Multipropriété
Qu'est-ce qu'une multipropriété ?
Une multipropriété est un modèle de propriété partagée de biens immobiliers de vacances dans lequel plusieurs acheteurs possèdent des attributions d'utilisation, généralement par incréments d'une semaine, dans la même propriété. Le modèle de multipropriété peut être appliqué à de nombreux types de propriétés, tels que les centres de villégiature, les condominiums, les appartements et les terrains de camping.
est une forme de propriété fractionnée,. où les acheteurs achètent le droit d'occuper une unité de bien immobilier sur des périodes déterminées. Par exemple, l'achat d'une semaine d'une multipropriété signifie que l'acheteur possède 1/52 de l'unité. L'achat d'un mois équivaut à un douzième de propriété.
Le temps partagé est populaire dans les lieux de vacances où les propriétaires peuvent vouloir contrôler occasionnellement une propriété. Les types de propriétés à temps partagé comprennent les maisons, les condominiums et les centres de villégiature. Le modèle de multipropriété peut également s'appliquer aux véhicules récréatifs et aux jets privés.
Comment fonctionne une multipropriété
La multipropriété confère aux acheteurs le droit à l'utilisation exclusive annuelle d'une propriété de vacances pendant une période définie généralement mesurée par tranches d'une semaine. Les multipropriétés utilisent généralement l'un des trois systèmes suivants :
Semaine Fixe
Une multipropriété à semaine fixe donne à l'acheteur le droit d'utiliser exclusivement la propriété pendant une semaine (ou des semaines) spécifique(s) chaque année. Si l'avantage de cette structure est que l'acheteur peut planifier des vacances annuelles à la même période chaque année, le revers de la médaille est qu'il peut être extrêmement difficile de changer la semaine fixe à une autre période si nécessaire.
Semaine flottante
Une multipropriété de semaine flottante donne à l'acheteur l'usage exclusif de la propriété pendant une semaine ou des semaines pendant une période prédéfinie ou même tout au long de l'année. Bien qu'elle soit plus flexible que le système de la semaine fixe, la "semaine flottante" peut ne pas être disponible pendant les périodes les plus chargées de l'année et peut devoir être réservée longtemps à l'avance pour garantir la disponibilité.
Points
Le système de points utilise des points pour représenter la propriété en temps partagé, en fonction de facteurs tels que l'emplacement du complexe, la taille de la propriété de vacances et le temps de disponibilité. Les points sont utilisés par les promoteurs pour faciliter les échanges de multipropriété soit au sein de leurs propres stations (échange interne) soit avec d'autres stations également (échange externe). Bien que le système de points offre aux utilisateurs un plus grand choix de vacances, il existe une grande disparité entre les points attribués aux différentes stations de vacances en raison des facteurs susmentionnés impliqués.
Types de propriété en multipropriété
Les multipropriétés sont généralement structurées comme une propriété cédée partagée ou un intérêt de propriété loué partagé.
Propriété par acte partagé
La copropriété donne à chaque acheteur une part en pourcentage de la propriété physique, correspondant à la période de temps achetée. Une unité de copropriété de villégiature qui est vendue par tranches d'une semaine en multipropriété peut techniquement avoir 52 actes au total. En d'autres termes, l'achat d'une semaine conférerait un intérêt de propriété d'un cinquante-seconde (1/52) dans l'unité tandis que deux semaines donneraient un intérêt d'un vingt-sixième (1/26) et ainsi de suite. L'intérêt de propriété par acte partagé est souvent détenu à perpétuité et peut être revendu à une autre partie ou légué à sa succession.
Intérêt de propriété loué partagé
La copropriété en copropriété permet à l'acquéreur d'utiliser un bien spécifique pendant une semaine (ou des semaines) fixe ou flottante chaque année pendant un certain nombre d'années. Dans cette structure, le promoteur en multipropriété conserve le titre de propriété de la propriété, contrairement à la structure de propriété partagée où le propriétaire détient l'acte. Les transferts ou reventes de propriété sont également plus contraignants qu'avec une multipropriété notariée. Par conséquent, un droit de propriété loué peut avoir une valeur inférieure à celle d'une multipropriété cédée.
Sur la base de ce qui précède, il est évident que la détention d'un intérêt en temps partagé loué n'implique pas nécessairement une "propriété fractionnée" de la propriété sous-jacente. Selon l'American Resort Development Association (ARDA), l'association professionnelle de l'industrie de la multipropriété, la "propriété fractionnée" est généralement associée au segment de luxe des propriétés de vacances qui offrent plus de services et de commodités, et est vendue à des intervalles de plus d'une semaine. et moins que la pleine propriété. Le concept de copropriété a également été étendu à d'autres actifs, tels que les jets privés et les véhicules de loisirs.
Selon l'ARDA, plus de 205 000 unités de multipropriété ont été vendues aux États-Unis en 2020. L'industrie a généré 4,9 milliards de dollars de ventes à partir de ses 1 570 complexes américains avec 7 millions de nuitées au total louées au cours de l'année.
Multipropriété contre Airbnb
La multipropriété est-elle même pertinente à l'ère de l'économie du partage, comme en témoignent Airbnb et Uber ? Pour beaucoup, la multipropriété est toujours une option valable. Avant la pandémie de COVID-19, la croissance annuelle des revenus de la multipropriété a augmenté pendant 10 années consécutives de 2010 à 2019. Après avoir été négativement affectée par la pandémie, l'industrie a plus récemment connu une augmentation de 67 % des ventes de multipropriété entre le quatrième trimestre 2020 et le quatrième trimestre 2021.
Dans tout débat sur les mérites de la multipropriété par rapport à Airbnb, la réalité est que les deux ont des attributs spécifiques qui font appel à deux cohortes démographiques divergentes et massives. Le principal attrait d'Airbnb et d'autres sites de partage de logements réside dans leur flexibilité et leur capacité à offrir des expériences uniques, des caractéristiques chères aux Millennials.
L'inconvénient, comme l'attesteront les utilisateurs réguliers d'Airbnb, est que la qualité de l'hébergement n'est pas toujours garantie, et il est possible que le refuge que vous pensiez réserver soit en fait un hôtel. De plus, étant donné que la plupart des locations Airbnb sont de nature résidentielle, les commodités et les services trouvés dans la multipropriété peuvent ne pas être disponibles.
La multipropriété offre généralement la prévisibilité, le confort et une multitude de commodités et d'activités, le tout à un prix, bien sûr, mais ce sont des attributs souvent appréciés des baby-boomers. Alors que les baby-boomers aux poches pleines commencent à prendre leur retraite, ils sont susceptibles d'acheter des multipropriétés, rejoignant les millions qui les possèdent déjà, comme une option sans stress pour passer une partie de leurs années dorées.
De nombreuses sociétés de multipropriété permettent aux propriétaires d'"échanger" leur lieu de multipropriété avec un autre afin d'offrir plus de flexibilité aux propriétaires entre différentes destinations.
Avantages et inconvénients de la multipropriété
Bien que la multipropriété ne convienne pas à tout le monde, elle présente certains avantages pour ceux qui recherchent un lieu de vacances pratique et fiable. Cependant, il existe certains inconvénients distincts que les investisseurs doivent prendre en compte avant de conclure un accord de multipropriété.
Avantages
La plupart des multipropriétés appartiennent à de grandes entreprises dans des lieux de villégiature recherchés. Les propriétaires de multipropriété ont la tranquillité d'esprit de savoir qu'ils peuvent passer des vacances dans un endroit familier chaque année sans aucune mauvaise surprise.
Les propriétés à temps partagé ont souvent des commodités et des services de type complexe et sont gérées par des professionnels. Par rapport à une chambre d'hôtel typique, une propriété à temps partagé est susceptible d'être beaucoup plus grande et d'avoir beaucoup plus de fonctionnalités, facilitant un séjour plus confortable.
La multipropriété peut donc convenir aux personnes qui préfèrent passer leurs vacances dans un cadre prévisible chaque année, sans avoir à s'aventurer dans l'inconnu en ce qui concerne leurs prochaines vacances.
Désavantages
Les inconvénients d'une multipropriété sont que les coûts permanents peuvent être importants, après avoir pris en compte le paiement initial substantiel et les frais de maintenance annuels, ces derniers ayant généralement tendance à augmenter en pourcentage année après année. Pour une multipropriété notariée, le propriétaire doit également la part proportionnelle de l'hypothèque mensuelle. Par conséquent, les coûts globaux de possession d'une multipropriété peuvent être assez élevés par rapport à un séjour d'une semaine dans un complexe ou un hôtel comparable au même endroit sans posséder de multipropriété.
Il y a aussi peu de flexibilité pour changer une multipropriété à semaine fixe; une semaine flottante doit être réservée bien à l'avance car la confirmation est généralement sur la base du premier arrivé, premier servi, et même ainsi, elle peut ne pas être disponible pendant les périodes les plus chargées de l'année. De plus, un contrat de multipropriété est contraignant ; le propriétaire ne peut pas simplement renoncer à un contrat de multipropriété en raison d'un changement dans sa situation financière ou personnelle.
Il est notoirement difficile de revendre une multipropriété - en supposant que le contrat autorise la revente en premier lieu - et ce manque de liquidité peut être dissuasif pour un investisseur potentiel. Une revente de multipropriété peut atteindre un prix bien inférieur au coût initial pour deux raisons. La multipropriété a tendance à se déprécier rapidement et il existe un décalage entre l'offre et la demande en raison du nombre de propriétaires de multipropriété qui cherchent à résilier leurs contrats.
TTT
Considérations particulières
L'industrie de la multipropriété est tristement célèbre pour ses pratiques de marketing agressives. De nombreuses acquisitions en multipropriété sont des achats impulsifs et émotionnels effectués par des consommateurs influencés par un marketing astucieux et de grandes promesses.
Par exemple, Las Vegas regorge de spécialistes du marketing en temps partagé qui incitent les clients à écouter une présentation en temps partagé hors site. En échange de l'écoute de leur argumentaire, ils offrent des incitations, telles que des billets d'événement gratuits et des chambres d'hôtel gratuites. Les vendeurs travaillent pour des promoteurs immobiliers et emploient fréquemment des approches de vente à haute pression conçues pour transformer les "non" en "oui".
Les prix facturés par les développeurs sont nettement supérieurs à ce qu'un acheteur pourrait réaliser sur le marché secondaire,. le surplus du développeur payant des commissions et des frais de commercialisation. Les spécialistes du marketing en temps partagé peuvent aussi souvent dissimuler le coût réel de la propriété en temps partagé et exagérer ses avantages potentiels. Étant donné que le marché de la multipropriété regorge de zones grises et de pratiques commerciales douteuses, il est essentiel que les acheteurs potentiels de multipropriété fassent preuve de diligence raisonnable avant d'acheter.
La Federal Trade Commission (FTC) a décrit certaines étapes de base de diligence raisonnable dans son rapport "Timeshares and Vacation Plans" qui devrait être lu par tout acheteur potentiel. Dans le rapport, la FTC note :
"La valeur de ces options (propriété de vacances) réside dans leur utilisation en tant que destinations de vacances, et non en tant qu'investissements."
Dans l'ensemble, on peut se demander si les coûts initiaux importants de la multipropriété, les frais de maintenance continus et la liquidité limitée en font des investissements appropriés pour l'investisseur moyen. Pour ceux qui recherchent une propriété à temps partagé comme choix de vacances plutôt que comme investissement, il est fort probable que les meilleures offres se trouvent sur le marché secondaire de la revente plutôt que sur le marché principal créé par les promoteurs de propriétés de vacances ou de centres de villégiature.
Points forts
Une multipropriété est un modèle de copropriété de propriété de vacances dans lequel plusieurs propriétaires ont l'usage exclusif d'une propriété pendant un certain temps.
Les avantages de la multipropriété incluent des vacances dans un complexe géré par des professionnels dans un cadre prévisible.
Les inconvénients de la multipropriété incluent un manque de flexibilité pour apporter des modifications, des frais de maintenance annuels et des difficultés à en revendre un.
Les multipropriétés sont disponibles pour une semaine fixe - un acheteur a une semaine fixe chaque année, ou une semaine flottante - l'utilisation de la propriété est limitée à une saison.
La multipropriété est disponible pour différents types de propriétés de vacances telles que les centres de villégiature, les condominiums et les appartements.
FAQ
Comment puis-je acheter une multipropriété à moindre coût ?
L'achat d'une multipropriété "d'occasion" sera généralement la voie la plus rentable. Assurez-vous de prêter attention aux frais et coûts courants tels que les frais de maintenance et de modification en plus du prix d'achat.
Comment puis-je savoir ce que vaut ma multipropriété ?
Les multipropriétés auront des valeurs qui dépendent de plusieurs facteurs tels que la taille et les commodités, l'emplacement et la facilité avec laquelle il est possible d'échanger ou d'échanger votre emplacement avec d'autres. La valeur de votre multipropriété est ensuite déterminée en comparant les prix proposés de multipropriétés similaires annoncées à la vente et à la location sur diverses plateformes en ligne.
Comment puis-je me débarrasser de ma multipropriété sans ruiner mon crédit ?
Si vous arrêtez simplement de payer vos frais et charges en multipropriété, ils peuvent signaler cette délinquance aux agences de crédit et vous pouvez voir un ding sur votre pointage de crédit. Si vous ne pouvez plus vous permettre la multipropriété, vous devez la vendre ou négocier votre contrat avec la société de multipropriété afin de préserver votre crédit.
Comment sortir d'un contrat de multipropriété ?
Selon la langue de votre contrat, il y a généralement trois voies à suivre pour vous débarrasser de votre multipropriété. La première consiste à essayer de vendre votre multipropriété à quelqu'un d'autre, bien que si vous l'achetiez neuf, il est presque garanti que ce sera une perte financière. La seconde est d'essayer de négocier avec la société de multipropriété pour rompre le contrat. mais cela peut entraîner des coûts et des frais. Enfin, si votre contrat comporte une période de « réflexion » ou de résiliation et que vous y êtes toujours, vous pouvez souvent retourner votre contrat sans pénalité. Vous devrez peut-être engager un avocat spécialisé dans la multipropriété pour revoir les termes de votre contrat. Si tout le reste échoue, vous pouvez essayer d'offrir votre multipropriété à un ami ou à un membre de la famille qui est prêt à prendre en charge les frais d'entretien en cours.
Comment vendez-vous une multipropriété ?
Si vous possédez une multipropriété et que vous souhaitez la vendre, il existe maintenant plusieurs sites Web que vous pouvez utiliser pour répertorier le vôtre. Vous pouvez également rechercher un courtier en multipropriété pour vous aider à trouver un nouvel acheteur. Comme mentionné, le prix de revente d'une multipropriété est presque toujours bien inférieur au prix d'achat initial.
