Timeshare
Hvad er en timeshare?
En timeshare er en delt ejerskabsmodel for ferieejendomme, hvor flere købere ejer tildelinger af brug, typisk i intervaller på en uge, i den samme ejendom. Timeshare-modellen kan anvendes på mange forskellige typer ejendomme, såsom ferieresorts, ejerlejligheder, lejligheder og campingpladser.
Time-sharing er en form for fraktioneret ejerskab,. hvor købere køber retten til at besætte en enhed af fast ejendom over bestemte perioder. For eksempel betyder køb af en uge af en timeshare, at køberen ejer 1/52 af enheden. At købe en måned svarer til en tolvtedel ejerskab.
Time-sharing er populært inden for ferielokaliteter, hvor ejere måske ønsker lejlighedsvis kontrol over en ejendom. Timeshare ejendomstyper omfatter boliger, ejerlejligheder og feriesteder. Timeshare-modellen kan også gælde for fritidskøretøjer og private jetfly.
Sådan fungerer en timeshare
Timeshare giver købere ret til årlig eksklusiv brug af en ferieejendom i en defineret periode, der generelt måles i intervaller på en uge. Timeshare bruger typisk et af følgende tre systemer:
Fast uge
En fast uge timeshare giver køber ret til eksklusivt at bruge ejendommen i en bestemt uge (eller uger) hvert år. Mens fordelen ved denne struktur er, at køberen kan planlægge en årlig ferie på samme tidspunkt hvert år, er den anden side af medaljen, at det kan være overordentlig svært at ændre den faste uge til en anden periode, hvis det er nødvendigt.
Flydende uge
En flydende uge timeshare giver køber eksklusiv brug af ejendommen i en uge eller uger i en foruddefineret periode eller endda hele året. Selvom det er mere fleksibelt end det faste ugesystem, er den "flydende uge" muligvis ikke tilgængelig i de travleste tider af året og skal muligvis reserveres i god tid for at sikre tilgængelighed.
Points
Pointsystemet bruger point til at repræsentere timeshare-ejerskab, baseret på faktorer som feriestedets beliggenhed, størrelsen på ferieejendommen og tidspunktet for tilgængelighed. Point bruges af udviklere til at lette timeshare-udveksling enten inden for deres egne resorts (intern udveksling) eller også med andre resorts (ekstern udveksling). Mens pointsystemet giver brugerne flere ferievalg, er der en stor forskel mellem de point, der tildeles forskellige feriesteder på grund af de førnævnte faktorer involveret.
Typer af timeshare-ejerskab
Timeshare er typisk struktureret som delt skødeeje eller delt lejet ejerskab.
Fælles Skøde-ejerskab
Fælles skødeeje giver hver køber en procentdel af den fysiske ejendom, svarende til den købte periode. En ferielejlighedsenhed, der sælges i timeshare-intervaller på en uge, kan teknisk set have 52 samlede skøder. Med andre ord ville køb af en uge give en en halvtreds sekunders (1/52) ejerandel i enheden, mens to uger ville give en seksogtyvende (1/26) rente og så videre. Fælles skødeejerandel besidder ofte evigt og kan videresælges til en anden part eller testamenteres til ens bo.
Fælles lejet ejerandel
Fælles lejet ejerandel giver køber ret til at bruge en bestemt ejendom i en fast eller flydende uge (eller uger) hvert år i et vist antal år. I denne struktur beholder timeshare-udvikleren skøderetten til ejendommen, i modsætning til den delte skødeejerskabsstruktur, hvor ejeren har skødet. Ejendomsoverdragelser eller videresalg er også mere restriktive end med en skøde på timeshare. Som følge heraf kan en lejet ejerandel have en lavere værdi end en skødet timeshare.
Baseret på ovenstående er det indlysende, at besiddelse af en lejet timeshare-andel ikke nødvendigvis indebærer "brøkdel af ejerskab" af den underliggende ejendom. Ifølge American Resort Development Association (ARDA), brancheforeningen for timeshare-industrien, er "fractional ownership" normalt forbundet med luksussegmentet af ferieejendomme, der tilbyder mere service og faciliteter, og sælges i intervaller på mere end en uge. og mindre end fuldt ejerskab. Begrebet delt ejerskab er også blevet udvidet til andre aktiver, såsom private jetfly og fritidskøretøjer.
Ifølge ARDA blev over 205.000 timeshare-enheder solgt i USA i 2020. Industrien genererede 4,9 milliarder dollars i salg fra sine 1.570 amerikanske resorts med 7 millioner lejede overnatninger i alt i løbet af året.
Timeshare vs. Airbnb
Er timeshare overhovedet relevante i deleøkonomiens æra som eksemplificeret af Airbnb og Uber? For mange er timeshare stadig en gyldig mulighed. Før COVID-19-pandemien steg den årlige vækst i timeshare-omsætningen 10 år i træk fra 2010 til 2019. Efter at være blevet negativt påvirket af pandemien, har industrien for nylig oplevet en stigning på 67 % i timeshare-salget mellem 4. kvartal 2020 og 4. kvartal 2021.
I enhver debat om fordelene ved timeshare vs. Airbnb er virkeligheden, at begge har specifikke egenskaber, der appellerer til to divergerende og massive demografiske kohorter. Den største appel ved Airbnb og andre hjemmesider, der deler hjemme, er deres fleksibilitet og evne til at give unikke oplevelser – egenskaber, der værdsættes af Millennials.
Ulempen, som almindelige Airbnb-brugere vil bevidne, er, at kvaliteten af indkvarteringen ikke altid er garanteret, og der er en mulighed for, at det tilflugtssted, du troede, du reserverede, faktisk er et hotel. Derudover, fordi de fleste Airbnb-lejemål er boliger, kan de faciliteter og tjenester, der findes i timeshare, være utilgængelige.
Timeshare tilbyder typisk forudsigelighed, komfort og et væld af faciliteter og aktiviteter - alt sammen til en pris, selvfølgelig, men disse er egenskaber, der ofte værdsættes af Baby Boomers. Når Baby Boomers med dybe lommer begynder at gå på pension, vil de sandsynligvis købe timeshare og slutte sig til de millioner, der allerede ejer dem, som en stressfri mulighed for at tilbringe en del af deres gyldne år.
Mange timeshare-virksomheder tillader ejere at "bytte" deres timeshare-placering med en anden for at give ejere mere fleksibilitet mellem forskellige destinationer.
Fordele og ulemper ved timeshare
Selvom timeshare ikke er for alle, har de nogle fordele for dem, der leder efter et feriested, der er praktisk og pålideligt. Der er dog nogle tydelige ulemper, som investorer bør overveje, inden de indgår en timeshare-aftale.
Fordele
De fleste timeshares ejes af store selskaber på ønskelige feriesteder. Timeshare-ejere har ro i sindet ved at vide, at de kan holde ferie på et velkendt sted hvert år uden nogen ubehagelige overraskelser.
Timeshare-ejendomme har ofte resort-lignende faciliteter og tjenester og er professionelt styret. I forhold til et typisk hotelværelse vil en timeshare-ejendom sandsynligvis være betydeligt større og have mange flere funktioner, hvilket letter et mere behageligt ophold.
Timeshare kan således være velegnet til folk, der foretrækker at holde ferie i forudsigelige omgivelser hvert år, uden besværet med at begive sig ud i det ukendte i forhold til deres næste ferie.
Ulemper
Ulemperne ved en timeshare er, at de løbende omkostninger kan være betydelige, når der er taget højde for den betydelige forudbetaling og årlige vedligeholdelsesgebyrer, hvor sidstnævnte generelt trender højere på procentbasis år efter år. For en deeded timeshare, har ejeren også til den forholdsmæssige andel af den månedlige pant. Som følge heraf kan de samlede omkostninger ved at eje en timeshare være ret høje sammenlignet med at bo i en uge på et sammenligneligt resort eller hotel på samme sted uden at eje en timeshare.
Der er også ringe fleksibilitet til at ændre en fast uge timeshare; en flydende uge skal reserveres i god tid, da bekræftelse generelt er efter først-til-mølle-princippet, og alligevel kan den være utilgængelig i de travleste tider af året. Derudover er en timeshare-kontrakt bindende; ejeren kan ikke bare gå væk fra en timeshare-kontrakt, fordi der er en ændring i deres økonomiske eller personlige forhold.
Det er notorisk vanskeligt at videresælge en timeshare - forudsat at kontrakten tillader videresalg i første omgang - og denne mangel på likviditet kan være en afskrækkende virkning for en potentiel investor. Et videresalg af timeshare kan opnå en meget lavere pris end de oprindelige omkostninger af to årsager. Timeshare har en tendens til at falde hurtigt, og der er et misforhold i udbud og efterspørgsel på grund af antallet af timeshare-ejere, der ønsker at forlade deres kontrakter.
TTT
Særlige overvejelser
Timeshare-industrien er berygtet for sin aggressive markedsføringspraksis. Mange timeshare-opkøb er impulsive og følelsesmæssige køb foretaget af forbrugere, som er påvirket af smart markedsføring og høje løfter.
For eksempel er Las Vegas fyldt med timeshare-marketingfolk, der lokker kunder til at lytte til en off-site timeshare-præsentation. Til gengæld for at lytte til deres pitch tilbyder de incitamenter, såsom gratis billetter til begivenheder og gratis hotelophold. Sælgerne arbejder for ejendomsudviklere og bruger ofte højtrykssalgstilgange designet til at gøre "nej" til "ja".
De priser, udviklere tager, er betydeligt mere, end hvad en køber kunne realisere på det sekundære marked,. hvor udviklerens overskud betaler provision og markedsføringsomkostninger. Timeshare-marketingfolk kan også ofte skjule de faktiske omkostninger ved timeshare-ejerskab og overdrive dets potentielle fordele. Fordi timeshare-markedet er fyldt med gråzoner og tvivlsom forretningspraksis, er det afgørende, at potentielle timeshare-købere udfører due diligence før køb.
Federal Trade Commission (FTC) skitserede nogle grundlæggende due diligence-trin i sin "Timeshares and Vacation Plans"-rapport, som bør læses af enhver potentiel køber. I rapporten bemærker FTC:
"Værdien af disse (ferieejerskab) muligheder er i deres brug som feriedestinationer, ikke som investeringer."
Samlet set kan det diskuteres, om timeshares betydelige forudgående omkostninger, løbende vedligeholdelsesgebyrer og begrænsede likviditet gør dem passende investeringer for den gennemsnitlige investor. For dem, der leder efter en timeshare-ejendom som et ferievalg snarere end som en investering, er det ret sandsynligt, at de bedste tilbud kan findes på det sekundære videresalgsmarked snarere end på det primære marked skabt af ferieejendomme eller resortudviklere.
Højdepunkter
En timeshare er en delt ejerskabsmodel af ferieejendom, hvor flere ejere har eksklusiv brug af en ejendom i en periode.
Timeshare-fordele inkluderer ferie på et professionelt administreret feriested i forudsigelige omgivelser.
Ulemperne med timeshare omfatter mangel på fleksibilitet i forbindelse med ændringer, årlige vedligeholdelsesgebyrer og vanskeligheder med at videresælge en.
Timeshare er tilgængelige for en fast uge - en køber har en fast uge hvert år, eller en flydende uge - brugen af ejendommen er begrænset til en sæson.
Timeshare er tilgængelige for forskellige typer ferieejendomme såsom feriesteder, ejerlejligheder og lejligheder.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan kan jeg købe en timeshare billigt?
At købe en "brugt" timeshare vil typisk være den mest omkostningseffektive rute. Sørg for at være opmærksom på løbende gebyrer og omkostninger såsom vedligeholdelse og ændringsgebyrer udover købsprisen.
Hvordan finder jeg ud af, hvad min timeshare er værd?
Timeshare vil have værdier, der afhænger af flere faktorer såsom størrelse og faciliteter, beliggenhed og hvor nemt det er at bytte eller bytte din placering til andre. Din timeshares værdi bestemmes derefter ved at sammenligne de tilbudte priser på lignende timeshares, der annonceres til salg og leje på forskellige online platforme.
Hvordan slipper jeg af med min timeshare uden at ødelægge min kredit?
Hvis du simpelthen stopper med at betale dine timeshare-gebyrer og -gebyrer, kan de rapportere denne kriminalitet til kreditbureauer, og du kan se en snert af din kreditscore. Hvis du ikke længere har råd til timeshare, bør du sælge den eller forhandle din kontrakt med timeshare-selskabet for at bevare din kredit.
Hvordan kommer du ud af en timeshare-kontrakt?
Afhængigt af sproget i din kontrakt er der normalt tre veje at gå for at slippe af med din timeshare. Den første er at forsøge at sælge din timeshare til en anden, selvom hvis du købte din timeshare ny, er dette næsten garanteret et økonomisk tab. Den anden er at forsøge at forhandle med timeshare-selskabet for at bryde kontrakten. men det kan komme med omkostninger og gebyrer. Endelig, hvis din kontrakt har en "afkølings- eller fortrydelsesfrist, og du stadig er i den, kan du ofte returnere din kontrakt uden straf. Du skal muligvis hyre en advokat med speciale i timeshare for at gennemgå dine kontraktvilkår. Hvis alt andet fejler, kan du prøve at give din timeshare i gave til en ven eller et familiemedlem, som er villig til at afhente de løbende vedligeholdelsesomkostninger.
Hvordan sælger du en timeshare?
Hvis du ejer en timeshare og ønsker at sælge den, er der nu flere hjemmesider, som du kan bruge til at liste dine. Du kan også opsøge en timeshare-mægler for at hjælpe med at finde en ny køber. Som nævnt er videresalgsprisen for en timeshare næsten altid en del lavere end den oprindelige købspris.
