Timeshare

Hva er timeshare?

En timeshare er en delt eierskapsmodell for ferieeiendom der flere kjøpere eier brukstildelinger, vanligvis i trinn på én uke, i samme eiendom. Timeshare-modellen kan brukes på mange forskjellige typer eiendommer, for eksempel feriesteder, borettslag, leiligheter og campingplasser.

Time-sharing er en form for delt eierskap,. der kjøpere kjøper retten til å okkupere en eiendomsenhet over bestemte perioder. For eksempel betyr kjøp av én uke med timeshare at kjøperen eier 1/52 av enheten. Å kjøpe en måned tilsvarer en tolvtedel eierskap.

Tidsdeling er populært innenfor feriesteder der eiere kanskje vil ha sporadisk kontroll over en eiendom. Timeshare eiendomstyper inkluderer boliger, borettslag og feriesteder. Timeshare-modellen kan også gjelde for fritidskjøretøyer og private jetfly.

Hvordan en timeshare fungerer

Timeshare gir kjøpere rett til årlig eksklusiv bruk av en ferieeiendom i en definert periode som vanligvis måles i trinn på én uke. Timeshare bruker vanligvis ett av følgende tre systemer:

Fast uke

En fast ukes timeshare gir kjøper rett til eksklusiv bruk av eiendommen i en bestemt uke (eller uker) hvert år. Mens fordelen med denne strukturen er at kjøperen kan planlegge en årlig ferie på samme tid hvert år, er den andre siden av mynten at det kan være svært vanskelig å endre den faste uken til en annen periode hvis det er nødvendig.

Flytende uke

En flytende ukes timeshare gir kjøperen eksklusiv bruk av eiendommen i en uke eller uker i løpet av en forhåndsdefinert periode eller til og med gjennom hele året. Selv om det er mer fleksibelt enn det faste ukesystemet, kan det hende at den "flytende uken" ikke er tilgjengelig i de travleste tidene av året og må reserveres i god tid for å sikre tilgjengelighet.

Poeng

Poengsystemet bruker poeng for å representere timeshare-eierskap, basert på faktorer som feriestedets beliggenhet, størrelsen på ferieeiendommen og tidspunktet for tilgjengelighet. Poeng brukes av utviklere for å legge til rette for timeshare-utveksling enten innenfor deres egne feriesteder (intern utveksling) eller med andre feriesteder også (ekstern utveksling). Mens poengsystemet gir brukerne økte ferievalg, er det stor forskjell mellom poengene som tildeles ulike feriesteder på grunn av de nevnte faktorene involvert.

Typer timeshare-eierskap

Timeshare er vanligvis strukturert som delt skjøteeierskap eller delt leid eierandel.

Delt skjøteeierskap

Delt skjøteeie gir hver kjøper en prosentandel av den fysiske eiendommen, tilsvarende den kjøpte tidsperioden. En resort-sameieenhet som selges i timeshare-intervaller på én uke kan teknisk sett ha 52 totale skjøter. Med andre ord, kjøp av en uke vil gi en femtisekunders (1/52) eierandel i enheten, mens to uker vil gi en tjuesettedels (1/26) rente og så videre. Delt skjøteeierandel holdes ofte i evighet og kan selges videre til en annen part eller testamenteres til ens bo.

Delt leid eierandel

Delt leide eierandel gir kjøper rett til å bruke en bestemt eiendom i en fast eller flytende uke (eller uker) hvert år i et visst antall år. I denne strukturen beholder timeshareutvikleren skjøtetittelen til eiendommen, i motsetning til den delte skjøteeiestrukturen der eieren har skjøtet. Eiendomsoverdragelse eller videresalg er også mer restriktive enn med skjøtetidsdeling. Som følge av dette kan en leid eierandel ha lavere verdi enn en skjøtet timeshare.

Basert på ovenstående er det åpenbart at det å eie en leid timeshareandel ikke nødvendigvis innebærer "brøkdel av eierskap" av den underliggende eiendommen. I følge American Resort Development Association (ARDA), bransjeforeningen for timeshare-industrien, er "brøkdel eierskap" vanligvis forbundet med luksussegmentet av ferieeiendommer som tilbyr mer service og fasiliteter, og selges i intervaller på mer enn én uke. og mindre enn fullt eierskap. Konseptet med delt eierskap har også blitt utvidet til andre eiendeler, for eksempel private jetfly og fritidskjøretøyer.

Ifølge ARDA ble over 205 000 timeshare-enheter solgt i USA i 2020. Industrien genererte 4,9 milliarder dollar i salg fra sine 1570 amerikanske feriesteder med totalt 7 millioner netter leid i løpet av året.

Timeshare vs. Airbnb

Er timeshare til og med relevant i delingsøkonomiens tid, slik Airbnb og Uber eksemplifiserer? For mange er timeshare fortsatt et gyldig alternativ. Før COVID-19-pandemien økte den årlige timeshare-inntektsveksten 10 år på rad fra 2010 til 2019. Etter å ha blitt negativt påvirket av pandemien, har industrien nylig sett en økning på 67 % i timeshare-salget mellom Q4 2020 og Q4 2021.

I enhver debatt om fordelene ved timeshare vs. Airbnb, er realiteten at begge har spesifikke egenskaper som appellerer til to divergerende og massive demografiske kohorter. Den største appellen til Airbnb og andre nettsteder som deler hjemme er deres fleksibilitet og evne til å tilby unike opplevelser – egenskaper som er verdsatt av Millennials.

Ulempen, som vanlige Airbnb-brukere vil attestere, er at kvaliteten på overnatting ikke alltid er garantert, og det er en mulighet for at tilfluktsstedet du trodde du booket faktisk er et hotell. I tillegg, fordi de fleste Airbnb-utleie er boliger i naturen, kan fasilitetene og tjenestene som finnes i timeshare være utilgjengelige.

Timeshare tilbyr vanligvis forutsigbarhet, komfort og en rekke fasiliteter og aktiviteter - alt til en pris, selvfølgelig, men dette er egenskaper som ofte verdsettes av Baby Boomers. Når babyboomere med dype lommer begynner å pensjonere seg, vil de sannsynligvis kjøpe timeshare, og slutte seg til millionene som allerede eier dem, som et stressfritt alternativ for å tilbringe deler av sine gylne år.

Mange timeshare-selskaper lar eiere "bytte" timeshare-plasseringen sin med en annen for å gi mer fleksibilitet for eiere mellom ulike destinasjoner.

Fordeler og ulemper med timeshare

Selv om timeshare ikke er for alle, har de noen fordeler for de som leter etter et feriested som er praktisk og pålitelig. Det er imidlertid noen distinkte ulemper som investorer bør vurdere før de inngår en timeshare-avtale.

Fordeler

De fleste timeshare eies av store selskaper på ønskelige feriesteder. Timeshare-eiere har trygghet ved å vite at de kan feriere på et kjent sted hvert år uten noen ubehagelige overraskelser.

Timeshare-eiendommer har ofte resort-lignende fasiliteter og tjenester og er profesjonelt administrert. Sammenlignet med et typisk hotellrom, vil en timeshare-eiendom sannsynligvis være betydelig større og ha mange flere funksjoner, noe som tilrettelegger for et mer komfortabelt opphold.

Timeshare kan dermed passe for folk som foretrekker å feriere i en forutsigbar setting hvert år, uten bryet med å begi seg ut i det ukjente når det gjelder sin neste ferie.

Ulemper

Ulempene med en timeshare er at de løpende kostnadene kan være betydelige, etter å ha tatt med den betydelige forhåndsbetalingen og årlige vedlikeholdsgebyrer, hvor sistnevnte generelt trender høyere prosentvis år etter år. For en deeded timeshare, eieren har også til den forholdsmessige andelen av den månedlige boliglån. Som et resultat kan all-in kostnadene ved å eie en timeshare være ganske høye sammenlignet med å bo i en uke på et sammenlignbart feriested eller hotell på samme sted uten å eie en timeshare.

Det er også liten fleksibilitet til å endre en fast ukes timeshare; en flytende uke må reserveres i god tid, da bekreftelse vanligvis skjer etter førstemann-til-mølla-prinsippet, og likevel kan den være utilgjengelig i de travleste tidene av året. I tillegg er en timeshare-kontrakt bindende; eieren kan ikke bare gå bort fra en timeshare-kontrakt fordi det er en endring i deres økonomiske eller personlige forhold.

Det er notorisk vanskelig å videreselge en timeshare – forutsatt at kontrakten tillater videresalg i utgangspunktet – og denne mangelen på likviditet kan virke avskrekkende for en potensiell investor. Et videresalg av timeshare kan få en mye lavere pris enn den opprinnelige kostnaden av to grunner. Timeshare har en tendens til å avskrives raskt, og det er et misforhold i tilbud og etterspørsel på grunn av antallet timeshare-eiere som ønsker å avslutte kontraktene sine.

TTT

Spesielle hensyn

Timeshare-industrien er beryktet for sin aggressive markedsføringspraksis. Mange timeshare-oppkjøp er impulsive og emosjonelle kjøp gjort av forbrukere som er påvirket av glatt markedsføring og høye løfter.

For eksempel er Las Vegas fylt med timeshare-markedsførere som lokker kunder til å lytte til en off-site timeshare-presentasjon. I bytte for å lytte til deres pitch tilbyr de insentiver, som gratis billetter til arrangementer og gratis hotellovernatting. Selgerne jobber for eiendomsutviklere og bruker ofte høytrykkssalgstilnærminger designet for å gjøre "nei" til "ja".

Prisene utviklere tar er betydelig mer enn hva en kjøper kan realisere i annenhåndsmarkedet,. med utvikleroverskudd som betaler provisjoner og markedsføringskostnader. Timeshare-markedsførere kan også ofte skjule de faktiske kostnadene ved timeshare-eierskap og overdrive potensielle fordeler. Fordi timeshare-markedet er full av gråsoner og tvilsom forretningspraksis, er det viktig at potensielle timeshare-kjøpere utfører due diligence før de kjøper.

Federal Trade Commission (FTC) skisserte noen grunnleggende due diligence-trinn i sin "Timeshares and Vacation Plans"-rapport som bør leses av enhver potensiell kjøper. I rapporten bemerker FTC:

"Verdien av disse (ferieeierskap) alternativene er i deres bruk som feriedestinasjoner, ikke som investeringer."

Samlet sett kan det diskuteres om timeshares betydelige forhåndskostnader, løpende vedlikeholdsgebyrer og begrensede likviditet gjør dem passende investeringer for den gjennomsnittlige investoren. For de som leter etter en timeshare-eiendom som et ferievalg i stedet for som en investering, er det ganske sannsynlig at de beste tilbudene kan bli funnet i det sekundære videresalgsmarkedet i stedet for i det primære markedet skapt av ferieeiendoms- eller resortutviklere.

Høydepunkter

• En timeshare er en delt eierskapsmodell av ferieeiendom der flere eiere har eksklusiv bruk av en eiendom i en periode.

• Timeshare-fordeler inkluderer ferie på et profesjonelt administrert feriested i en forutsigbar setting.

– Ulempene med timeshare inkluderer mangel på fleksibilitet i å gjøre endringer, årlige vedlikeholdsgebyrer og problemer med å selge en.

• Timeshare er tilgjengelig for en fast uke - en kjøper har en fast uke hvert år, eller en flytende uke - bruk av eiendommen er begrenset til en sesong.

• Timeshare er tilgjengelig for ulike typer ferieeiendommer som feriesteder, borettslag og leiligheter.

FAQ

Hvordan kan jeg kjøpe en timeshare billig?

Å kjøpe en "brukt" timeshare vil typisk være den mest kostnadseffektive ruten. Pass på å ta hensyn til løpende gebyrer og kostnader som vedlikehold og endringsgebyrer i tillegg til kjøpesummen.

Hvordan finner jeg ut hva timeshare-en min er verdt?

Timeshare vil ha verdier som avhenger av flere faktorer som størrelse og bekvemmeligheter, beliggenhet og hvor enkelt det er å bytte eller bytte posisjonen din med andre. Timeshare-verdien din bestemmes deretter ved å sammenligne tilbudte priser på lignende timeshare som annonseres for salg og leie på ulike nettplattformer.

Hvordan blir jeg kvitt timeshare uten å ødelegge kreditten min?

Hvis du bare slutter å betale timeshare-avgiftene og -avgiftene dine, kan de rapportere denne kriminaliteten til kredittbyråer, og du kan se en snert av kredittpoengsummen din. Hvis du ikke lenger har råd til timeshare, bør du selge den eller forhandle kontrakten din med timeshare-selskapet for å bevare kreditten din.

Hvordan kommer du deg ut av en timeshare-kontrakt?

Avhengig av språket i kontrakten din, er det vanligvis tre ruter å gå for å bli kvitt timeshare. Den første er å prøve å selge timeshare til noen andre, men hvis du kjøpte timeshare ny er dette nesten garantert et økonomisk tap. Den andre er å prøve å forhandle med timeshare-selskapet for å bryte kontrakten. men dette kan komme med kostnader og gebyrer. Til slutt, hvis kontrakten din har en "avkjølingsperiode" eller angrefrist og du fortsatt er inne i den, kan du ofte returnere kontrakten uten straff. Du må kanskje ansette en advokat som er spesialisert på timeshare for å gå over kontraktsvilkårene dine. Hvis alt annet mislykkes, kan du prøve å gi din timeshare i gave til en venn eller et familiemedlem som er villig til å betale de løpende vedlikeholdskostnadene.

Hvordan selger du en timeshare?

Hvis du eier en timeshare og ønsker å selge den, er det nå flere nettsteder du kan bruke til å liste opp dine. Du kan også oppsøke en timeshare-megler for å finne en ny kjøper. Som nevnt er videresalgsprisen på en timeshare nesten alltid mye lavere enn den opprinnelige kjøpesummen.