devre mülk
Devremülk Nedir?
Devremülk, birden fazla alıcının aynı mülkte, tipik olarak bir haftalık artışlarla kullanım paylarına sahip olduğu, tatil amaçlı gayrimenkulün ortak mülkiyet modelidir. Devremülk modeli, tatil köyleri, apartmanlar, apartmanlar ve kamp alanları gibi birçok farklı mülk türüne uygulanabilir.
Zaman paylaşımı, alıcıların belirli süreler boyunca bir gayrimenkul birimini işgal etme hakkını satın aldıkları bir kısmi mülkiyet biçimidir. Örneğin, bir haftalık devre mülk satın almak, alıcının birimin 1/52'sine sahip olduğu anlamına gelir. Bir ay satın almak, on ikide bir sahipliğe eşittir.
Zaman paylaşımı, mülk sahiplerinin ara sıra bir mülkün kontrolünü isteyebileceği tatil yerlerinde popülerdir. Devremülk mülk türleri arasında evler, apartmanlar ve tatil köyleri bulunur. Devremülk modeli, eğlence araçları ve özel jetler için de geçerli olabilir.
Devremülk Nasıl Çalışır?
Devremülkler, alıcılara, genellikle bir haftalık artışlarla ölçülen belirli bir süre için bir tatil mülkünün yıllık münhasır kullanım hakkını verir. Devremülkler genellikle aşağıdaki üç sistemden birini kullanır:
Sabit Hafta
Sabit haftalık devre mülk, alıcıya her yıl belirli bir hafta (veya haftalar) boyunca mülkü münhasıran kullanma hakkı verir. Bu yapının avantajı, alıcının her yıl aynı zamanda yıllık bir tatil planlayabilmesi iken, madalyonun diğer yüzü, gerekirse sabit haftayı başka bir döneme değiştirmenin son derece zor olabilmesidir.
Yüzen Hafta
Değişken haftalık devre mülk, alıcıya önceden tanımlanmış bir süre boyunca veya hatta yıl boyunca bir hafta veya hafta boyunca mülkün özel kullanımını sağlar. Sabit hafta sisteminden daha esnek olsa da, "değişken hafta" yılın en yoğun zamanlarında kullanılamayabilir ve kullanılabilirliği sağlamak için önceden rezerve edilmesi gerekebilir.
###Puanlar
Puan sistemi, tatil yeri konumu, tatil mülkünün büyüklüğü ve müsaitlik zamanı gibi faktörlere dayalı olarak devre mülk sahipliğini temsil etmek için puanları kullanır. Puanlar, geliştiriciler tarafından ya kendi tatil köylerinde (dahili değişim) ya da diğer tatil köylerinde (dış değişim) devre mülk değişimlerini kolaylaştırmak için kullanılır. Puan sistemi, kullanıcılara daha fazla tatil seçeneği sunarken, yukarıda belirtilen faktörler nedeniyle çeşitli tatil yerlerine tahsis edilen puanlar arasında büyük bir eşitsizlik vardır.
Devre Mülkiyet Türleri
Devremülkler tipik olarak paylaşılan tapu mülkiyeti veya paylaşılan kiralanmış mülkiyet çıkarları olarak yapılandırılmıştır.
Paylaşılan Tapu Mülkiyeti
Hisseli tapu mülkiyeti, her alıcıya, satın alınan süreye karşılık gelen fiziksel mülkün yüzde payını verir. Bir haftalık devre mülk artışlarıyla satılan bir resort kat mülkiyeti birimi teknik olarak toplam 52 tapuya sahip olabilir. Başka bir deyişle, bir haftalık satın alma, birime elli saniyelik (1/52) sahiplik payı verirken, iki hafta yirmi altıncı (1/26) faiz vb. verir. Paylaşılan tapu mülkiyeti faizi genellikle kalıcı olarak tutulur ve başka bir tarafa yeniden satılabilir veya kişinin mülküne vasiyet edilebilir.
Paylaşılan Kiralanan Mülkiyet Faizi
Paylaşılan kiralanan mülkiyet hakkı, alıcıya belirli bir mülkü belirli sayıda yıl boyunca her yıl sabit veya değişken bir hafta (veya haftalar) boyunca kullanma hakkı verir. Bu yapıda, devre mülk sahibi, tapu sahibinin tapuyu elinde bulundurduğu ortak tapu mülkiyet yapısından farklı olarak, mülkün tapu unvanını elinde tutar. Mülk devirleri veya yeniden satışlar da tapulu devre mülkten daha kısıtlayıcıdır. Sonuç olarak, kiralanan bir mülkiyet hakkı, tapulu devre mülkten daha düşük bir değere sahip olabilir.
Yukarıdakilere dayanarak, kiralanmış bir devre mülk sahibi olmanın, temel alınan mülkün mutlaka "kısmi mülkiyet" anlamına gelmediği açıktır. Devre mülk endüstrisi için ticaret birliği olan American Resort Development Association'a (ARDA) göre, "kısmi mülkiyet" genellikle daha fazla hizmet ve olanak sunan ve bir haftadan uzun aralıklarla satılan tatil mülklerinin lüks segmentiyle ilişkilendirilir. ve tam mülkiyetten daha az. Kısmi mülkiyet kavramı, özel jetler ve eğlence araçları gibi diğer varlıklara da genişletildi.
ARDA'ya göre, 2020'de Amerika Birleşik Devletleri'nde 205.000'den fazla devre mülk satıldı. Sektör, yıl boyunca kiralanan toplam 7 milyon gece ile 1.570 ABD tatil köyünden 4.9 milyar dolarlık satış gerçekleştirdi.
Devremülkler vs. Airbnb
Devre mülkler, Airbnb ve Uber tarafından örneklendiği gibi paylaşım ekonomisi çağında bile alakalı mı? Birçokları için devre mülkler hala geçerli bir seçenek. COVID-19 pandemisinden önce, yıllık devre mülk geliri artışı 2010'dan 2019'a art arda 10 yıl arttı.
Devre mülklerin esasına ilişkin herhangi bir tartışmada, Airbnb, gerçek şu ki, her ikisinin de birbirinden farklı ve büyük demografik gruplara hitap eden belirli özellikleri var. Airbnb'nin ve diğer ev paylaşım sitelerinin ana cazibesi, esneklikleri ve Y kuşağı tarafından değer verilen benzersiz deneyimler - nitelikler sağlama yetenekleridir.
Olumsuz tarafı, normal Airbnb kullanıcılarının da onaylayacağı gibi, konaklama kalitesinin her zaman garanti edilmemesi ve rezervasyon yaptığınızı düşündüğünüz cennetin aslında bir otel olma olasılığıdır. Ayrıca, Airbnb kiralamalarının çoğu konut niteliğinde olduğundan, devre mülklerde bulunan olanaklar ve hizmetler kullanılamayabilir.
Devremülkler tipik olarak öngörülebilirlik, rahatlık ve bir dizi olanak ve aktivite sunar - elbette hepsi bir fiyata, ancak bunlar genellikle Baby Boomers tarafından değer verilen özelliklerdir. Derin cepleri olan Baby Boomers emekli olmaya başladıkça, altın yıllarının bir kısmını geçirmek için stressiz bir seçenek olarak, zaten onlara sahip olan milyonlara katılarak devre mülk satın almaları muhtemeldir.
Birçok devre mülk sahibi şirket, sahiplerine çeşitli destinasyonlar arasında daha fazla esneklik sağlamak için devremülk konumlarını bir başkasıyla "değiştirme"lerine izin verir.
Devremülklerin Avantajları ve Dezavantajları
Devremülkler herkes için olmasa da, rahat ve güvenilir bir tatil yeri arayanlar için bazı avantajlara sahiptir. Ancak, bir devre mülk anlaşmasına girmeden önce yatırımcıların dikkate alması gereken bazı belirgin dezavantajlar vardır.
Avantajlar
Çoğu devre mülk, arzu edilen tatil yerlerinde büyük şirketlere aittir. Devre mülk sahipleri, her yıl tanıdık bir yerde, tatsız sürprizlerle karşılaşmadan tatil yapabileceklerini bilmenin rahatlığını yaşarlar.
Devre mülk mülkleri genellikle tatil köyü benzeri olanaklara ve hizmetlere sahiptir ve profesyonelce yönetilir. Tipik bir otel odasına kıyasla, bir devre mülk mülkünün önemli ölçüde daha büyük olması ve daha fazla özelliğe sahip olması, daha konforlu bir konaklamayı kolaylaştırması muhtemeldir.
Bu nedenle devre tatiller, bir sonraki tatilleri için bilinmeyene doğru yola çıkma zahmetine girmeden, her yıl öngörülebilir bir ortamda tatil yapmayı tercih eden kişiler için uygun olabilir.
Dezavantajları
Devremülkün dezavantajları, önemli ön ödeme ve yıllık bakım ücretlerini hesaba kattıktan sonra devam eden maliyetlerin önemli olabilmesidir ve ikincisi genellikle yıldan yıla yüzde bazında daha yüksek bir eğilim gösterir. Tapu devri için malik ayrıca aylık ipotekten orantılı pay almak zorundadır. Sonuç olarak, devre mülk sahibi olmanın her şey dahil maliyetleri, aynı yerde benzer bir tatil köyünde veya otelde devremülk sahibi olmadan bir hafta kalmaya kıyasla oldukça yüksek olabilir.
Ayrıca sabit bir haftalık devremülkünü değiştirmek için çok az esneklik vardır; Onay genellikle ilk gelene ilk hizmet esasına göre olduğundan ve buna rağmen yılın en yoğun zamanlarında kullanılamayabilir, çünkü değişken bir hafta önceden rezerve edilmelidir. Ayrıca, devre mülk sözleşmesi bağlayıcıdır; mal sahibi, mali veya kişisel koşullarında bir değişiklik olduğu için devre mülk sözleşmesinden öylece çekip gidemez.
Bir devre mülkü yeniden satmak herkesin bildiği gibi zordur - sözleşmenin ilk etapta yeniden satışa izin verdiğini varsayarsak - ve bu likidite eksikliği potansiyel bir yatırımcı için caydırıcı olabilir. Devre mülk satışı, iki nedenden dolayı ilk maliyetten çok daha düşük bir fiyat getirebilir. Devre mülkler hızla değer kaybetme eğilimindedir ve sözleşmelerinden çıkmak isteyen devre mülk sahiplerinin sayısı nedeniyle arz ve talepte bir uyumsuzluk vardır.
TTT
Özel Hususlar
Devre mülk endüstrisi, agresif pazarlama uygulamalarıyla ünlüdür. Pek çok devre mülk satın alma, kurnaz pazarlama ve uzun vaatlere kapılmış tüketiciler tarafından yapılan dürtüsel ve duygusal satın almalardır.
Örneğin, Las Vegas, müşterileri site dışı bir devre mülk sunumunu dinlemeye ikna eden devre mülk pazarlamacılarıyla doludur. Konuşmalarını dinlemenin karşılığında ücretsiz etkinlik biletleri ve ücretsiz otel konaklaması gibi teşvikler sunuyorlar. Satış görevlileri mülk geliştiriciler için çalışır ve sıklıkla "hayır"ları "evet"e dönüştürmek için tasarlanmış yüksek basınçlı satış yaklaşımları kullanır.
ikincil piyasada gerçekleştirebileceğinden önemli ölçüde daha fazladır ve geliştirici fazlası ödeme komisyonları ve pazarlama maliyetleri ile birlikte. Devre mülk pazarlamacıları da sıklıkla devre mülk sahipliğinin gerçek maliyetini gizleyebilir ve potansiyel faydalarını abartabilir. Devre mülk piyasası gri alanlar ve şüpheli ticari uygulamalarla dolu olduğundan, potansiyel devre mülk alıcılarının satın almadan önce durum tespiti yapması hayati önem taşımaktadır.
Federal Ticaret Komisyonu (FTC), "Devre Mülkleri ve Tatil Planları" raporunda, olası herhangi bir alıcı tarafından incelenmesi gereken bazı temel durum tespiti adımlarını özetledi. Raporda, FTC şunları belirtiyor:
"Bu (tatil sahipliği) seçeneklerinin değeri, yatırım olarak değil, tatil yerleri olarak kullanımlarındadır."
Genel olarak, devre mülklerin önemli ön maliyetlerinin, devam eden bakım ücretlerinin ve sınırlı likiditenin onları ortalama yatırımcı için uygun yatırımlar yapıp yapmadığı tartışmalıdır. Bir yatırım yerine tatil seçeneği olarak bir devre mülk arayanlar için, en iyi fırsatların tatil mülkü veya tatil yeri geliştiricileri tarafından oluşturulan birincil pazardan ziyade ikincil yeniden satış pazarında bulunması muhtemeldir.
##Öne çıkanlar
Devre mülk, tatil mülkünün ortak mülkiyet modelidir ve bu sayede birden fazla mal sahibinin belirli bir süre için bir mülkü münhasır kullanımı vardır.
Devremülk avantajları, profesyonelce yönetilen bir tesiste öngörülebilir bir ortamda tatil yapmayı içerir.
Devremülk dezavantajları arasında değişiklik yapmada esneklik eksikliği, yıllık bakım ücretleri ve yeniden satma zorluğu yer alır.
Devremülkler sabit bir hafta için mevcuttur – alıcının her yıl belirli bir haftası veya değişken bir haftası vardır – mülkün kullanımı bir sezonla sınırlıdır.
Tatil köyleri, apartmanlar ve apartmanlar gibi çeşitli tatil mülkleri için devremülkler mevcuttur.
##SSS
Nasıl Ucuza Devremülk Satın Alabilirim?
"İkinci el" bir devre mülk satın almak, genellikle en uygun maliyetli yol olacaktır. Satın alma fiyatına ek olarak bakım ve değişim ücretleri gibi devam eden ücret ve maliyetlere dikkat ettiğinizden emin olun.
Devremülkümün Değerini Nasıl Öğrenirim?
Devremülkler, büyüklük ve olanaklar, konum ve konumunuzu başkalarıyla değiştirmenin veya değiştirmenin ne kadar kolay olduğu gibi çeşitli faktörlere bağlı değerlere sahip olacaktır. Devre mülkünüzün teklif edilen değeri, çeşitli çevrimiçi platformlarda satılık ve kiralık olarak ilan edilen benzer devre mülklerin fiyatları karşılaştırılarak belirlenir.
Kredimi Mahvetmeden Devremülkümden Nasıl Kurtulabilirim?
Devre tatil ücretlerinizi ve ücretlerinizi ödemeyi bırakırsanız, bu kusuru kredi kuruluşlarına bildirebilirler ve kredi puanınızda bir düşüş görebilirsiniz. Artık devre mülkü karşılayamıyorsanız, kredinizi korumak için devremülk şirketi ile satmanız veya sözleşmenizi müzakere etmeniz gerekir.
Devremülk Sözleşmesinden Nasıl Çıkarsınız?
Sözleşmenizdeki dile bağlı olarak, devre mülkünüzden kurtulmak için genellikle üç yol vardır. İlki, devremülkünüzü başka birine satmaya çalışmaktır, ancak devremülkünüzü yeni satın aldıysanız bunun mali bir kayıp olacağı neredeyse garantidir. İkincisi, sözleşmeyi bozmak için devremülk şirketi ile müzakere etmeye çalışmaktır. ancak bu maliyetler ve ücretlerle gelebilir. Son olarak, sözleşmenizin bir "sakinleşme" veya fesih süresi varsa ve siz hala bu süre içindeyseniz, sözleşmenizi çoğu zaman ceza ödemeden iade edebilirsiniz. Sözleşme şartlarınızı gözden geçirmek için devre mülk konusunda uzmanlaşmış bir avukat tutmanız gerekebilir. Her şey başarısız olursa, devremülkünüzü devam eden bakım masraflarını karşılamaya istekli bir arkadaşınıza veya aile üyenize hediye etmeyi deneyebilirsiniz.
Devremülk Nasıl Satılır?
Devre mülkünüz varsa ve satmak istiyorsanız, artık sizinkini listelemek için kullanabileceğiniz birkaç web sitesi var. Yeni bir alıcı bulmanıza yardımcı olması için bir devre mülk komisyoncusu da arayabilirsiniz. Belirtildiği gibi, bir devre mülkün yeniden satış fiyatı neredeyse her zaman ilk satın alma fiyatından çok daha düşüktür.
