multiproprietà
Che cos'è una multiproprietà ?
Una multiproprietà è un modello di proprietà condivisa di immobili per le vacanze in cui più acquirenti possiedono lotti di utilizzo, in genere con incrementi di una settimana, nella stessa proprietà . Il modello multiproprietà può essere applicato a diversi tipi di proprietà , come villaggi turistici, condomini, appartamenti e campeggi.
La multiproprietà è una forma di proprietà frazionata,. in cui gli acquirenti acquistano il diritto di occupare un'unità immobiliare per periodi specificati. Ad esempio, l'acquisto di una settimana di multiproprietà significa che l'acquirente possiede 1/52 dell'unità . L'acquisto di un mese equivale a un dodicesimo di proprietà .
La condivisione del tempo è popolare nelle località di vacanza in cui i proprietari potrebbero volere il controllo occasionale di una proprietà . I tipi di proprietà in multiproprietà includono case, condomini e resort. Il modello multiproprietà può essere applicato anche ai veicoli ricreazionali e ai jet privati.
Come funziona una multiproprietÃ
Le multiproprietà conferiscono agli acquirenti il diritto all'uso esclusivo annuale di una proprietà per le vacanze per un periodo definito che viene generalmente misurato con incrementi di una settimana. Le multiproprietà utilizzano in genere uno dei tre sistemi seguenti:
Settimana fissa
Una multiproprietà settimanale fissa dà all'acquirente il diritto di utilizzare l'immobile esclusivamente per una determinata settimana (o settimane) ogni anno. Mentre il vantaggio di questa struttura è che l'acquirente può pianificare una vacanza annuale alla stessa ora ogni anno, l'altro lato della medaglia è che può essere estremamente difficile cambiare la settimana fissa in un altro periodo, se necessario.
Settimana fluttuante
Una multiproprietà settimanale variabile dà all'acquirente l'uso esclusivo della proprietà per una settimana o settimane durante un periodo predefinito o anche durante tutto l'anno. Sebbene sia più flessibile del sistema a settimana fissa, la "settimana mobile" potrebbe non essere disponibile durante i periodi di maggiore affluenza dell'anno e potrebbe essere necessario prenotare con largo anticipo per garantire la disponibilità .
Punti
Il sistema di punti utilizza i punti per rappresentare la proprietà della multiproprietà , in base a fattori quali l'ubicazione del resort, le dimensioni della proprietà per le vacanze e il tempo di disponibilità . I punti vengono utilizzati dagli sviluppatori per facilitare gli scambi di multiproprietà all'interno dei propri resort (scambio interno) o anche con altri resort (scambio esterno). Sebbene il sistema a punti offra agli utenti maggiori scelte di vacanza, c'è un'ampia disparità tra i punti assegnati a vari luoghi di vacanza a causa dei suddetti fattori coinvolti.
Tipi di proprietà in multiproprietÃ
Le multiproprietà sono generalmente strutturate come proprietà per atto condiviso o interesse di proprietà in locazione condivisa.
Proprietà per atto condiviso
La proprietà anagrafica condivisa dà a ciascun acquirente una quota percentuale della proprietà fisica, corrispondente al periodo di tempo acquistato. Un'unità condominiale del resort che viene venduta con incrementi di multiproprietà di una settimana può avere tecnicamente 52 atti totali. In altre parole, l'acquisto di una settimana conferirebbe un interesse di proprietà di un cinquantaduesimo (1/52) nell'unità mentre due settimane darebbero un interesse di un ventiseiesimo (1/26) e così via. L'interesse di proprietà di un atto condiviso è spesso detenuto in perpetuo e può essere rivenduto a un'altra parte o ceduto alla propria proprietà .
Interesse di proprietà in locazione condivisa
L'interesse di proprietà in locazione condivisa autorizza l'acquirente a utilizzare una proprietà specifica per una settimana (o settimane) fissa o variabile ogni anno per un certo numero di anni. In questa struttura, il promotore della multiproprietà conserva il titolo rogito della proprietà , a differenza della struttura di proprietà condivisa dell'atto in cui il proprietario detiene l'atto. Anche i trasferimenti o le rivendite di proprietà sono più restrittivi rispetto a una multiproprietà . Di conseguenza, un interesse di proprietà locato può avere un valore inferiore rispetto a una multiproprietà .
Sulla base di quanto sopra, è evidente che il possesso di una partecipazione in multiproprietà locata non implica necessariamente la "proprietà frazionaria" dell'immobile sottostante. Secondo l'American Resort Development Association (ARDA), l'associazione di categoria per l'industria della multiproprietà , la "proprietà frazionata" è solitamente associata al segmento di lusso delle proprietà per le vacanze che offrono più servizi e comfort e viene venduta a intervalli di più di una settimana e meno della piena proprietà . Il concetto di proprietà frazionata è stato esteso anche ad altri asset, come jet privati e veicoli ricreazionali.
Secondo ARDA, nel 2020 negli Stati Uniti sono state vendute oltre 205.000 unità in multiproprietà . L'industria ha generato 4,9 miliardi di dollari di vendite dai suoi 1.570 resort negli Stati Uniti con 7 milioni di notti totali affittate durante l'anno.
Multiproprietà contro Airbnb
Le multiproprietà sono rilevanti anche nell'era della sharing economy come esemplificato da Airbnb e Uber? Per molti, le multiproprietà sono ancora un'opzione valida. Prima della pandemia di COVID-19, la crescita annuale dei ricavi in multiproprietà è aumentata per 10 anni consecutivi dal 2010 al 2019. Dopo essere stata influenzata negativamente dalla pandemia, il settore ha visto più recentemente un aumento del 67% delle vendite in multiproprietà tra il quarto trimestre del 2020 e il quarto trimestre del 2021.
In qualsiasi dibattito sui meriti delle multiproprietà contro Airbnb, la realtà è che entrambi hanno attributi specifici che fanno appello a due coorti demografiche divergenti e massicce. L'attrattiva principale di Airbnb e di altri siti di condivisione di case risiede nella loro flessibilità e capacità di fornire esperienze uniche, attributi apprezzati dai Millennials.
Lo svantaggio, come attestano gli utenti regolari di Airbnb, è che la qualità dell'alloggio non è sempre garantita e c'è la possibilità che il rifugio che pensavi di prenotare sia in realtà un hotel. Inoltre, poiché la maggior parte degli affitti di Airbnb sono di natura residenziale, i comfort e i servizi che si trovano nelle multiproprietà potrebbero non essere disponibili.
Le multiproprietà in genere offrono prevedibilità , comfort e una serie di servizi e attività , il tutto a un prezzo, ovviamente, ma questi sono attributi spesso apprezzati dai Baby Boomers. Quando i baby boomer con tasche profonde iniziano la pensione, è probabile che acquistino multiproprietà , unendosi ai milioni che già li possiedono, come opzione senza stress per trascorrere parte dei loro anni d'oro.
Molte società di multiproprietà consentono ai proprietari di "scambiare" la loro posizione di multiproprietà con un'altra al fine di fornire maggiore flessibilità ai proprietari tra le varie destinazioni.
Vantaggi e svantaggi delle multiproprietÃ
Sebbene le multiproprietà non siano per tutti, presentano alcuni vantaggi per chi cerca un luogo di vacanza conveniente e affidabile. Tuttavia, ci sono alcuni svantaggi distinti che gli investitori dovrebbero considerare prima di stipulare un accordo di multiproprietà .
Vantaggi
La maggior parte delle multiproprietà sono di proprietà di grandi società in luoghi di vacanza desiderabili. I proprietari di multiproprietà hanno la tranquillità di sapere che possono trascorrere le vacanze in un luogo familiare ogni anno senza spiacevoli sorprese.
Le proprietà in multiproprietà spesso dispongono di comfort e servizi simili a un resort e sono gestite in modo professionale. Rispetto a una tipica camera d'albergo, è probabile che una proprietà in multiproprietà sia significativamente più grande e abbia molte più caratteristiche, facilitando un soggiorno più confortevole.
Le multiproprietà possono quindi essere adatte a persone che preferiscono andare in vacanza in un ambiente prevedibile ogni anno, senza il fastidio di avventurarsi nell'ignoto in termini di vacanza successiva.
Svantaggi
Gli svantaggi di una multiproprietà sono che i costi correnti possono essere significativi, dopo aver tenuto conto del sostanzioso pagamento anticipato e delle spese di manutenzione annuali, con quest'ultime che generalmente tendono ad aumentare su base percentuale anno dopo anno. Per una multiproprietà rogita, il proprietario ha anche la quota proporzionale del mutuo mensile. Di conseguenza, i costi complessivi per possedere una multiproprietà possono essere piuttosto elevati rispetto a soggiornare per una settimana in un resort o hotel comparabile nella stessa posizione senza possedere una multiproprietà .
C'è anche poca flessibilità per cambiare una multiproprietà settimanale fissa; una settimana variabile deve essere prenotata con largo anticipo poiché la conferma è generalmente in base all'ordine di arrivo e, anche così, potrebbe non essere disponibile durante i periodi più affollati dell'anno. Inoltre, un contratto di multiproprietà è vincolante; il proprietario non può semplicemente recedere da un contratto di multiproprietà perché c'è un cambiamento nelle sue circostanze finanziarie o personali.
È notoriamente difficile rivendere una multiproprietà – supponendo che il contratto ne consenta la rivendita in primo luogo – e questa mancanza di liquidità può essere un deterrente per un potenziale investitore. Una rivendita multiproprietà può ottenere un prezzo molto più basso rispetto al costo iniziale per due motivi. Le multiproprietà tendono a deprezzarsi rapidamente e c'è una discrepanza tra domanda e offerta a causa del numero di proprietari di multiproprietà che cercano di rescindere i loro contratti.
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Considerazioni speciali
L'industria della multiproprietà è famigerata per le sue pratiche di marketing aggressive. Molte acquisizioni di multiproprietà sono acquisti impulsivi ed emotivi effettuati da consumatori che sono influenzati da marketing intelligente e promesse alte.
Ad esempio, Las Vegas è piena di professionisti del marketing in multiproprietà che invogliano i clienti ad ascoltare una presentazione in multiproprietà fuori sede. In cambio dell'ascolto della loro presentazione, offrono incentivi, come biglietti gratuiti per eventi e sistemazioni in hotel gratuite. I venditori lavorano per sviluppatori immobiliari e spesso impiegano approcci di vendita ad alta pressione progettati per trasformare i "no" in "sì".
I prezzi praticati dagli sviluppatori sono significativamente superiori a quelli che un acquirente potrebbe realizzare nel mercato secondario,. con lo sviluppatore in eccesso che paga commissioni e costi di marketing. I marketer della multiproprietà possono anche nascondere spesso il costo effettivo della proprietà della multiproprietà ed esagerarne i potenziali vantaggi. Poiché il mercato della multiproprietà è pieno di aree grigie e pratiche commerciali discutibili, è fondamentale che i potenziali acquirenti di multiproprietà conducano la due diligence prima di acquistare.
La Federal Trade Commission (FTC) ha delineato alcuni passaggi di base della due diligence nel suo rapporto "Multiproprietà e piani di vacanza" che dovrebbero essere esaminati da qualsiasi potenziale acquirente. Nel rapporto, la FTC osserva:
"Il valore di queste opzioni (di proprietà delle vacanze) sta nel loro utilizzo come destinazioni di vacanza, non come investimenti."
Nel complesso, è discutibile se i costi iniziali significativi delle multiproprietà , le commissioni di manutenzione continua e la liquidità limitata le rendano investimenti adatti per l'investitore medio. Per coloro che cercano una proprietà in multiproprietà come scelta di vacanza piuttosto che come investimento, è molto probabile che le migliori offerte si possano trovare nel mercato di rivendita secondario piuttosto che nel mercato primario creato dagli sviluppatori di proprietà per vacanze o resort.
Mette in risalto
Una multiproprietà è un modello di proprietà condivisa di una proprietà per le vacanze in base al quale più proprietari hanno l'uso esclusivo di una proprietà per un periodo di tempo.
I vantaggi della multiproprietà includono le vacanze in un resort gestito professionalmente in un ambiente prevedibile.
Gli svantaggi della multiproprietà includono una mancanza di flessibilità nell'apportare modifiche, spese di manutenzione annuali e difficoltà a rivenderle.
Le multiproprietà sono disponibili per una settimana fissa: un acquirente ha una settimana fissa ogni anno o una settimana variabile: l'uso della proprietà è limitato a una stagione.
Le multiproprietà sono disponibili per vari tipi di proprietà per vacanze come resort, condomini e appartamenti.
FAQ
Come posso acquistare una multiproprietà a buon mercato?
L'acquisto di una multiproprietà "di seconda mano" sarà in genere il percorso più conveniente. Assicurati di prestare attenzione alle commissioni e ai costi correnti come le spese di manutenzione e modifica oltre al prezzo di acquisto.
Come faccio a sapere quanto vale la mia multiproprietà ?
Le multiproprietà avranno valori che dipendono da diversi fattori come dimensioni e servizi, posizione e quanto sia facile scambiare o scambiare la tua posizione con altri. Il valore della tua multiproprietà viene quindi determinato confrontando i prezzi offerti di multiproprietà simili pubblicizzate per la vendita e l'affitto su varie piattaforme online.
Come faccio a sbarazzarmi della mia multiproprietà senza rovinare il mio credito?
Se semplicemente smetti di pagare le commissioni e gli addebiti della multiproprietà , possono segnalare questa delinquenza alle agenzie di credito e puoi vedere un ding sul tuo punteggio di credito. Se non puoi più permetterti la multiproprietà , dovresti venderla o negoziare il tuo contratto con la società di multiproprietà per preservare il tuo credito.
Come si esce da un contratto di multiproprietà ?
A seconda della lingua del tuo contratto, di solito ci sono tre strade da percorrere per sbarazzarti della tua multiproprietà . Il primo è provare a vendere la tua multiproprietà a qualcun altro, anche se se hai acquistato la tua multiproprietà nuova è quasi garantito che si tratti di una perdita finanziaria. Il secondo è cercare di negoziare con la società di multiproprietà per rompere il contratto. ma questo può comportare costi e commissioni. Infine, se il tuo contratto ha un periodo di "ripensamento" o rescissione e sei ancora in esso, puoi spesso restituire il contratto senza penali. Potrebbe essere necessario assumere un avvocato specializzato in multiproprietà per superare i termini del contratto. Se tutto il resto fallisce, puoi provare a regalare la tua multiproprietà a un amico o un familiare che è disposto a farsi carico dei costi di manutenzione in corso.
Come si vende una multiproprietà ?
Se possiedi una multiproprietà e vuoi venderla, ora ci sono diversi siti Web che puoi utilizzare per elencare la tua. Puoi anche cercare un broker di multiproprietà per trovare un nuovo acquirente. Come accennato, il prezzo di rivendita di una multiproprietà è quasi sempre molto inferiore al prezzo di acquisto iniziale.
