Таймшер

Что такое таймшер?

Таймшер — это модель совместного владения недвижимостью для отдыха, в которой несколько покупателей владеют участками использования, как правило, с шагом в одну неделю, в одной и той же собственности. Модель таймшера может быть применена ко многим различным типам собственности, таким как курорты, кондоминиумы, квартиры и кемпинги.

Разделение времени — это форма долевого владения,. при которой покупатели приобретают право занимать единицу недвижимости в течение определенного периода времени. Например, покупка таймшера на одну неделю означает, что покупатель владеет 1/52 единицы. Покупка на один месяц приравнивается к одной двенадцатой части владения.

Разделение времени популярно в местах отдыха, где владельцы могут иногда захотеть контролировать собственность. Типы собственности таймшера включают дома, кондоминиумы и курорты. Модель таймшера также может применяться к транспортным средствам для отдыха и частным самолетам.

Как работает таймшер

Таймшеры предоставляют покупателям право на ежегодное эксклюзивное использование недвижимости для отдыха в течение определенного периода, который обычно измеряется с шагом в одну неделю. Таймшеры обычно используют одну из следующих трех систем:

Фиксированная неделя

Таймшер с фиксированной неделей дает покупателю право исключительного использования собственности в течение определенной недели (или недель) каждый год. В то время как преимущество этой структуры заключается в том, что покупатель может планировать ежегодный отпуск в одно и то же время каждый год, другая сторона медали заключается в том, что может быть чрезвычайно сложно изменить фиксированную неделю на другой период, если это необходимо.

Плавающая неделя

Плавающий недельный таймшер дает покупателю эксклюзивное право пользования недвижимостью в течение недели или недель в течение заранее определенного периода или даже в течение года. Хотя она более гибкая, чем система с фиксированной неделей, «плавающая неделя» может быть недоступна в самое загруженное время года, и, возможно, ее необходимо бронировать заранее, чтобы обеспечить доступность.

Точки

Система баллов использует баллы для представления владения таймшером в зависимости от таких факторов, как расположение курорта, размер курортной недвижимости и время доступности. Очки используются разработчиками для облегчения обмена таймшерами как внутри своих курортов (внутренний обмен), так и с другими курортами (внешний обмен). Хотя система баллов предоставляет пользователям более широкий выбор вариантов отдыха, существует большая разница между баллами, начисляемыми различным курортам, из-за вышеупомянутых факторов.

Типы владения таймшером

Таймшеры, как правило, структурированы как совместное владение или совместное владение арендованным имуществом.

Совместное владение

Долевое владение дает каждому покупателю процентную долю физического имущества, соответствующую приобретенному периоду времени. Курортный кондоминиум, который продается с таймшером с шагом в одну неделю, технически может иметь 52 общих документа. Другими словами, покупка одной недели даст одну пятьдесят вторую (1/52) доли владения в единице, в то время как две недели дадут одну двадцать шестую (1/26) долю и так далее. Доля в совместной собственности часто сохраняется бессрочно и может быть перепродана другой стороне или завещана в собственность.

Доля в общей арендованной собственности

Совместная арендованная доля собственности дает покупателю право использовать определенное имущество в течение фиксированной или плавающей недели (или недель) каждый год в течение определенного количества лет. В этой структуре застройщик таймшера сохраняет оформленное право собственности на имущество, в отличие от структуры совместного владения, в которой право собственности принадлежит владельцу. Передача собственности или перепродажа также являются более ограничительными, чем в случае таймшера. В результате арендованная доля собственности может иметь более низкую стоимость, чем переданная в собственность таймшер.

На основании вышеизложенного становится очевидным, что владение арендованной долей таймшера не обязательно подразумевает «долевую собственность» на основное имущество. По данным Американской ассоциации развития курортов (ARDA), торговой ассоциации индустрии таймшеров, «долевое владение» обычно ассоциируется с роскошным сегментом недвижимости для отдыха, которая предлагает больше услуг и удобств и продается с интервалом более одной недели. и меньше, чем полное владение. Концепция долевого владения также была распространена на другие активы, такие как частные самолеты и транспортные средства для отдыха.

По данным ARDA, в 2020 году в Соединенных Штатах было продано более 205 000 единиц таймшера. Продажи отрасли составили 4,9 миллиарда долларов на 1570 курортах в США, где в течение года было арендовано 7 миллионов ночей.

Таймшер против Airbnb

Актуальны ли таймшеры в эпоху экономики совместного потребления, примером которой являются Airbnb и Uber? Для многих таймшеры по-прежнему являются допустимым вариантом. До пандемии COVID-19 ежегодный рост доходов от таймшеров увеличивался 10 лет подряд с 2010 по 2019 год. После негативного влияния пандемии в отрасли недавно наблюдался рост продаж таймшеров на 67% в период с четвертого квартала 2020 года по четвертый квартал 2021 года.

В любом споре о преимуществах таймшеров и Airbnb реальность такова, что у обоих есть определенные атрибуты, которые нравятся двум расходящимся и огромным демографическим когортам. Главная привлекательность Airbnb и других сайтов по обмену жильем заключается в их гибкости и способности предоставлять уникальный опыт — атрибуты, которыми так дорожат миллениалы.

Недостатком, как подтвердят постоянные пользователи Airbnb, является то, что качество жилья не всегда гарантировано, и есть вероятность, что убежище, которое вы думали, что бронируете, на самом деле является отелем. Кроме того, поскольку большинство объектов, сдаваемых в аренду на Airbnb, носят жилой характер, удобства и услуги, предлагаемые таймшерами, могут быть недоступны.

Таймшеры обычно предлагают предсказуемость, комфорт и множество удобств и занятий — конечно, все по цене, но это атрибуты, которые часто ценят бэби-бумеры. По мере того, как бэби-бумеры с глубокими карманами выходят на пенсию, они, вероятно, покупают таймшеры, присоединяясь к миллионам людей, которые уже ими владеют, в качестве беззаботного варианта провести часть своих золотых лет.

Многие компании таймшеров позволяют владельцам «обменять» свое местонахождение таймшера на другое, чтобы предоставить владельцам больше гибкости в различных направлениях.

Преимущества и недостатки таймшеров

Хотя таймшеры подходят не всем, у них есть некоторые преимущества для тех, кто ищет удобное и надежное место для отдыха. Тем не менее, есть некоторые явные недостатки, которые инвесторы должны учитывать, прежде чем заключать соглашение о таймшере.

Преимущества

Большинство таймшеров принадлежат крупным корпорациям в желаемых местах для отдыха. Владельцы таймшеров могут быть спокойны, зная, что они могут отдыхать в знакомом месте каждый год без каких-либо неприятных сюрпризов.

Недвижимость таймшера часто имеет курортные удобства и услуги и профессионально управляется. По сравнению с типичным гостиничным номером, собственность таймшера, вероятно, будет значительно больше и будет иметь гораздо больше функций, что способствует более комфортному пребыванию.

Таким образом, таймшеры могут подойти для людей, которые предпочитают отдыхать в предсказуемой обстановке каждый год, не рискуя отправиться в неизвестность с точки зрения своего следующего отпуска.

Недостатки

Недостатки таймшера заключаются в том, что текущие расходы могут быть значительными с учетом существенного авансового платежа и ежегодных сборов за обслуживание, причем последние обычно имеют тенденцию к увеличению в процентах из года в год. Для deeded таймшер, владелец также имеет пропорциональную долю ежемесячного ипотечного кредита. В результате совокупные затраты на владение таймшером могут быть довольно высокими по сравнению с пребыванием в течение недели на сопоставимом курорте или в отеле в том же месте без владения таймшером.

Также мало гибкости для изменения фиксированного недельного расписания; Плавающая неделя должна быть зарезервирована заблаговременно, поскольку подтверждение, как правило, предоставляется в порядке очереди, и даже в этом случае оно может быть недоступно в самые загруженные времена года. Кроме того, договор таймшера является обязательным; владелец не может просто отказаться от договора о таймшере из-за изменения своих финансовых или личных обстоятельств.

Общеизвестно, что перепродать таймшер довольно сложно — при условии, что контракт предусматривает возможность перепродажи, — и отсутствие ликвидности может отпугнуть потенциального инвестора. Перепродажа таймшера может принести гораздо более низкую цену, чем первоначальная стоимость, по двум причинам. Таймшеры, как правило, быстро обесцениваются, и существует несоответствие спроса и предложения из-за количества владельцев таймшеров, желающих расторгнуть свои контракты.

ТТТ

Особые соображения

Индустрия таймшеров печально известна своей агрессивной маркетинговой практикой. Многие приобретения таймшеров являются импульсивными и эмоциональными покупками, совершаемыми потребителями, которые находятся под влиянием ловкого маркетинга и высоких обещаний.

Например, в Лас-Вегасе полно маркетологов таймшеров, которые соблазняют клиентов послушать презентацию таймшеров за пределами офиса. В обмен на то, что они слушают их презентацию, они предлагают поощрения, такие как бесплатные билеты на мероприятия и бесплатное проживание в отеле. Продавцы работают на застройщиков и часто используют методы продаж с высоким давлением, призванные превратить «нет» в «да».

Цены, которые взимают застройщики, значительно превышают то, что покупатель мог бы реализовать на вторичном рынке,. при этом излишки застройщика оплачивают комиссионные и расходы на маркетинг. Маркетологи таймшеров также могут часто скрывать фактическую стоимость владения таймшером и преувеличивать его потенциальные выгоды. Поскольку рынок таймшеров изобилует серыми зонами и сомнительной деловой практикой, крайне важно, чтобы потенциальные покупатели таймшеров проявляли должную осмотрительность перед покупкой.

Федеральная торговая комиссия (FTC) изложила некоторые основные шаги комплексной проверки в своем отчете «Таймшеры и планы на отпуск», который должен быть прочитан любым потенциальным покупателем. В отчете FTC отмечает:

«Ценность этих вариантов (отпуск собственности) заключается в их использовании в качестве мест для отдыха, а не в качестве инвестиций».

В целом, спорно, делают ли таймшеры значительными первоначальными затратами, текущими сборами за обслуживание и ограниченной ликвидностью, они подходят для инвестиций для среднего инвестора. Для тех, кто ищет собственность таймшера как вариант для отдыха, а не как инвестицию, вполне вероятно, что лучшие предложения могут быть найдены на вторичном рынке перепродажи, а не на первичном рынке, созданном застройщиками курортной недвижимости или курорта.

Особенности

• Таймшер — это модель совместного владения недвижимостью для отдыха, при которой несколько владельцев имеют эксклюзивное право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.

• Преимущества таймшера включают отдых на профессионально управляемом курорте в предсказуемой обстановке.

• Недостатки таймшера включают отсутствие гибкости при внесении изменений, ежегодную плату за обслуживание и трудности с перепродажей.

• Таймшеры доступны в течение фиксированной недели — у покупателя есть установленная неделя каждый год, или плавающая неделя — использование собственности ограничено сезоном.

• Таймшеры доступны для различных типов недвижимости для отдыха, таких как курорты, кондоминиумы и апартаменты.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Как дешево купить таймшер?

Покупка «подержанного» таймшера, как правило, будет наиболее рентабельным путем. Обязательно обратите внимание на текущие сборы и расходы, такие как плата за обслуживание и изменение в дополнение к цене покупки.

Как мне узнать, сколько стоит мой таймшер?

Таймшеры будут иметь стоимость, которая зависит от нескольких факторов, таких как размер и удобства, местоположение и то, насколько легко поменять или обменять свое местоположение на другое. Затем стоимость вашего таймшера определяется путем сравнения предлагаемых цен на аналогичные таймшеры, рекламируемые для продажи и аренды на различных онлайн-платформах.

Как мне избавиться от моего таймшера, не разрушая мой кредит?

Если вы просто перестанете платить комиссию и сборы за таймшер, они могут сообщить об этом просрочке кредитным агентствам, и вы увидите, что ваш кредитный рейтинг ухудшился. Если вы больше не можете позволить себе таймшер, вам следует продать его или заключить контракт с компанией таймшера, чтобы сохранить свой кредит.

Как выйти из договора таймшера?

В зависимости от языка вашего контракта обычно есть три способа избавиться от вашего таймшера. Во-первых, попытаться продать свой таймшер кому-то другому, хотя, если вы купили новый таймшер, это почти гарантированно приведет к финансовым потерям. Второй — попытаться договориться с таймшер-компанией о разрыве контракта. но это может быть сопряжено с расходами и сборами. Наконец, если в вашем контракте есть период «обдумывания» или расторжения, и вы все еще находитесь в нем, вы часто можете вернуть свой контракт без штрафных санкций. Возможно, вам придется нанять юриста, специализирующегося на таймшерах, чтобы обсудить условия вашего контракта. Если ничего не помогает, вы можете попытаться подарить свой таймшер другу или члену семьи, который готов взять на себя текущие расходы на обслуживание.

Как продать таймшер?

Если у вас есть таймшер и вы хотите его продать, теперь есть несколько веб-сайтов, на которых вы можете разместить свой список. Вы также можете найти брокера таймшеров, чтобы помочь найти нового покупателя. Как уже упоминалось, цена перепродажи таймшера почти всегда намного ниже, чем первоначальная цена покупки.