w oznaczonym czasie
Co to jest timeshare?
Timeshare to model współwłasności nieruchomości wakacyjnych, w którym wielu nabywców posiada przydziały użytkowania, zwykle w tygodniowych przyrostach, w tej samej nieruchomości. Model timeshare można zastosować do wielu różnych rodzajów nieruchomości, takich jak ośrodki wypoczynkowe, kondominia, apartamenty i kempingi.
Podział czasu to forma własności ułamkowej,. w której kupujący nabywają prawo do zajmowania jednostki nieruchomości przez określony czas. Na przykład zakup jednego tygodnia w oznaczonym czasie oznacza, że nabywca jest właścicielem 1/52 jednostki. Zakup jednego miesiąca równa się jednej dwunastej własności.
Podział czasu jest popularny w miejscach wakacyjnych, w których właściciele mogą chcieć od czasu do czasu kontrolować nieruchomość. Rodzaje nieruchomości w oznaczonym czasie obejmują domy, kondominia i kurorty. Model timeshare może również dotyczyć pojazdów rekreacyjnych i prywatnych odrzutowców.
Jak działa timeshare
Prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie dają nabywcom prawo do rocznego wyłącznego korzystania z nieruchomości wakacyjnej przez określony czas, który jest zazwyczaj mierzony w tygodniowych przyrostach. Użytkownicy w oznaczonym czasie zazwyczaj korzystają z jednego z następujących trzech systemów:
Naprawiono tydzień
Tygodniowy udział w oznaczonym czasie daje kupującemu prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości przez określony tydzień (lub tygodnie) każdego roku. Chociaż zaletą tej struktury jest to, że kupujący może zaplanować coroczne wakacje o tej samej porze każdego roku, drugą stroną medalu jest to, że zmiana ustalonego tygodnia na inny może być niezwykle trudna, jeśli jest to wymagane.
Pływający tydzień
Zmienny tygodniowy udział w oznaczonym czasie daje kupującemu wyłączne korzystanie z nieruchomości przez tydzień lub tygodnie w określonym z góry okresie, a nawet przez cały rok. Chociaż jest on bardziej elastyczny niż system ze stałym tygodniem, „tydzień zmienny” może nie być dostępny w najbardziej ruchliwych porach roku i może wymagać rezerwacji z dużym wyprzedzeniem, aby zapewnić dostępność.
###Zwrotnica
System punktów używa punktów do reprezentowania własności w oznaczonym czasie, w oparciu o takie czynniki, jak lokalizacja kurortu, wielkość nieruchomości wakacyjnej i czas dostępności. Punkty są wykorzystywane przez programistów w celu ułatwienia wymiany w oznaczonym czasie albo w ich własnych ośrodkach (wymiana wewnętrzna) lub z innymi ośrodkami (wymiana zewnętrzna). Podczas gdy system punktów zapewnia użytkownikom większe możliwości wyboru wakacji, istnieje duża rozbieżność między punktami przyznawanymi różnym miejscowościom wypoczynkowym ze względu na wspomniane wyżej czynniki.
Rodzaje własności nieruchomości w oznaczonym czasie
Timeshare są zazwyczaj skonstruowane jako współwłasność lub współwłasność dzierżawiona.
Współwłasność prawna
Wspólna własność daje każdemu kupującemu procentowy udział w nieruchomości fizycznej, odpowiadający okresowi zakupu. Jednostka kondominium w ośrodku, która jest sprzedawana w odstępach czasowych o jeden tydzień, może technicznie mieć łącznie 52 umowy. Innymi słowy, zakup jednego tygodnia dawałby jedną pięćdziesiątą drugiej (1/52) udziałów własnościowych w jednostce, podczas gdy dwa tygodnie dawałyby jedną dwudziestą szóstą (1/26) i tak dalej. Wspólny udział własnościowy jest często utrzymywany dożywotnio i może być odsprzedany innej stronie lub przekazany do majątku.
Wspólna dzierżawiona własność
Współdzierżawione udziały własnościowe uprawniają kupującego do korzystania z określonej nieruchomości przez ustalony lub zmienny tydzień (lub tygodnie) każdego roku przez określoną liczbę lat. W tej strukturze deweloper nieruchomości w oznaczonym czasie zachowuje tytuł własności do nieruchomości, w przeciwieństwie do wspólnej struktury własności, w której właściciel posiada akt. Przenoszenie własności lub odsprzedaż są również bardziej restrykcyjne niż w przypadku praw własności w oznaczonym czasie. W rezultacie wydzierżawiony udział własnościowy może mieć niższą wartość niż odprawiony w oznaczonym czasie.
Z powyższego wynika, że posiadanie dzierżawionego prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie niekoniecznie oznacza „ułamkową własność” bazowej nieruchomości. Według American Resort Development Association (ARDA), stowarzyszenia handlowego dla branży timeshare, „własność ułamkowa” jest zwykle kojarzona z luksusowym segmentem nieruchomości wakacyjnych, które oferują więcej usług i udogodnień i są sprzedawane w odstępach dłuższych niż tydzień i mniej niż pełna własność. Pojęcie własności cząstkowej zostało również rozszerzone na inne aktywa, takie jak prywatne odrzutowce i pojazdy rekreacyjne.
Według ARDA w 2020 r. w Stanach Zjednoczonych sprzedano ponad 205 000 jednostek timeshare. Branża wygenerowała 4,9 miliarda dolarów sprzedaży w 1570 amerykańskich kurortach z 7 milionami łącznych noclegów wynajętych w ciągu roku.
Współużytkowanie nieruchomości a Airbnb
Czy nieruchomości w oznaczonym czasie mają znaczenie w erze gospodarki współdzielenia, czego przykładem są Airbnb i Uber? Dla wielu timeshare są nadal ważną opcją. Przed pandemią COVID-19 roczny wzrost przychodów z tytułu użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie rósł przez 10 kolejnych lat od 2010 do 2019 roku.
W każdej debacie o zaletach korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie kontra Airbnb, rzeczywistość jest taka, że obie mają specyficzne cechy, które przemawiają do dwóch rozbieżnych i ogromnych kohort demograficznych. Główną atrakcją Airbnb i innych witryn do współdzielenia domu jest ich elastyczność i zdolność do zapewniania wyjątkowych doświadczeń – atrybutów, które są cenione przez milenialsów.
Minusem, co potwierdzają zwykli użytkownicy Airbnb, jest to, że jakość zakwaterowania nie zawsze jest gwarantowana i istnieje możliwość, że schronienie, o którym myślałeś, że rezerwujesz, jest w rzeczywistości hotelem. Ponadto, ponieważ większość wynajmów Airbnb ma charakter mieszkaniowy, udogodnienia i usługi dostępne w oznaczonym czasie mogą być niedostępne.
Timeshare zazwyczaj oferują przewidywalność, komfort oraz szereg udogodnień i zajęć – wszystko to oczywiście w cenie, ale są to atrybuty często cenione przez Baby Boomers. Gdy Baby Boomers z głębokimi kieszeniami przejdą na emeryturę, prawdopodobnie kupią nieruchomości w oznaczonym czasie, dołączając do milionów, które już je posiadają, jako bezstresową opcję spędzenia części swoich złotych lat.
Wiele firm korzystających z nieruchomości w oznaczonym czasie umożliwia właścicielom „wymianę” ich lokalizacji w oznaczonym czasie na inną, aby zapewnić właścicielom większą elastyczność w różnych miejscach.
Zalety i wady umów timeshare
Chociaż nieruchomości w oznaczonym czasie nie są dla wszystkich, mają pewne zalety dla tych, którzy szukają wygodnego i niezawodnego miejsca na wakacje. Istnieją jednak pewne wyraźne wady, które inwestorzy powinni wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy timeshare.
Zalety
Większość nieruchomości w oznaczonym czasie należy do dużych korporacji w pożądanych lokalizacjach wakacyjnych. Właściciele nieruchomości w oznaczonym czasie mają spokój, wiedząc, że mogą co roku spędzać wakacje w znanym miejscu bez przykrych niespodzianek.
Nieruchomości typu timeshare często oferują udogodnienia i usługi podobne do kurortów i są profesjonalnie zarządzane. W porównaniu z typowym pokojem hotelowym nieruchomość w oznaczonym czasie może być znacznie większa i mieć o wiele więcej funkcji, co zapewnia bardziej komfortowy pobyt.
Tym samym nieruchomości w oznaczonym czasie mogą być odpowiednie dla osób, które co roku wolą spędzać wakacje w przewidywalnym otoczeniu, bez kłopotów z wyruszeniem w nieznane, jeśli chodzi o następne wakacje.
Niedogodności
Wadą użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest to, że bieżące koszty mogą być znaczne, po uwzględnieniu znacznych płatności z góry i rocznych opłat za utrzymanie, przy czym te ostatnie z roku na rok mają tendencję do wzrostu procentowego. W przypadku praw własności w oznaczonym czasie właściciel ma również proporcjonalny udział w miesięcznej hipotece. W rezultacie całkowite koszty posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie mogą być dość wysokie w porównaniu z pobytem przez tydzień w porównywalnym ośrodku lub hotelu w tej samej lokalizacji bez posiadania prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie.
Istnieje również niewielka elastyczność w zakresie zmiany stałego tygodniowego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie; tydzień pływający musi być zarezerwowany z dużym wyprzedzeniem, ponieważ potwierdzenie jest zazwyczaj na zasadzie „kto pierwszy, ten lepszy”, a mimo to może być niedostępne w najbardziej ruchliwych porach roku. Ponadto umowa timeshare jest wiążąca; właściciel nie może po prostu zrezygnować z umowy timeshare, ponieważ nastąpiła zmiana jego sytuacji finansowej lub osobistej.
Odsprzedanie nieruchomości w oznaczonym czasie jest notorycznie trudne – zakładając, że umowa umożliwia odsprzedaż w pierwszej kolejności – a ten brak płynności może zniechęcać potencjalnego inwestora. Odsprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie może przynieść znacznie niższą cenę niż koszt początkowy z dwóch powodów. Prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie mają tendencję do szybkiej amortyzacji, a podaż i popyt są niedopasowane ze względu na liczbę właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy chcą wyjść ze swoich umów.
TTT
Uwagi specjalne
Branża timeshare słynie z agresywnych praktyk marketingowych. Wiele przejęć nieruchomości w oznaczonym czasie to zakupy impulsywne i emocjonujące dokonywane przez konsumentów, których kieruje sprytny marketing i wygórowane obietnice.
Na przykład Las Vegas jest pełne marketerów korzystających z nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy zachęcają klientów do wysłuchania prezentacji na temat nieruchomości w oznaczonym czasie. W zamian za wysłuchanie ich prezentacji oferują zachęty, takie jak bezpłatne bilety na imprezy i bezpłatne zakwaterowanie w hotelu. Sprzedawcy pracują dla deweloperów nieruchomości i często stosują metody sprzedaży o wysokim ciśnieniu, mające na celu zamianę „nie” na „tak”.
Ceny pobierane przez deweloperów są znacznie wyższe niż ceny, które kupujący mógłby osiągnąć na rynku wtórnym,. przy nadwyżce dewelopera płacącego prowizje i koszty marketingu. Sprzedawcy nieruchomości w oznaczonym czasie mogą również często ukrywać rzeczywisty koszt posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie i wyolbrzymiać jej potencjalne korzyści. Ponieważ rynek nieruchomości w oznaczonym czasie jest pełen szarych stref i wątpliwych praktyk biznesowych, ważne jest, aby potencjalni nabywcy nieruchomości w oznaczonym czasie przeprowadzili należytą staranność przed zakupem.
Federalna Komisja Handlu (FTC) przedstawiła kilka podstawowych kroków należytej staranności w swoim raporcie „Timeshares and Vacation Plans”, który powinien przejrzeć każdy potencjalny nabywca. W raporcie FTC zauważa:
„Wartość tych opcji (własności na wakacje) jest wykorzystywana jako miejsca wypoczynku, a nie jako inwestycje”.
Ogólnie rzecz biorąc, jest dyskusyjne, czy znaczące koszty początkowe, bieżące opłaty za utrzymanie i ograniczona płynność sprawiają, że są one odpowiednią inwestycją dla przeciętnego inwestora. Dla tych, którzy szukają nieruchomości w oznaczonym czasie jako wyboru na wakacje, a nie jako inwestycję, jest całkiem prawdopodobne, że najlepsze oferty można znaleźć na wtórnym rynku odsprzedaży, a nie na rynku pierwotnym tworzonym przez deweloperów nieruchomości wakacyjnych lub kurortów.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Udział w oznaczonym czasie to model współwłasności nieruchomości wakacyjnych, w którym wielu właścicieli ma wyłączne użytkowanie nieruchomości przez pewien czas.
Korzyści z użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie obejmują wakacje w profesjonalnie zarządzanym kurorcie w przewidywalnym otoczeniu.
Wady timeshare obejmują brak elastyczności w dokonywaniu zmian, roczne opłaty za utrzymanie i trudności w odsprzedaży.
Timeshare są dostępne na określony tydzień – kupujący ma ustalony tydzień każdego roku lub ruchomy – korzystanie z nieruchomości jest ograniczone do sezonu.
Timeshare są dostępne dla różnych rodzajów nieruchomości wakacyjnych, takich jak kurorty, kondominia i apartamenty.
##FAQ
Jak tanio kupić udział w oznaczonym czasie?
Zakup nieruchomości w oznaczonym czasie „z drugiej ręki” będzie zazwyczaj najbardziej opłacalną trasą. Pamiętaj, aby zwracać uwagę na bieżące opłaty i koszty, takie jak opłaty za utrzymanie i zmianę, oprócz ceny zakupu.
Jak mogę się dowiedzieć, ile wart jest mój udział w oznaczonym czasie?
Udziały w oznaczonym czasie będą miały wartości zależne od kilku czynników, takich jak wielkość i udogodnienia, lokalizacja oraz łatwość zamiany lub wymiany lokalizacji na inne. Oferowana wartość Twojego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest następnie określana przez porównanie cen podobnych nieruchomości, które są reklamowane na sprzedaż i wynajem na różnych platformach internetowych.
Jak pozbyć się mojego użytkowania w oznaczonym czasie bez rujnowania mojego kredytu?
Jeśli po prostu przestaniesz płacić opłaty za użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie, mogą zgłosić to wykroczenie do agencji kredytowych, a Ty zobaczysz ding do swojej zdolności kredytowej. Jeśli nie możesz już sobie pozwolić na korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie, powinieneś ją sprzedać lub wynegocjować umowę ze spółką, aby zachować swój kredyt.
Jak wyjść z umowy timeshare?
W zależności od języka zawartego w umowie, zazwyczaj istnieją trzy sposoby pozbycia się prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. Pierwszym z nich jest próba sprzedania swojego użytkowania w oznaczonym czasie komuś innemu, chociaż jeśli kupiłeś nowy udział w oznaczonym czasie, prawie na pewno będzie to strata finansowa. Druga to próba negocjowania z firmą timeshare w celu zerwania umowy. ale może to wiązać się z kosztami i opłatami. Wreszcie, jeśli w Twojej umowie obowiązuje okres „ochłodzenia” lub odstąpienia od umowy, a Ty nadal w nim jesteś, często możesz zwrócić umowę bez kary. Być może będziesz musiał zatrudnić prawnika specjalizującego się w timeshare, aby przejrzeć warunki umowy. Jeśli wszystko inne zawiedzie, możesz spróbować podarować swój udział w oznaczonym czasie znajomemu lub członkowi rodziny, który jest gotów ponieść bieżące koszty utrzymania.
Jak sprzedajesz prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie?
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w oznaczonym czasie i chcesz go sprzedać, istnieje teraz kilka witryn, na których możesz umieścić swoje. Możesz także poszukać brokera nieruchomości w oznaczonym czasie, który pomoże znaleźć nowego nabywcę. Jak wspomniano, cena odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie jest prawie zawsze znacznie niższa niż początkowa cena zakupu.
