Aikaosuus
Mikä on aikaosuus?
Aikaosuus on lomakiinteistön jaetun omistuksen malli, jossa useat ostajat omistavat samassa kiinteistössä tyypillisesti yhden viikon välein käyttöjaon. Timeshare-mallia voidaan soveltaa monenlaisiin kiinteistöihin, kuten lomakeskuksiin, osakehuoneistoihin, huoneistoihin ja leirintäalueisiin.
Aikaosuus on osaomistuksen muoto,. jossa ostajat ostavat oikeuden hallita kiinteistöyksikköä määrätyiksi ajanjaksoiksi. Esimerkiksi yhden viikon aikaosuuden ostaminen tarkoittaa, että ostaja omistaa 1/52 yksiköstä. Yhden kuukauden ostaminen vastaa yhtä kahdestoistaosaa.
Ajanjako on suosittu lomakohteissa, joissa omistajat saattavat haluta hallita kiinteistöä ajoittain. Timeshare-kiinteistötyyppejä ovat kodit, osakehuoneistot ja lomakeskukset. Timeshare-mallia voidaan soveltaa myös vapaa-ajan ajoneuvoihin ja yksityiskoneisiin.
Kuinka aikaosuus toimii
Aikaosuudet antavat ostajille oikeuden vuosittaiseen yksinomaiseen loma-asunnon käyttöön tietyn ajanjakson ajan, joka mitataan yleensä viikon välein. Aikaosuudet käyttävät yleensä yhtä seuraavista kolmesta järjestelmästä:
Kiinteä viikko
Kiinteä viikon aikaosuus antaa ostajalle oikeuden käyttää omaisuutta yksinomaan tietyn viikon (tai viikkojen) vuosittain. Tämän rakenteen etuna on, että ostaja voi suunnitella vuosiloman samaan aikaan joka vuosi, mutta kolikon toinen puoli on, että kiinteän viikon vaihtaminen toiseen jaksoon voi olla erittäin vaikeaa tarvittaessa.
Kelluva viikko
Kelluva viikon aikaosuus antaa ostajalle yksinomaisen kiinteistön käyttöön viikon tai viikkojen ajan ennalta määrätyn ajanjakson aikana tai jopa ympäri vuoden. Vaikka se on joustavampi kuin kiinteän viikon järjestelmä, "kelluva viikko" ei välttämättä ole käytettävissä vuoden kiireisimpänä aikoina, ja se on ehkä varattava hyvissä ajoin etukäteen saatavuuden varmistamiseksi.
Pisteitä
Pistejärjestelmä käyttää pisteitä edustamaan aikaosuuden omistusta, perustuen tekijöihin, kuten lomakeskuksen sijaintiin, loma-asunnon kokoon ja saatavuuteen. Kehittäjät käyttävät pisteitä helpottaakseen aikaosuuksien vaihtoa joko omissa lomakohteissaan (sisäinen vaihto) tai myös muiden lomakeskusten kanssa (ulkoinen vaihto). Vaikka pistejärjestelmä tarjoaa käyttäjille enemmän lomavaihtoehtoja, eri lomakohteille myönnettyjen pisteiden välillä on suuria eroja edellä mainituista tekijöistä johtuen.
Aikaosuuksien omistajuuden tyypit
Aikaosuudet rakentuvat tyypillisesti jaetuiksi teollisiksi omistuksiksi tai yhteisiksi vuokrattuiksi omistusosuuksiksi.
Jaettu omistusoikeus
Jaettu omistusoikeus antaa jokaiselle ostajalle ostettua ajanjaksoa vastaavan prosenttiosuuden fyysisestä omaisuudesta. Loma-asuntoasunnolla, joka myydään yhden viikon aikaosuuksin, voi teknisesti olla yhteensä 52 tekoa. Toisin sanoen yhden viikon ostaminen antaisi yhden viidenkymmenen sekunnin (1/52) omistusosuuden yksiköstä, kun taas kaksi viikkoa antaisi yhden kahdeskymmeneskuudenosan (1/26) ja niin edelleen. Jaettu omistusoikeus säilyy usein ikuisesti, ja se voidaan myydä edelleen toiselle osapuolelle tai testata omaan omaisuuteen.
Jaettu vuokraomistuskorko
Jaettu vuokraomistusoikeus oikeuttaa ostajan käyttämään tiettyä kiinteistöä kiinteän tai kelluvan viikon (tai viikkojen) ajan vuosittain tietyn määrän vuosia. Tässä rakenteessa aikaosuuden kehittäjä säilyttää omistusoikeuden kiinteistöön, toisin kuin jaetun asiakirjan omistusrakenteessa, jossa omistaja pitää asiakirjan. Kiinteistön siirrot tai jälleenmyynti ovat myös rajoittavampia kuin lakisääteinen aikaosuus. Tämän seurauksena leasing-omistusosuudella voi olla pienempi arvo kuin kirjatulla aikaosuudella.
Edellä esitetyn perusteella on ilmeistä, että vuokratun aikaosuuden omistaminen ei välttämättä tarkoita "osioomistusta" taustalla olevaan omaisuuteen. American Resort Development Associationin (ARDA), aikaosuuksien alan kauppayhdistyksen, mukaan "osaomistus" liittyy yleensä lomakiinteistöjen luksussegmenttiin, jotka tarjoavat enemmän palvelua ja mukavuuksia ja joita myydään yli viikon välein. ja alle täysi omistus. Osaomistuksen käsite on ulotettu koskemaan myös muuta omaisuutta, kuten yksityisiä suihkukoneita ja huviajoneuvoja.
ARDA:n mukaan Yhdysvalloissa myytiin yli 205 000 osa-aikaista yksikköä vuonna 2020. Ala tuotti 4,9 miljardin dollarin myyntiä 1 570 yhdysvaltalaisesta lomakeskuksestaan ja yhteensä 7 miljoonaa vuokrattua yötä vuoden aikana.
Aikaosuudet vs. Airbnb
Ovatko aikaosuudet edes merkityksellisiä jakamistalouden aikakaudella, kuten Airbnb ja Uber ovat esimerkkinä? Monille aikaosuudet ovat edelleen pätevä vaihtoehto. Ennen COVID-19-pandemiaa vuosittaisen aikaosuuksien tulojen kasvu nousi 10 peräkkäisenä vuotena vuodesta 2010 vuoteen 2019. Pandemian kielteisen vaikutuksen jälkeen ala on viime aikoina nähnyt aikaosuuksien myynnin 67 % kasvua vuoden 2020 neljännen ja vuoden 2021 viimeisen neljänneksen välillä.
Kaikissa keskusteluissa aikaosuuksien ansioista vs. Airbnb, todellisuus on, että molemmilla on erityisiä ominaisuuksia, jotka vetoavat kahteen erilaiseen ja massiiviseen väestöryhmään. Airbnb:n ja muiden kodinjakosivustojen tärkein vetovoima on niiden joustavuus ja kyky tarjota ainutlaatuisia kokemuksia – ominaisuuksia, joita Millennials vaalii.
Haittapuoli, kuten tavalliset Airbnb-käyttäjät todistavat, on, että majoituksen laatua ei aina taata, ja on mahdollista, että turvapaikka, jonka luulit varaavansa, on todella hotelli. Lisäksi, koska useimmat Airbnb-vuokrat ovat luonteeltaan asuntoja, aikaosuuksista löytyvät mukavuudet ja palvelut eivät välttämättä ole käytettävissä.
Aikaosuudet tarjoavat yleensä ennustettavuutta, mukavuutta ja joukon mukavuuksia ja aktiviteetteja – kaikki tietysti hinnalla, mutta nämä ovat suuret ikäluokat usein arvostettuja ominaisuuksia. Kun suuritaskuiset ikäluokat alkavat jäädä eläkkeelle, he ostavat todennäköisesti aikaosuuksia ja liittyvät miljoonien joukkoon, jotka jo omistavat ne, jotta he voivat viettää osan kultaisista vuosistaan ilman stressiä.
Monet aikaosuuksia tarjoavat yritykset antavat omistajille mahdollisuuden "vaihtaa" aikaosuuksien sijaintinsa toiseen, jotta omistajat voivat joustaa eri kohteissa.
Aikaosuuksien edut ja haitat
Vaikka aikaosuudet eivät ole kaikille, niistä on joitain etuja niille, jotka etsivät mukavaa ja luotettavaa lomapaikkaa. On kuitenkin olemassa joitain selkeitä haittoja, jotka sijoittajien tulee ottaa huomioon ennen aikaosuussopimuksen tekemistä.
Edut
Suurin osa aikaosuuksista on suurten yritysten omistuksessa toivotuissa lomakohteissa. Aikaosuuksien omistajilla on mielenrauha tietää, että he voivat lomailla tutussa paikassa joka vuosi ilman ikäviä yllätyksiä.
Timeshare-kiinteistöissä on usein lomakeskuksen kaltaisia mukavuuksia ja palveluita, ja niitä johdetaan ammattimaisesti. Tyypilliseen hotellihuoneeseen verrattuna aikaosuuskiinteistö on todennäköisesti huomattavasti suurempi ja siinä on paljon enemmän ominaisuuksia, jotka helpottavat mukavampaa oleskelua.
Aikaosuudet voivat siten sopia ihmisille, jotka mieluummin lomailevat ennakoitavissa olevassa ympäristössä joka vuosi ilman, että he joutuvat uskaltautumaan tuntemattomaan seuraavan lomansa suhteen.
Haitat
Aikaosuuden haittapuolena on, että jatkuvat kustannukset voivat olla merkittäviä huomattavien ennakkomaksujen ja vuosittaisten ylläpitomaksujen jälkeen, ja jälkimmäiset yleensä kasvavat prosentteina vuosi toisensa jälkeen. Laillisen aikaosuuden osalta omistajan on myös maksettava suhteellinen osuus kuukausittaisesta asuntolainasta. Tämän seurauksena aikaosuuden omistamisen kaikki kustannukset voivat olla melko korkeat verrattuna siihen, että yöpyisit viikon verran vastaavassa lomakeskuksessa tai hotellissa samassa paikassa ilman aikaosuuden omistamista.
Kiinteän viikon aikaosuuden muuttamiseen on myös vähän joustavuutta; kelluva viikko on varattava hyvissä ajoin etukäteen, koska vahvistus tapahtuu yleensä saapumisjärjestyksessä, ja silti se saattaa olla poissa vuoden vilkkaimpina aikoina. Lisäksi aikaosuussopimus on sitova; omistaja ei voi yksinkertaisesti jättää tekemättä aikaosuussopimusta, koska hänen taloudelliset tai henkilökohtaiset olosuhteet muuttuvat.
Aikaosuuden jälleenmyynti on tunnetusti vaikeaa – olettaen, että sopimus sallii jälleenmyynnin alun perin – ja tämä likviditeetin puute voi olla pelote mahdolliselle sijoittajalle. Aikaosuuden jälleenmyynnin hinta voi olla paljon alhaisempi kuin alkuperäinen hinta kahdesta syystä. Aikaosuuksilla on taipumus heiketä nopeasti, ja tarjonta ja kysyntä eivät vastaa toisiaan, koska aikaosuuksien omistajat haluavat irtisanoutua sopimuksistaan.
TTT
Erityisiä huomioita
Timeshare-teollisuus on surullisen kuuluisa aggressiivisista markkinointikäytännöistään. Monet aikaosuuksien hankinnat ovat impulsiivisia ja tunteisiin perustuvia ostoksia, joita tekevät kuluttajat, jotka ovat huojuneet liukas markkinointi ja pitkät lupaukset.
Esimerkiksi Las Vegas on täynnä aikaosuuksien markkinoijia, jotka houkuttelevat asiakkaita kuuntelemaan off-site aikaosuuksien esitystä. Vastineeksi musiikin kuuntelemisesta he tarjoavat kannustimia, kuten ilmaisia tapahtumalippuja ja ilmaista hotellimajoitusta. Myyjät työskentelevät kiinteistökehittäjille ja käyttävät usein korkeapainemyyntimenetelmiä, joiden tarkoituksena on muuttaa "ei" "kylläksi".
Kehittäjän veloittamat hinnat ovat huomattavasti korkeammat kuin mitä ostaja voisi ymmärtää jälkimarkkinoilla,. ja kehittäjän ylijäämä maksaa palkkioita ja markkinointikustannuksia. Aikaosuuksien markkinoijat voivat myös usein salata aikaosuuksien todelliset kustannukset ja liioitella sen mahdollisia etuja. Koska aikaosuuksien markkinat ovat täynnä harmaita alueita ja kyseenalaisia liiketoimintakäytäntöjä, on erittäin tärkeää, että mahdolliset aikaosuuksien ostajat suorittavat due diligence -tarkastuksen ennen ostamista.
Federal Trade Commission (FTC) hahmotteli joitakin due diligence -vaiheita "Timeshares and Vacation Plans" -raportissaan, jotka jokaisen mahdollisen ostajan tulisi tutustua. FTC toteaa raportissaan:
"Näiden (lomaomistus) optioiden arvo on niiden käytössä lomakohteina, ei sijoituksina."
Kaiken kaikkiaan on kyseenalaista, tekevätkö aikaosuuksien merkittävät ennakkokustannukset, jatkuvat ylläpitomaksut ja rajallinen likviditeetti niistä sopivia sijoituksia keskivertosijoittajalle. Niille, jotka etsivät loma-asuntoa mieluummin lomavalintana kuin sijoituksena, on melko todennäköistä, että parhaat tarjoukset löytyvät toissijaisilta jälleenmyyntimarkkinoilta eikä lomakiinteistöjen tai lomakohteiden kehittäjien luomista ensisijaisista markkinoista.
Kohokohdat
Aikaosuus on lomakiinteistön jaettu omistusmalli, jossa useat omistajat voivat käyttää kiinteistöä yksinomaisesti tietyn ajan.
Timeshare-etuihin kuuluu lomailu ammattimaisesti hoidetussa lomakeskuksessa ennakoitavissa olevassa ympäristössä.
Aikaosuuden haittoja ovat joustavuuden puute muutosten tekemisessä, vuosittaiset ylläpitomaksut ja vaikeudet niiden jälleenmyynnissä.
Aikaosuuksia on saatavilla kiinteäksi viikoksi – ostajalla on joka vuosi asetettu viikko tai kelluva viikko – kiinteistön käyttö on rajoitettu sesonkiin.
Aikaosuuksia on saatavana erilaisiin lomakiinteistöihin, kuten lomakeskuksiin, osakehuoneistoihin ja huoneistoihin.
UKK
Kuinka voin ostaa aikaosuuden halvalla?
"Käytettyjen" aikaosuuksien ostaminen on yleensä kustannustehokkain reitti. Muista kiinnittää huomiota ostohinnan lisäksi juokseviin maksuihin ja kuluihin, kuten ylläpito- ja vaihtomaksuihin.
Kuinka saan selville, minkä arvoinen aikaosuuteni on?
Aikaosuuksilla on arvoja, jotka riippuvat useista tekijöistä, kuten koosta ja mukavuuksista, sijainnista ja siitä, kuinka helppoa on vaihtaa tai vaihtaa sijaintisi muihin. Aikaosuutesi arvo määritetään sitten vertaamalla eri verkkoalustoilla myytävänä ja vuokrattavana olevien samanlaisten aikaosuuksien tarjottuja hintoja.
Miten pääsen eroon aikaosuuksistani pilaamatta luottoani?
Jos vain lopetat aikaosuuksien maksujen ja maksujen maksamisen, he voivat ilmoittaa tästä laiminlyönnistä luottoviranomaisille, ja näet luottopisteesi huonontumisen. Jos sinulla ei ole enää varaa aikaosuuksiin, sinun tulee myydä se tai neuvotella sopimus aikaosuusyrityksen kanssa luottosi säilyttämiseksi.
Kuinka pääset eroon aikaosuussopimuksesta?
Riippuen sopimuksesi kielestä, on yleensä kolme tapaa päästä eroon aikaosuuksistasi. Ensimmäinen on yrittää myydä aikaosuutesi jollekin toiselle, vaikka jos ostit aikaosuutesi uutena, tämä on melkein taattu taloudellinen tappio. Toinen on yrittää neuvotella aikaosuusyrityksen kanssa sopimuksen rikkomisesta. mutta tästä voi aiheutua kuluja ja maksuja. Lopuksi, jos sopimuksessasi on harkinta- tai irtisanoutumisaika ja olet edelleen siinä, voit usein palauttaa sopimuksesi ilman sakkoja. Saatat joutua palkkaamaan aikaosuuksiin erikoistuneen asianajajan tarkistaaksesi sopimusehdot. Jos mikään muu epäonnistuu, voit yrittää lahjoittaa aikaosuutesi ystävälle tai perheenjäsenelle, joka on valmis maksamaan jatkuvat ylläpitokustannukset.
Kuinka myyt aikaosuuden?
Jos omistat aikaosuuden ja haluat myydä sen, voit nyt listata omasi useiden verkkosivustojen avulla. Voit myös etsiä aikaosuuksien välittäjää auttamaan uuden ostajan löytämisessä. Kuten mainittiin, aikaosuuden jälleenmyyntihinta on lähes aina paljon alhaisempi kuin alkuperäinen ostohinta.
