Timesharing

Was ist ein Timesharing?

Ein Teilzeitnutzungsrecht ist ein geteiltes Eigentumsmodell von Ferienimmobilien, bei dem mehrere Käufer Nutzungskontingente, typischerweise in Schritten von einer Woche, in derselben Immobilie besitzen. Das Timesharing-Modell kann auf viele verschiedene Arten von Immobilien angewendet werden, z. B. Ferienanlagen, Eigentumswohnungen, Apartments und Campingplätze.

Time-Sharing ist eine Form des Teileigentums,. bei der Käufer das Recht erwerben, eine Immobilieneinheit über bestimmte Zeiträume zu bewohnen. Zum Beispiel bedeutet der Kauf eines Timesharing für eine Woche, dass der Käufer 1/52 der Einheit besitzt. Der Kauf eines Monats entspricht einem Zwölftel des Besitzes.

Time-Sharing ist in Urlaubsgebieten beliebt, in denen Eigentümer gelegentlich die Kontrolle über eine Immobilie wünschen. Zu den Timesharing-Immobilientypen gehören Häuser, Eigentumswohnungen und Resorts. Das Timesharing-Modell kann auch für Freizeitfahrzeuge und Privatjets gelten.

Wie ein Timesharing funktioniert

Timeshares verleihen Käufern das Recht zur jährlichen exklusiven Nutzung einer Ferienimmobilie für einen definierten Zeitraum, der im Allgemeinen in Schritten von einer Woche gemessen wird. Timeshares verwenden normalerweise eines der folgenden drei Systeme:

Feste Woche

Ein Timesharing mit fester Woche gibt dem Käufer das Recht, die Immobilie jedes Jahr für eine bestimmte Woche (oder Wochen) exklusiv zu nutzen. Während der Vorteil dieser Struktur darin besteht, dass der Käufer jedes Jahr zur gleichen Zeit einen Jahresurlaub planen kann, kann es auf der anderen Seite der Medaille äußerst schwierig sein, die feste Woche bei Bedarf auf einen anderen Zeitraum zu ändern.

Schwimmende Woche

Ein Floating-Week-Timeshare gibt dem Käufer die exklusive Nutzung der Immobilie für eine oder mehrere Wochen während eines vordefinierten Zeitraums oder sogar das ganze Jahr über. Obwohl es flexibler ist als das feste Wochensystem, ist die „gleitende Woche“ möglicherweise während der verkehrsreichsten Zeiten des Jahres nicht verfügbar und muss möglicherweise rechtzeitig im Voraus reserviert werden, um die Verfügbarkeit sicherzustellen.

Punkte

Das Punktesystem verwendet Punkte, um den Timesharing-Besitz darzustellen, basierend auf Faktoren wie der Lage des Resorts, der Größe der Ferienimmobilie und dem Zeitpunkt der Verfügbarkeit. Punkte werden von Entwicklern verwendet, um den Timesharing-Austausch entweder innerhalb ihrer eigenen Resorts (interner Austausch) oder auch mit anderen Resorts (externer Austausch) zu erleichtern. Während das Punktesystem den Benutzern eine größere Urlaubsauswahl bietet, gibt es aufgrund der oben genannten beteiligten Faktoren große Unterschiede zwischen den Punkten, die verschiedenen Ferienorten zugewiesen werden.

Arten von Timesharing-Eigentum

Teilzeitnutzungsrechte sind in der Regel als geteiltes urkundliches Eigentum oder geteiltes geleastes Eigentum strukturiert.

Geteilte Besitzurkunde

Die geteilte Eigentumsurkunde gibt jedem Käufer einen prozentualen Anteil des physischen Eigentums, der dem Kaufzeitraum entspricht. Eine Resort-Eigentumswohnung, die in Timesharing-Schritten von einer Woche verkauft wird, kann technisch gesehen insgesamt 52 Urkunden haben. Mit anderen Worten, der Kauf einer Woche würde eine Eigentumsbeteiligung von einer Zweiundfünfzigstel (1/52) an der Einheit verleihen, während zwei Wochen eine Beteiligung von einem Sechsundzwanzigstel (1/26) ergeben würden und so weiter. Geteilte Eigentumsanteile werden oft auf Dauer gehalten und können an eine andere Partei weiterverkauft oder in den Nachlass vererbt werden.

Geteilter gepachteter Eigentumsanteil

Geteilte Eigentumsrechte berechtigen den Käufer, eine bestimmte Immobilie für eine bestimmte Anzahl von Jahren für eine feste oder variable Woche (oder Wochen) jedes Jahr zu nutzen. In dieser Struktur behält der Timesharing-Entwickler das urkundliche Eigentum an der Immobilie, im Gegensatz zu der geteilten Eigentumsstruktur, bei der der Eigentümer die Urkunde besitzt. Eigentumsübertragungen oder Weiterverkäufe sind ebenfalls restriktiver als bei einem urkundlichen Teilzeitnutzungsrecht. Infolgedessen kann ein geleaster Eigentumsanteil einen niedrigeren Wert haben als ein verbrieftes Teilzeitnutzungsrecht.

Auf der Grundlage des oben Gesagten ist es offensichtlich, dass das Halten eines geleasten Timeshare-Anteils nicht notwendigerweise ein „Teileigentum“ an der zugrunde liegenden Immobilie impliziert. Laut der American Resort Development Association (ARDA), dem Handelsverband der Timesharing-Branche, wird „Fractional Ownership“ normalerweise mit dem Luxussegment von Ferienimmobilien in Verbindung gebracht, die mehr Service und Annehmlichkeiten bieten und in Abständen von mehr als einer Woche verkauft werden und weniger als vollständiger Besitz. Das Konzept des Teileigentums wurde auch auf andere Vermögenswerte wie Privatjets und Freizeitfahrzeuge ausgedehnt.

Laut ARDA wurden im Jahr 2020 in den Vereinigten Staaten über 205.000 Timesharing-Einheiten verkauft. Die Branche erzielte mit ihren 1.570 US-Resorts einen Umsatz von 4,9 Milliarden US-Dollar mit insgesamt 7 Millionen vermieteten Nächten im Laufe des Jahres.

Timesharing vs. Airbnb

Sind Teilzeitnutzungsrechte im Zeitalter der Sharing Economy, wie sie Airbnb und Uber vorleben, überhaupt relevant? Für viele sind Timeshares immer noch eine gültige Option. Vor der COVID-19-Pandemie stieg das jährliche Wachstum der Timesharing-Umsätze von 2010 bis 2019 zehn Jahre in Folge. Nach den negativen Auswirkungen der Pandemie verzeichnete die Branche in jüngerer Zeit einen Anstieg der Timesharing-Verkäufe um 67 % zwischen dem 4. Quartal 2020 und dem 4. Quartal 2021.

In jeder Debatte über die Vorzüge von Teilzeitnutzungsrechten vs. Airbnb ist die Realität, dass beide spezifische Eigenschaften haben, die zwei unterschiedliche und massive demografische Kohorten ansprechen. Der Hauptanreiz von Airbnb und anderen Home-Sharing-Sites liegt in ihrer Flexibilität und Fähigkeit, einzigartige Erlebnisse zu bieten – Attribute, die von den Millennials geschätzt werden.

Der Nachteil, wie regelmäßige Airbnb-Nutzer bestätigen werden, ist, dass die Qualität der Unterkunft nicht immer garantiert ist, und es besteht die Möglichkeit, dass der Zufluchtsort, von dem Sie dachten, Sie würden ihn buchen, tatsächlich ein Hotel ist. Da es sich bei den meisten Airbnb-Vermietungen um Wohnimmobilien handelt, sind die Annehmlichkeiten und Dienstleistungen, die in Teilzeitnutzungsrechten zu finden sind, möglicherweise nicht verfügbar.

Timesharing bietet in der Regel Vorhersehbarkeit, Komfort und eine Vielzahl von Annehmlichkeiten und Aktivitäten – natürlich alles zu einem Preis, aber dies sind Attribute, die von Babyboomern oft geschätzt werden. Wenn Babyboomer mit tiefen Taschen in den Ruhestand gehen, werden sie wahrscheinlich Timesharing kaufen und sich den Millionen anschließen, die sie bereits besitzen, als stressfreie Option, um einen Teil ihrer goldenen Jahre zu verbringen.

Viele Timesharing-Unternehmen erlauben Eigentümern, ihren Timesharing-Standort mit einem anderen zu „tauschen“, um den Eigentümern mehr Flexibilität bei verschiedenen Zielen zu bieten.

Vor- und Nachteile von Timesharing

Obwohl Timeshares nicht jedermanns Sache sind, haben sie einige Vorteile für diejenigen, die einen bequemen und zuverlässigen Urlaubsort suchen. Es gibt jedoch einige deutliche Nachteile, die Anleger berücksichtigen sollten, bevor sie eine Timesharing-Vereinbarung abschließen.

Vorteile

Die meisten Teilzeitnutzungsrechte sind im Besitz großer Unternehmen in begehrten Ferienorten. Timesharing-Besitzer haben die Gewissheit, dass sie jedes Jahr ohne unangenehme Überraschungen an einem vertrauten Ort Urlaub machen können.

Timesharing-Immobilien verfügen oft über Resort-ähnliche Annehmlichkeiten und Dienstleistungen und werden professionell verwaltet. Im Vergleich zu einem typischen Hotelzimmer ist eine Timesharing-Immobilie wahrscheinlich deutlich größer und verfügt über viel mehr Funktionen, die einen komfortableren Aufenthalt ermöglichen.

Timesharing kann daher für Menschen geeignet sein, die es vorziehen, jedes Jahr in einer vorhersehbaren Umgebung Urlaub zu machen, ohne sich in Bezug auf ihren nächsten Urlaub ins Unbekannte wagen zu müssen.

Nachteile

Die Nachteile eines Timesharing bestehen darin, dass die laufenden Kosten nach Berücksichtigung der erheblichen Vorauszahlung und der jährlichen Wartungsgebühren erheblich sein können, wobei letztere im Allgemeinen Jahr für Jahr prozentual höher tendieren. Bei einem urkundlichen Teilzeitnutzungsrecht muss der Eigentümer auch den anteiligen Anteil an der monatlichen Hypothek leisten. Infolgedessen können die Gesamtkosten für den Besitz eines Teilzeitnutzungsrechts im Vergleich zu einem einwöchigen Aufenthalt in einem vergleichbaren Resort oder Hotel am selben Ort ohne Teilzeitnutzungsrecht recht hoch sein.

Es gibt auch wenig Flexibilität, um ein Timesharing mit fester Woche zu ändern; Eine schwimmende Woche muss rechtzeitig im Voraus reserviert werden, da die Bestätigung im Allgemeinen nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ erfolgt und in den geschäftigsten Zeiten des Jahres möglicherweise nicht verfügbar ist. Darüber hinaus ist ein Timesharing-Vertrag bindend; Der Eigentümer kann nicht einfach von einem Timesharing-Vertrag zurücktreten, weil sich seine finanziellen oder persönlichen Umstände ändern.

Es ist bekanntermaßen schwierig, ein Timesharing weiterzuverkaufen – vorausgesetzt, der Vertrag erlaubt den Weiterverkauf überhaupt – und dieser Mangel an Liquidität kann einen potenziellen Investor abschrecken. Ein Timesharing-Wiederverkauf kann aus zwei Gründen einen viel niedrigeren Preis als die ursprünglichen Kosten erzielen. Teilzeitnutzungsrechte neigen dazu, schnell an Wert zu verlieren, und es gibt ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund der Anzahl von Teilzeitnutzungsrechten, die ihre Verträge kündigen wollen.

TTT

Besondere Überlegungen

Die Timesharing-Branche ist berüchtigt für ihre aggressiven Marketingpraktiken. Viele Timesharing-Akquisitionen sind impulsive und emotionale Käufe von Verbrauchern, die von raffiniertem Marketing und großen Versprechungen beeinflusst werden.

Zum Beispiel ist Las Vegas voll von Timesharing-Vermarktern, die Kunden dazu verleiten, sich eine Timesharing-Präsentation außerhalb des Standorts anzuhören. Als Gegenleistung für das Anhören ihres Pitches bieten sie Anreize wie kostenlose Veranstaltungstickets und kostenlose Hotelunterkünfte. Die Verkäufer arbeiten für Immobilienentwickler und wenden häufig Hochdruck-Verkaufsansätze an, die darauf abzielen, „Neins“ in „Ja“ umzuwandeln.

Die Preise, die Entwickler verlangen, sind deutlich höher als das, was ein Käufer auf dem Sekundärmarkt erzielen könnte,. wobei der Überschuss des Entwicklers Provisionen und Marketingkosten zahlt. Vermarkter von Teilzeitnutzungsrechten können auch häufig die tatsächlichen Kosten des Besitzes von Teilzeitnutzungsrechten verschleiern und die potenziellen Vorteile übertreiben. Da der Timesharing-Markt voller Grauzonen und fragwürdiger Geschäftspraktiken ist, ist es wichtig, dass potenzielle Timesharing-Käufer vor dem Kauf eine Due Diligence durchführen.

Die Federal Trade Commission (FTC) hat in ihrem Bericht „Timeshares and Vacation Plans“ einige grundlegende Due-Diligence-Schritte skizziert, die von jedem potenziellen Käufer gelesen werden sollten. In dem Bericht stellt die FTC fest:

„Der Wert dieser (Urlaubseigentums-)Optionen liegt in ihrer Verwendung als Urlaubsziele, nicht als Investitionen.“

Insgesamt ist es fraglich, ob Timeshares aufgrund ihrer erheblichen Vorabkosten, laufenden Wartungsgebühren und begrenzten Liquidität für den durchschnittlichen Anleger zu geeigneten Anlagen werden. Für diejenigen, die eine Timesharing-Immobilie als Urlaubsoption und nicht als Investition suchen, ist es sehr wahrscheinlich, dass die besten Angebote eher auf dem sekundären Wiederverkaufsmarkt als auf dem von Ferienimmobilien- oder Resortentwicklern geschaffenen Primärmarkt zu finden sind.

Höhepunkte

• Ein Teilzeitnutzungsrecht ist ein geteiltes Eigentumsmodell von Ferienimmobilien, bei dem mehrere Eigentümer eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum exklusiv nutzen.

• Zu den Timeshare-Vorteilen gehört der Urlaub in einem professionell geführten Resort in einer vorhersehbaren Umgebung.

• Zu den Nachteilen von Teilzeitnutzungsrechten gehören mangelnde Flexibilität bei der Durchführung von Änderungen, jährliche Wartungsgebühren und Schwierigkeiten beim Weiterverkauf.

• Teilzeitnutzungsrechte sind für eine feste Woche verfügbar – ein Käufer hat jedes Jahr eine festgelegte Woche oder eine variable Woche – die Nutzung der Immobilie ist auf eine Saison beschränkt.

• Timesharing ist für verschiedene Arten von Ferienimmobilien wie Resorts, Eigentumswohnungen und Apartments verfügbar.

FAQ

Wie kann ich ein Timesharing günstig kaufen?

Der Kauf eines Timesharings aus zweiter Hand ist in der Regel der kostengünstigste Weg. Achten Sie neben dem Kaufpreis unbedingt auf laufende Gebühren und Kosten wie Wartungs- und Wechselgebühren.

Wie finde ich heraus, was mein Timesharing wert ist?

Timeshares haben Werte, die von mehreren Faktoren abhängen, wie z. B. Größe und Ausstattung, Standort und wie einfach es ist, Ihren Standort mit anderen zu tauschen oder auszutauschen. Der Wert Ihres Timesharing wird dann bestimmt, indem die angebotenen Preise ähnlicher Timeshares verglichen werden, die auf verschiedenen Online-Plattformen zum Verkauf und zur Miete beworben werden.

Wie werde ich mein Timesharing los, ohne mein Guthaben zu ruinieren?

Wenn Sie einfach aufhören, Ihre Timesharing-Gebühren und -Gebühren zu zahlen, können sie diesen Zahlungsverzug den Kreditagenturen melden, und Sie können einen Schaden an Ihrer Kreditwürdigkeit feststellen. Wenn Sie sich das Timesharing nicht mehr leisten können, sollten Sie es verkaufen oder Ihren Vertrag mit dem Timesharing-Unternehmen aushandeln, um Ihre Kreditwürdigkeit zu wahren.

Wie kommt man aus einem Timesharing-Vertrag heraus?

Abhängig von der Sprache in Ihrem Vertrag gibt es normalerweise drei Wege, um Ihr Timesharing loszuwerden. Der erste besteht darin, zu versuchen, Ihr Teilzeitnutzungsrecht an jemand anderen zu verkaufen, obwohl dies fast garantiert ein finanzieller Verlust ist, wenn Sie Ihr Teilzeitnutzungsrecht neu gekauft haben. Die zweite besteht darin, zu versuchen, mit dem Timesharing-Unternehmen zu verhandeln, um den Vertrag zu brechen. Dies kann jedoch mit Kosten und Gebühren verbunden sein. Wenn Ihr Vertrag eine Widerrufs- oder Widerrufsfrist hat und Sie sich noch darin befinden, können Sie Ihren Vertrag häufig ohne Vertragsstrafe zurückgeben. Möglicherweise müssen Sie einen auf Timesharing spezialisierten Anwalt beauftragen, um Ihre Vertragsbedingungen durchzugehen. Wenn alles andere fehlschlägt, können Sie versuchen, Ihr Timesharing an einen Freund oder ein Familienmitglied zu verschenken, der bereit ist, die laufenden Wartungskosten zu übernehmen.

Wie verkauft man ein Timesharing?

Wenn Sie ein Teilzeitnutzungsrecht besitzen und es verkaufen möchten, gibt es jetzt mehrere Websites, auf denen Sie Ihr eigenes auflisten können. Sie können sich auch an einen Timesharing-Makler wenden, um einen neuen Käufer zu finden. Wie bereits erwähnt, ist der Wiederverkaufspreis eines Timesharing fast immer viel niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.