Timeshare
Vad är en tidsdelning?
En tidsdelning är en modell för delat ägande av semesterfastigheter där flera köpare äger tilldelningar av användning, vanligtvis i steg om en vecka, i samma fastighet. Tidsdelningsmodellen kan tillämpas på många olika typer av fastigheter, såsom semesterorter, bostadsrätter, lägenheter och campingplatser.
Tidsdelning är en form av delat ägande,. där köpare köper rätten att ockupera en fastighetsenhet under bestämda perioder. Till exempel innebär att köpa en vecka av en tidsdelning att köparen äger 1/52 av enheten. Att köpa en månad motsvarar en tolftedels ägande.
Tidsdelning är populärt inom semesterorter där ägare kanske vill ha kontroll över en fastighet då och då. Tidsdelningsfastighetstyper inkluderar bostäder, bostadsrätter och resorter. Timeshare-modellen kan även gälla för fritidsfordon och privatjet.
Hur en tidsdelning fungerar
Tidsdelning ger köpare rätt till årlig exklusiv användning av en semesterfastighet under en definierad period som vanligtvis mäts i steg om en vecka. Tidsdelning använder vanligtvis ett av följande tre system:
Fast vecka
En fast veckodelning ger köparen rätt att exklusivt använda fastigheten under en specifik vecka (eller veckor) varje år. Medan fördelen med denna struktur är att köparen kan planera en årlig semester vid samma tidpunkt varje år, är den andra sidan av myntet att det kan vara oerhört svårt att ändra den fasta veckan till en annan period om det behövs.
Flytande vecka
En flytande veckas tidsdelning ger köparen exklusiv användning av fastigheten under en eller flera veckor under en förutbestämd period eller till och med under hela året. Även om det är mer flexibelt än det fasta veckosystemet, kanske den "flytande veckan" inte är tillgänglig under de mest hektiska tiderna på året och kan behöva bokas i god tid för att säkerställa tillgänglighet.
Poäng
Poängsystemet använder poäng för att representera tidsdelat ägande, baserat på faktorer som ortens läge, storleken på semesterfastigheten och tidpunkten för tillgänglighet. Poäng används av utvecklare för att underlätta utbyte av timeshare antingen inom sina egna resorter (internt utbyte) eller även med andra orter (externt utbyte). Medan poängsystemet ger användarna fler valmöjligheter för semestern, finns det en stor skillnad mellan poängen som tilldelas olika semesterorter på grund av de tidigare nämnda faktorerna.
Typer av tidsdelat ägande
Tidsdelning är vanligtvis strukturerad som delad deeded äganderätt eller delad arrendet ägande.
Delad äganderätt
Delat äganderätt ger varje köpare en procentuell andel av den fysiska egendomen, motsvarande den köpta tidsperioden. En semesterbostadsenhet som säljs i tidsdelningssteg om en vecka kan tekniskt sett ha 52 totala handlingar. Med andra ord, att köpa en vecka skulle ge en femtiosekunders (1/52) ägarandel i enheten medan två veckor skulle ge en tjugosjättedels (1/26) ränta och så vidare. Delad ägarandel hålls ofta i evighet och kan säljas vidare till annan part eller testamenteras till ens dödsbo.
Delad hyresrätt
Delad arrenderätt ger köparen rätt att använda en specifik fastighet under en fast eller flytande vecka (eller veckor) varje år under ett visst antal år. I denna struktur behåller timeshare-utvecklaren äganderätten till fastigheten, till skillnad från den delade ägandestrukturen där ägaren innehar handlingen. Fastighetsöverlåtelser eller återförsäljning är också mer restriktiva än med en deeded timeshare. Som en följd av detta kan en upplåten ägarandel ha ett lägre värde än en överlåten tidsdelning.
Baserat på ovanstående är det uppenbart att innehav av en leasad tidsdelningsandel inte nödvändigtvis innebär "delat ägande" av den underliggande fastigheten. Enligt American Resort Development Association (ARDA), branschorganisationen för tidsdelningsindustrin, förknippas "fraktionellt ägande" vanligtvis med det lyxiga segmentet av semesterfastigheter som erbjuder mer service och bekvämligheter, och säljs i intervaller på mer än en vecka och mindre än fullt ägande. Begreppet delat ägande har även utvidgats till andra tillgångar, såsom privatjetplan och fritidsfordon.
Enligt ARDA såldes över 205 000 timeshare-enheter i USA 2020. Branschen genererade 4,9 miljarder dollar i försäljning från sina 1 570 amerikanska resorter med totalt 7 miljoner hyrda nätter under året.
Timeshare vs. Airbnb
Är timeshare ens relevant i delningsekonomins tidevarv som exemplifieras av Airbnb och Uber? För många är tidsdelning fortfarande ett giltigt alternativ. Före covid-19-pandemin ökade den årliga intäkterna från timeshare 10 år i rad från 2010 till 2019. Efter att ha påverkats negativt av pandemin har branschen nyligen sett en ökning med 67 % i timeshare-försäljningen mellan Q4 2020 och Q4 2021.
I alla diskussioner om fördelarna med tidsdelning kontra Airbnb, är verkligheten att båda har specifika egenskaper som tilltalar två divergerande och massiva demografiska kohorter. Det främsta överklagandet hos Airbnb och andra hemdelningssajter är deras flexibilitet och förmåga att tillhandahålla unika upplevelser – egenskaper som omhuldas av Millennials.
Nackdelen, som vanliga Airbnb-användare kommer att intyga, är att kvaliteten på boendet inte alltid garanteras, och det finns en möjlighet att tillflyktsorten du trodde att du bokade faktiskt är ett hotell. Dessutom, eftersom de flesta Airbnb-uthyrningar är bostadsområden, kan bekvämligheterna och tjänsterna som finns i tidsdelning vara otillgängliga.
Timeshare erbjuder vanligtvis förutsägbarhet, komfort och en mängd bekvämligheter och aktiviteter - allt till ett pris, naturligtvis, men dessa är attribut som ofta uppskattas av Baby Boomers. När Baby Boomers med djupa fickor börjar gå i pension, kommer de sannolikt att köpa timeshare, tillsammans med de miljoner som redan äger dem, som ett stressfritt alternativ att spendera en del av sina gyllene år.
Många timeshare-företag tillåter ägare att "byta ut" sin timeshare-plats med en annan för att ge mer flexibilitet för ägare mellan olika destinationer.
Fördelar och nackdelar med tidsdelning
Även om timeshare inte är för alla, har de vissa fördelar för dem som letar efter en semesterplats som är bekväm och pålitlig. Det finns dock några distinkta nackdelar som investerare bör överväga innan de ingår ett tidsdelningsavtal.
Fördelar
De flesta timeshare ägs av stora företag på önskvärda semesterorter. Timeshare-ägare har sinnesfrid att veta att de kan semestra på en bekant plats varje år utan några obehagliga överraskningar.
Timeshare-fastigheter har ofta resortliknande bekvämligheter och tjänster och är professionellt hanterade. Jämfört med ett typiskt hotellrum kommer en tidsdelningsfastighet sannolikt att vara betydligt större och ha många fler funktioner, vilket underlättar en mer bekväm vistelse.
Timeshare kan därför vara lämpligt för personer som föredrar att semestra i en förutsägbar miljö varje år, utan att behöva ge sig ut i det okända när det gäller sin nästa semester.
Nackdelar
Nackdelarna med en tidsdelning är att de löpande kostnaderna kan vara betydande, efter att ha räknat in den betydande förskottsbetalningen och de årliga underhållsavgifterna, där de senare generellt trendar högre procentuellt år efter år. För en deeded timeshare, har ägaren också en proportionell andel av den månatliga inteckning. Som ett resultat kan all-in-kostnaderna för att äga en tidsdelning vara ganska höga jämfört med att bo en vecka på en jämförbar resort eller hotell på samma plats utan att äga en tidsdelning.
Det finns också liten flexibilitet att ändra en fast veckas tidsdelning; en flytande vecka måste bokas i god tid i förväg eftersom bekräftelse i allmänhet sker enligt först till kvarn-principen, och trots detta kan den vara otillgänglig under de mest hektiska tiderna på året. Dessutom är ett timeshare-avtal bindande; ägaren kan inte helt enkelt gå ifrån ett timeshare-avtal eftersom det finns en förändring i deras ekonomiska eller personliga förhållanden.
Det är notoriskt svårt att sälja en timeshare vidare – förutsatt att kontraktet tillåter återförsäljning i första hand – och denna brist på likviditet kan vara avskräckande för en potentiell investerare. En återförsäljning av timeshare kan få ett mycket lägre pris än den ursprungliga kostnaden av två skäl. Tidsdelning tenderar att minska snabbt, och det finns en obalans i utbud och efterfrågan på grund av antalet tidsdelningsägare som vill avsluta sina kontrakt.
TTT
Särskilda överväganden
Timesharebranschen är ökända för sina aggressiva marknadsföringsmetoder. Många timeshare-förvärv är impulsiva och känslomässiga köp som görs av konsumenter som påverkas av smart marknadsföring och höga löften.
Till exempel är Las Vegas fylld av timeshare-marknadsförare som lockar kunder att lyssna på en off-site timeshare-presentation. I utbyte mot att lyssna på deras pitch erbjuder de incitament, såsom gratis evenemangsbiljetter och gratis hotellboende. Säljarna arbetar för fastighetsutvecklare och använder ofta högtrycksförsäljningsmetoder utformade för att förvandla "nej" till "ja".
Priserna som utvecklarna tar är betydligt högre än vad en köpare skulle kunna realisera på andrahandsmarknaden,. där utvecklarens överskott betalar provisioner och marknadsföringskostnader. Timeshare-marknadsförare kan också ofta dölja den faktiska kostnaden för timeshare-ägande och överdriva dess potentiella fördelar. Eftersom timeshare-marknaden är full av gråzoner och tvivelaktiga affärsmetoder, är det viktigt att potentiella timeshare-köpare genomför due diligence innan de köper.
Federal Trade Commission (FTC) beskrev några grundläggande due diligence-steg i sin "Timeshares and Vacation Plans"-rapport som bör granskas av alla potentiella köpare. I rapporten noterar FTC:
"Värdet av dessa (semesterägande) alternativ är i deras användning som semesterdestinationer, inte som investeringar."
Sammantaget kan det diskuteras om timeshares betydande initiala kostnader, löpande underhållsavgifter och begränsade likviditet gör dem till lämpliga investeringar för den genomsnittliga investeraren. För dem som letar efter en timeshare-fastighet som ett semesterval snarare än som en investering, är det ganska troligt att de bästa erbjudandena kan hittas på den sekundära återförsäljningsmarknaden snarare än på den primära marknaden som skapats av semesterfastighets- eller resortutvecklare.
Höjdpunkter
En tidsdelning är en modell för delat ägande av semesterfastigheter där flera ägare har exklusiv användning av en fastighet under en period.
Timeshare-förmånerna inkluderar semester på en professionellt förvaltad resort i en förutsägbar miljö.
Nackdelarna med tidsdelning inkluderar bristande flexibilitet när det gäller att göra ändringar, årliga underhållsavgifter och svårigheter att sälja en.
Timeshare är tillgängliga för en fast vecka - en köpare har en fast vecka varje år, eller en flytande vecka - användningen av fastigheten är begränsad till en säsong.
Timeshare är tillgängliga för olika typer av semesterfastigheter som resorts, bostadsrätter och lägenheter.
Vanliga frågor
Hur kan jag köpa en tidsdelning billigt?
Att köpa en "begagnad" timeshare är vanligtvis den mest kostnadseffektiva vägen. Var noga med att uppmärksamma löpande avgifter och kostnader som underhåll och ändringsavgifter utöver köpeskillingen.
Hur tar jag reda på vad min timeshare är värd?
Tidsdelning kommer att ha värden som beror på flera faktorer som storlek och bekvämligheter, läge och hur lätt det är att byta eller byta ut din plats mot andra. Din tidsdelnings värde bestäms sedan genom att jämföra de erbjudna priserna för liknande tidsdelningar som annonseras till försäljning och uthyrning på olika onlineplattformar.
Hur blir jag av med min timeshare utan att förstöra min kredit?
Om du helt enkelt slutar att betala dina timeshare-avgifter och avgifter kan de rapportera detta brott till kreditbyråer och du kan se en slump på din kreditpoäng. Om du inte längre har råd med timeshare, bör du sälja den eller förhandla om ditt kontrakt med timeshare-företaget för att bevara din kredit.
Hur kommer du ur ett tidsdelningsavtal?
Beroende på språket i ditt kontrakt finns det vanligtvis tre vägar att gå för att bli av med din timeshare. Det första är att försöka sälja din timeshare till någon annan, men om du köpte din timeshare ny är det nästan garanterat en ekonomisk förlust. Den andra är att försöka förhandla med timeshare-företaget för att bryta kontraktet. men detta kan komma med kostnader och avgifter. Slutligen, om ditt kontrakt har en "återkallelse" eller hävningsperiod och du fortfarande är inne i den, kan du ofta returnera ditt kontrakt utan påföljd. Du kan behöva anlita en advokat specialiserad på tidsdelning för att gå igenom dina avtalsvillkor. Om allt annat misslyckas kan du försöka ge bort din timeshare till en vän eller familjemedlem som är villig att betala de löpande underhållskostnaderna.
Hur säljer du en timeshare?
Om du äger en timeshare och vill sälja den finns det nu flera webbplatser som du kan använda för att lista dina. Du kan också söka upp en tidsdelningsmäklare för att hitta en ny köpare. Som nämnts är återförsäljningspriset för en timeshare nästan alltid mycket lägre än den ursprungliga köpeskillingen.
