。その結果、タイムシェアを所有するためのオールインコストは、タイムシェアを所有せずに同じ場所にある同等のリゾートまたはホテルに1週間滞在する場合と比較して、かなり高くなる可能性があります。
固定週のタイムシェアを変更する柔軟性もほとんどありません。確認は通常先着順で行われるため、変動週は事前に予約する必要があります。それでも、1年で最も忙しい時期には利用できない場合があります。さらに、タイムシェア契約は拘束力のあるものです。所有者は、経済的または個人的な状況に変化があるため、タイムシェア契約から単純に離れることはできません。
契約がそもそも転売を許可していると仮定すると、タイムシェアを転売することは悪名高いほど困難であり、この流動性の欠如は将来の投資家にとって抑止力となる可能性があります。タイムシェアの転売は、2つの理由で初期費用よりもはるかに低い価格を取得する可能性があります。タイムシェアは急速に下落する傾向があり、タイムシェアの所有者が契約を終了しようとしているため、需要と供給にミスマッチがあります。
TTT
##特別な考慮事項
タイムシェア業界は、その積極的なマーケティング慣行で有名です。多くのタイムシェアの買収は、巧妙なマーケティングと高い約束に左右される消費者による衝動的で感情的な購入です。
たとえば、ラスベガスには、オフサイトのタイムシェアプレゼンテーションを聞くように顧客を誘うタイムシェアマーケターがたくさんいます。彼らのピッチを聞くことと引き換えに、彼らは無料のイベントチケットや無料のホテル宿泊などのインセンティブを提供します。営業担当者は不動産開発業者のために働いており、「ナイ」を「イェイ」に変えるように設計された高圧の販売アプローチを頻繁に採用しています。
流通市場で実現できる価格よりも大幅に高く、開発者の余剰分は手数料とマーケティング費用を支払います。タイムシェアマーケターはまた、タイムシェアの所有権の実際のコストを隠し、その潜在的な利益を誇張することがよくあります。タイムシェア市場は灰色の領域と疑わしい商慣行で溢れているので、将来のタイムシェア購入者が購入する前にデューデリジェンスを行うことが重要です。
連邦取引委員会（FTC）は、「タイムシェアと休暇計画」レポートで、将来の購入者が熟読する必要のあるいくつかの基本的なデューデリジェンスの手順を概説しました。レポートでは、FTCは次のように述べています。
「これらの（休暇の所有権）オプションの価値は、投資としてではなく、休暇の目的地として使用されています。」
全体として、タイムシェアの多額の初期費用、継続的な維持費、および限られた流動性が、タイムシェアを平均的な投資家に適した投資にするかどうかは議論の余地があります。投資としてではなく休暇の選択肢としてタイムシェア物件を探している人にとって、休暇用不動産やリゾート開発者によって作成されたプライマリーマーケットではなく、セカンダリー再販市場で最良の取引が見つかる可能性が非常に高いです。
##ハイライト
-タイムシェアは、休暇用不動産の共有所有モデルであり、複数の所有者が一定期間、不動産を独占的に使用します。
-タイムシェアのメリットには、予測可能な設定で専門的に管理されたリゾートでの休暇が含まれます。
-タイムシェアの欠点には、変更を行う際の柔軟性の欠如、年間保守料金、および再販の難しさが含まれます。
-タイムシェアは一定の週に利用できます-購入者は毎年一定の週を持っているか、変動する週-プロパティの使用は季節に制限されています。
-タイムシェアは、リゾート、コンドミニアム、アパートなど、さまざまなタイプの別荘で利用できます。
＃＃ よくある質問
###タイムシェアを安く購入するにはどうすればよいですか？
「中古」のタイムシェアを購入することは、通常、最も費用効果の高いルートになります。購入価格に加えて、継続的な料金や維持費、変更料などの費用にも注意してください。
###タイムシェアの価値を知るにはどうすればよいですか？
タイムシェアには、サイズや設備、場所、現在地を他の人と交換したり交換したりするのがいかに簡単かなど、いくつかの要因に依存する値があります。次に、タイムシェアの価値は、さまざまなオンラインプラットフォームで販売および賃貸するために宣伝されている同様のタイムシェアの提示価格を比較することによって決定されます。
###クレジットを損なうことなくタイムシェアを取り除くにはどうすればよいですか？
あなたが単にあなたのタイムシェア料金と料金を支払うのをやめるならば、彼らはこの延滞を信用調査機関に報告することができて、あなたはあなたのクレジットスコアへのへこみを見ることができます。あなたがもはやタイムシェアを買う余裕がないならば、あなたはあなたの信用を維持するためにそれを売るか、タイムシェア会社とあなたの契約を交渉するべきです。
###タイムシェア契約から抜け出すにはどうすればよいですか？
契約の言語にもよりますが、タイムシェアをなくすには通常3つのルートがあります。 1つ目は、タイムシェアを他の人に売ろうとすることですが、タイムシェアを新しく購入した場合、これはほぼ確実に経済的損失になります。 2つ目は、タイムシェア会社と交渉して契約を解除することです。しかし、これには費用と手数料が伴う場合があります。最後に、契約に「クーリングオフ」または撤回期間があり、まだその期間にある場合は、ペナルティなしで契約を返却できることがよくあります。契約条件を確認するには、タイムシェアを専門とする弁護士を雇う必要があるかもしれません。他のすべてが失敗した場合は、継続的なメンテナンス費用を喜んで受け取る友人や家族にタイムシェアを贈ることができます。
###タイムシェアをどのように販売しますか？
あなたがタイムシェアを所有していて、それを売りたいならば、あなたがあなたのものをリストするのに使うことができるいくつかのウェブサイトが今あります。また、新しい購入者を見つけるのに役立つタイムシェアブローカーを探すこともできます。前述のように、タイムシェアの再販価格は、ほとんどの場合、最初の購入価格よりも大幅に低くなっています。
