分时度假
什么是分时度假？
分时度假是度假房地产的共享所有权模型，其中多个购买者在同一房产中拥有使用权分配，通常以一周为增量。分时度假模式可以应用于许多不同类型的物业，例如度假胜地、公寓、公寓和露营地。
分时共享是部分所有权的一种形式，在这种形式中，购买者购买了在特定时期内占用一个房地产单位的权利。例如，购买一周的分时度假意味着买方拥有该单位的 1/52。购买一个月相当于所有权的十二分之一。
分时度假在业主可能希望偶尔控制财产的度假场所很受欢迎。分时度假物业类型包括住宅、公寓和度假村。分时度假模式也适用于休闲车和私人飞机。
分时度假的工作原理
分时度假授予购买者在定义的期限内每年独家使用度假物业的权利，该期限通常以一周为增量进行衡量。分时度假通常使用以下三种系统之一：
固定周
固定的一周分时度假使买方有权在每年的特定一周（或数周）内专门使用该物业。虽然这种结构的优点是买方可以在每年的同一时间计划一个年假，但另一方面是如果需要，将固定的一周更改为另一个时间段可能非常困难。
浮动周
浮动周分时度假让买方在预定义的时间段内或什至全年内独家使用该物业一周或数周。虽然它比固定周系统更灵活，但“浮动周”在一年中最繁忙的时间可能无法使用，可能需要提前预订以确保可用性。
积分
积分系统使用积分来表示分时度假所有权，基于度假村位置、度假物业规模和可用时间等因素。开发人员使用积分来促进在他们自己的度假村（内部交换）或与其他度假村（外部交换）的分时度假交换。虽然积分系统为用户提供了更多的度假选择，但由于上述因素，分配给各个度假胜地的积分之间存在很大差异。
分时度假所有权类型
分时度假通常被构造为共享契约所有权或共享租赁所有权权益。
共享契约所有权
共享契约所有权赋予每个购买者一定比例的实物财产份额，对应于购买的时间段。以一周的分时度假增量出售的度假公寓单元在技术上总共可以拥有 52 份契约。换句话说，购买一周将获得该单位的五十分之一 (1/52) 的所有权权益，而两周将获得二十六分之一 (1/26) 的权益，依此类推。共有的契约所有权权益通常是永久持有的，可以转售给另一方或自愿转让给自己的财产。
共享租赁所有权权益
共享租赁所有权权益使买方有权在一定年限内每年固定或浮动一周（或数周）使用特定财产。在这种结构中，分时度假开发商保留房产的契约所有权，这与所有者持有契约的共享契约所有权结构不同。财产转让或转售也比契约分时度假更具限制性。因此，租赁所有权权益的价值可能低于契约分时度假。
基于上述，很明显，持有租赁的分时度假权益并不一定意味着对标的财产的“部分所有权”。根据分时度假行业贸易协会美国度假村开发协会 (ARDA) 的说法，“部分所有权”通常与提供更多服务和设施的豪华度假物业相关联，并且每隔一周以上就会出售并且少于完全所有权。部分所有权的概念也已扩展到其他资产，例如私人飞机和休闲车。
根据 ARDA 的数据，2020 年在美国售出了超过 205,000 个分时度假单元。该行业从其 1,570 个美国度假村产生了 49 亿美元的销售额，全年出租的总晚数为 700 万晚。
分时度假与 Airbnb
分时度假在以 Airbnb 和 Uber 为代表的共享经济时代是否相关？对于许多人来说，分时度假仍然是一个有效的选择。在 COVID-19 大流行之前，从 2010 年到 2019 年，年度分时度假收入增长连续 10 年增长。在受到大流行的负面影响之后，该行业最近在 2020 年第四季度至 2021 年第四季度之间的分时度假销售额增长了 67%。
在任何关于分时度假与 Airbnb 的优点的辩论中，现实情况是两者都具有吸引两个不同且庞大的人口群体的特定属性。 Airbnb 和其他家庭共享网站的主要吸引力在于它们的灵活性和提供独特体验的能力——这些都是千禧一代所珍视的属性。
正如 Airbnb 的普通用户所证明的那样，缺点是住宿质量并不总是得到保证，而且您认为您预订的避风港实际上可能是一家酒店。此外，由于大多数 Airbnb 租赁是住宅性质的，分时度假中的便利设施和服务可能不可用。
分时度假通常提供可预测性、舒适性以及一系列便利设施和活动——当然，所有这些都是有代价的，但这些都是婴儿潮一代经常珍视的属性。随着财力雄厚的婴儿潮一代开始退休，他们可能会购买分时度假，加入已经拥有它们的数百万人，作为度过部分黄金岁月的无压力选择。
许多分时度假公司允许业主与另一家公司“交换”他们的分时度假地点，以便为业主在不同目的地之间提供更大的灵活性。
分时度假的优缺点
虽然分时度假并不适合所有人，但对于那些寻找方便可靠的度假胜地的人来说，它们有一些优势。但是，在签订分时度假协议之前，投资者应考虑一些明显的缺点。
＃＃＃ 优点
大多数分时度假由位于理想度假地点的大公司所有。分时度假业主可以安心地知道他们每年都可以在熟悉的地点度假而不会遇到任何不愉快的意外。
分时度假物业通常具有度假村般的设施和服务，并得到专业管理。与典型的酒店房间相比，分时度假酒店可能会更大，并具有更多功能，从而使住宿更加舒适。
因此，分时度假可能适合那些喜欢每年在可预测的环境中度假的人，而无需在下一次度假时冒险进入未知领域。
缺点
分时度假的缺点是，在考虑到大量的预付款和年度维护费用之后，持续成本可能会很高，而后者通常会逐年上升。对于契约分时度假，所有者还必须按比例分配每月抵押贷款。因此，与没有分时度假的情况下在同一地点的类似度假村或酒店住一周相比，拥有分时度假的总成本可能相当高。
更改固定周分时度假的灵活性也很小；浮动周必须提前预订，因为确认通常以先到先得的方式进行，即使如此，在一年中最繁忙的时候也可能无法使用。此外，分时度假合同具有约束力；业主不能因为财务或个人情况发生变化而简单地放弃分时度假合同。
众所周知，转售分时度假非常困难——假设合同首先允许转售——而这种缺乏流动性可能会阻碍潜在投资者。分时度假转售的价格可能比初始成本低得多，原因有两个。分时度假往往会迅速贬值，并且由于希望退出合同的分时度假所有者的数量，供需不匹配。
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特别注意事项
分时度假行业因其激进的营销实践而臭名昭著。许多分时度假的收购是消费者的冲动和情绪化购买，他们被狡猾的营销和高大的承诺所左右。
例如，拉斯维加斯到处都是分时度假营销人员，他们诱使客户收听场外分时度假演示。作为听取他们的演讲的交换，他们提供奖励，例如免费活动门票和免费酒店住宿。销售人员为房地产开发商工作，经常采用高压销售方法，旨在将“不同意”变成“同意”。
开发商收取的价格远远高于买家在二级市场上所能实现的价格，开发商盈余支付佣金和营销成本。分时度假营销人员还可能经常隐瞒分时度假所有权的实际成本并夸大其潜在收益。由于分时度假市场充斥着灰色地带和可疑的商业行为，因此潜在的分时度假买家在购买前进行尽职调查至关重要。
联邦贸易委员会 (FTC) 在其“分时度假和度假计划”报告中概述了一些基本的尽职调查步骤，任何潜在买家都应该仔细阅读。 FTC 在报告中指出：
“这些（度假所有权）选项的价值在于它们用作度假目的地，而不是投资。”
总体而言，分时度假的高额前期成本、持续维护费用和有限的流动性是否使其适合普通投资者的投资尚有争议。对于那些将分时度假房产作为度假选择而非投资的人来说，最好的交易很可能是在二级转售市场上，而不是在度假房产或度假村开发商创建的一级市场上。
＃＃ 强调
分时度假是度假财产的共享所有权模式，多个所有者在一段时间内独占使用财产。
分时度假福利包括在可预测的环境中在专业管理的度假村度假。
分时度假的缺点包括在进行更改时缺乏灵活性、年度维护费用以及转售困难。
分时度假可在固定的一周内使用——买家每年有固定的一周，或浮动的一周——房产的使用仅限于一个季节。
分时度假可用于各种类型的度假物业，例如度假村、公寓和公寓。
＃＃ 常问问题
我怎样才能便宜地购买分时度假？
购买“二手”分时度假通常是最具成本效益的途径。除了购买价格之外，请务必注意持续的费用和成本，例如维护和更改费用。
我如何找出我的分时度假的价值？
分时度假的价值取决于几个因素，例如大小和便利设施、位置以及与他人交换或交换您的位置的难易程度。然后，您的分时度假的价值是通过比较各种在线平台上出售和出租的类似分时度假的报价来确定的。
如何在不破坏信用的情况下摆脱分时度假？
如果您只是停止支付分时度假费用和收费，他们可以向信用机构报告这种拖欠情况，您会看到您的信用评分受到影响。如果您再也负担不起分时度假，您应该将其出售或与分时度假公司协商您的合同，以保持您的信用。
你如何摆脱分时度假合同？
根据合同中的语言，通常有三种方法可以摆脱分时度假。首先是尝试将您的分时度假出售给其他人，尽管如果您购买了新的分时度假，这几乎肯定会造成经济损失。二是尝试与分时度假公司协商违约。但这可能会带来成本和费用。最后，如果您的合同有“冷静”或解除期，而您仍在其中，您通常可以退回合同而不会受到处罚。您可能需要聘请专门从事分时度假的律师来审查您的合同条款。如果一切都失败了，您可以尝试将您的分时度假赠送给愿意承担持续维护费用的朋友或家人。
你如何销售分时度假？
如果您拥有分时度假并想出售它，现在有几个网站可以用来列出您的。您还可以寻找分时度假经纪人来帮助寻找新买家。如前所述，分时度假的转售价格几乎总是比初始购买价格低很多。
