시분할

시분할이란 무엇입니까?

시분할은 휴가용 부동산의 공유 소유권 모델로, 여러 구매자가 동일한 부동산에서 일반적으로 1주일 단위로 할당량을 소유하고 있습니다. 시분할 모델은 휴양지, 콘도, 아파트, 캠핑장 등 다양한 유형의 부동산에 적용할 수 있습니다.

시분할은 구매자가 지정된 기간 동안 부동산 단위를 점유할 수 있는 권리를 구매하는 부분 소유권 의 한 형태입니다. 예를 들어, 1주일의 시분할을 구매한다는 것은 구매자가 단위의 1/52를 소유한다는 것을 의미합니다. 한 달을 사는 것은 소유권의 12분의 1에 해당합니다.

시분할은 소유주가 이따금 부동산을 관리하기를 원하는 휴가 지역에서 인기가 있습니다. 시분할 부동산 유형에는 주택, 콘도미니엄 및 리조트가 포함됩니다. 시분할 모델은 레저용 차량과 개인 제트기에도 적용할 수 있습니다.

시분할 작동 방식

시분할은 일반적으로 1주일 단위로 측정되는 정의된 기간 동안 휴가용 부동산을 매년 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 구매자에게 부여합니다. 시분할은 일반적으로 다음 세 가지 시스템 중 하나를 사용합니다.

고정 주

고정 주 시간 공유는 구매자에게 매년 특정 주(또는 몇 주) 동안 부동산을 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 구조의 장점은 구매자가 매년 같은 시간에 연간 휴가를 계획할 수 있다는 점이지만 동전의 다른 측면은 필요한 경우 고정된 주를 다른 기간으로 변경하는 것이 매우 어려울 수 있다는 것입니다.

플로팅 위크

유동 주 시간 공유는 구매자에게 사전 정의된 기간 동안 또는 일년 내내 일주일 또는 몇 주 동안 부동산을 독점적으로 사용할 수 있도록 합니다. 고정 주 시스템보다 유연하지만 "유동 주"는 연중 가장 바쁜 시간에 사용할 수 없으며 가용성을 보장하기 위해 미리 예약해야 할 수도 있습니다.

###포인트들

포인트 시스템은 포인트를 사용하여 리조트 위치, 휴가 속성의 크기 및 이용 가능 시간과 같은 요소를 기반으로 시분할 소유권을 나타냅니다. 포인트는 개발자가 자체 리조트(내부 교환) 또는 다른 리조트(외부 교환) 내에서 시분할 교환을 용이하게 하는 데 사용됩니다. 포인트 제도는 사용자에게 휴가 선택의 폭을 넓히지만 앞서 언급한 요인들로 인해 다양한 휴양지에 할당되는 포인트의 격차가 크다.

시분할 소유권의 유형

시분할은 일반적으로 공유 증서 소유권 또는 공유 임대 소유권 지분으로 구성됩니다.

공유 증서 소유권

공유 증서 소유권은 각 구매자에게 구매 기간에 해당하는 물리적 자산의 일정 비율을 제공합니다. 1주일의 시분할 단위로 판매되는 리조트 콘도 단위는 기술적으로 총 52개의 증서를 가질 수 있습니다. 다시 말해, 1주를 구매하면 유닛에 대한 1/52의 소유권이 부여되는 반면 2주는 26분의 1(1/26) 지분을 제공하는 식입니다. 공유 증서 소유권 지분은 종종 영구적으로 보유되며 다른 당사자에게 재판매되거나 재산에 유언될 수 있습니다.

공유 임대 소유권 지분

공유 임대 소유권은 구매자가 특정 부동산을 특정 기간 동안 매년 고정 또는 변동 주(또는 몇 주) 동안 사용할 수 있는 권한을 부여합니다. 이 구조에서 시분할 개발자는 소유자가 증서를 보유하는 공유 증서 소유권 구조와 달리 부동산에 대한 증서 소유권을 유지합니다. 부동산 양도 또는 재판매는 증서 시분할보다 더 제한적입니다. 결과적으로 임대 소유권 지분은 증여된 시분할보다 더 낮은 가치를 가질 수 있습니다.

위의 내용을 바탕으로 임대된 시분할 지분을 보유한다고 해서 반드시 기본 자산의 "부분 소유권"이 의미하는 것은 아닙니다. 시분할 산업의 무역 협회인 미국 리조트 개발 협회(ARDA)에 따르면 "분할 소유권"은 일반적으로 더 많은 서비스와 편의 시설을 제공하는 휴가용 부동산의 고급 부문과 관련이 있으며 1주일 이상 간격으로 판매됩니다. 그리고 완전한 소유권보다 적습니다. 부분 소유권의 개념은 개인용 제트기 및 레저용 차량과 같은 다른 자산으로도 확장되었습니다.

ARDA에 따르면 2020년에 미국에서 205,000개 이상의 시분할 단위가 판매되었습니다. 업계는 1,570개 미국 리조트에서 49억 달러의 매출을 창출했으며 한 해 동안 총 700만 박을 임대했습니다.

시분할 대 에어비앤비

에어비앤비, 우버처럼 공유경제 시대에도 시분할이 통할까? 많은 사람들에게 시분할은 여전히 유효한 옵션입니다. COVID-19 팬데믹 이전에 연간 시분할 수익 성장은 2010년부터 2019년까지 10년 연속 증가했습니다.

시분할과 시분할의 장점에 대한 논쟁에서 Airbnb의 현실은 두 곳 모두 다양하고 방대한 인구통계학적 집단에 호소하는 특정 속성을 가지고 있다는 것입니다. Airbnb 및 기타 홈 공유 사이트의 주요 매력은 유연성과 고유한 경험을 제공할 수 있는 능력에 있으며 이는 밀레니얼 세대 가 소중히 여기는 속성입니다.

에어비앤비 일반 사용자가 증명하듯이 단점은 숙박 시설의 품질이 항상 보장되는 것은 아니며 예약한 곳이 실제로 호텔일 가능성이 있다는 것입니다. 또한, 대부분의 에어비앤비 렌탈은 본질적으로 주거용이기 때문에 타임쉐어에서 볼 수 있는 편의 시설과 서비스를 사용하지 못할 수 있습니다.

시분할은 일반적으로 예측 가능성, 편안함, 다양한 편의 시설과 활동을 제공합니다. 물론 이 모든 것이 저렴한 가격이지만 베이비 붐 세대가 종종 소중히 여기는 속성입니다. 주머니가 넉넉한 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하면서 황금기의 일부를 스트레스 없이 보낼 수 있는 옵션으로 이미 소유한 수백만 명의 사람들과 함께 시분할을 구매할 가능성이 높습니다.

많은 시분할 회사는 소유자가 다양한 목적지 중에서 소유자에게 더 많은 유연성을 제공하기 위해 다른 시분할 위치를 "교환"하도록 허용합니다.

시분할의 장점과 단점

시분할이 모든 사람을 위한 것은 아니지만 편리하고 신뢰할 수 있는 휴가지를 찾는 사람들에게는 몇 가지 장점이 있습니다. 그러나 투자자가 시분할 계약을 체결하기 전에 고려해야 할 몇 가지 뚜렷한 단점이 있습니다.

장점

대부분의 시분할은 바람직한 휴가지에 있는 대기업이 소유하고 있습니다. Timeshare 소유자는 불쾌한 놀라움 없이 매년 친숙한 장소에서 휴가를 보낼 수 있다는 사실을 알고 안심할 수 있습니다.

Timeshare 속성은 종종 리조트와 같은 편의 시설과 서비스를 제공하며 전문적으로 관리됩니다. 일반 호텔 객실과 비교하여 시분할 호텔은 훨씬 더 크고 더 많은 기능을 갖추고 있어 보다 편안한 숙박을 가능하게 합니다.

따라서 시분할은 다음 휴가와 관련하여 미지의 세계로 모험을 떠나는 번거로움 없이 매년 예측 가능한 환경에서 휴가를 보내는 것을 선호하는 사람들에게 적합할 수 있습니다.

단점

시분할의 단점은 상당한 선지급 및 연간 유지 보수 비용을 고려하면 지속적인 비용이 상당할 수 있다는 것입니다. 후자는 일반적으로 매년 백분율 기준으로 더 높은 경향이 있습니다. 증여된 시분할의 경우 소유자는 월별 모기지 금액에 비례하는 몫도 지불해야 합니다. 결과적으로, 시분할 소유의 모든 비용은 시분할을 소유하지 않고 같은 위치에 있는 비슷한 리조트나 호텔에서 일주일 동안 머무는 것과 비교할 때 상당히 높을 수 있습니다.

고정된 주 시간 공유를 변경할 수 있는 유연성도 거의 없습니다. 유동 주간은 일반적으로 확인이 선착순으로 이루어지므로 사전에 잘 예약해야 하며, 그렇다 하더라도 연중 가장 바쁜 시기에 이용이 불가능할 수 있습니다. 또한 시분할 계약은 구속력이 있는 계약입니다. 소유주는 재정적 또는 개인적 상황의 변화로 인해 단순히 시분할 계약에서 벗어날 수 없습니다.

계약이 처음에 재판매를 허용한다고 가정하면 시분할을 재판매하는 것은 악명이 높으며 이러한 유동성 부족은 잠재 투자자에게 방해가 될 수 있습니다. 시분할 재판매는 두 가지 이유로 초기 비용보다 훨씬 낮은 가격을 얻을 수 있습니다. 시분할은 빠르게 가치가 하락하는 경향이 있으며 계약을 종료하려는 시분할 소유자의 수로 인해 수요와 공급의 불일치가 있습니다.

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특별 고려 사항

시분할 산업은 공격적인 마케팅 관행으로 악명이 높습니다. 많은 시분할 인수는 매끄러운 마케팅과 거창한 약속에 휘둘리는 소비자의 충동적이고 감정적인 구매입니다.

예를 들어, 라스베가스는 고객이 오프사이트 시분할 프레젠테이션을 듣도록 유인하는 시분할 마케팅 담당자로 가득 차 있습니다. 그들의 발표를 듣는 대가로 무료 이벤트 티켓 및 무료 호텔 숙박과 같은 인센티브를 제공합니다. 판매원은 부동산 개발업자를 위해 일하며 종종 "아니오"를 "예"로 바꾸도록 설계된 고압적인 판매 접근 방식을 사용합니다.

2차 시장 에서 실현할 수 있는 것보다 훨씬 높으며 개발자 잉여는 수수료와 마케팅 비용을 지불합니다. 또한 시분할 마케팅 담당자는 시분할 소유의 실제 비용을 숨기고 잠재적 이점을 과장하는 경우가 많습니다. 시분할 시장은 회색 영역과 의심스러운 비즈니스 관행으로 가득 차 있기 때문에 장래의 시분할 구매자는 구매 전에 실사를 수행하는 것이 중요합니다.

연방 무역 위원회(FTC)는 "시분할 및 휴가 계획" 보고서에서 모든 잠재 구매자가 읽어야 하는 몇 가지 기본 실사 단계를 설명했습니다. 보고서에서 FTC는 다음과 같이 언급합니다.

"이(휴가 소유권) 옵션의 가치는 투자가 아니라 휴가 목적지로 사용하는 데 있습니다."

전반적으로 타임셰어의 상당한 초기 비용, 지속적인 유지 관리 비용, 제한된 유동성이 일반 투자자에게 적합한 투자인지 여부는 논란의 여지가 있습니다. 투자가 아닌 휴가 선택으로 시분할 부동산을 찾는 사람들에게 최고의 거래는 휴가 부동산이나 리조트 개발자가 만든 1차 시장이 아닌 2차 재판매 시장에서 찾을 수 있을 가능성이 큽니다.

##하이라이트

• 시분할은 휴가용 부동산의 공유 소유권 모델로, 여러 소유자가 일정 기간 동안 해당 부동산을 독점적으로 사용할 수 있습니다.

• 시분할 혜택에는 예측 가능한 환경에서 전문적으로 관리되는 리조트에서의 휴가가 포함됩니다.

• 시분할의 단점은 변경에 대한 유연성 부족, 연간 유지 보수 비용 및 재판매의 어려움을 포함합니다.

• 시분할은 고정된 주에 사용할 수 있습니다. 구매자는 매년 주를 설정하거나 유동 주를 사용합니다. 속성 사용은 계절에 따라 제한됩니다.

• 리조트, 콘도, 아파트 등 다양한 형태의 휴양지에서 시분할이 가능합니다.

##자주하는 질문

타임쉐어를 저렴하게 구매하려면?

"중고" 시분할을 구입하는 것이 일반적으로 가장 비용 효율적인 방법입니다. 구입가 외에 유지비, 변경비 등 계속 발생하는 수수료와 비용에 유의하시기 바랍니다.

내 시분할 가치가 얼마인지 어떻게 알 수 있나요?

시분할은 크기와 편의 시설, 위치, 내 위치를 다른 사람과 교환하거나 교환하는 것이 얼마나 쉬운지와 같은 여러 요소에 따라 값이 달라집니다. 제공되는 시분할의 가치는 다양한 온라인 플랫폼에서 판매 및 임대를 위해 광고되는 유사한 시분할의 가격을 비교하여 결정됩니다.

크레딧을 손상시키지 않고 타임쉐어를 없애려면 어떻게 해야 합니까?

단순히 시분할 수수료 및 요금 지불을 중단하면 신용 기관에서 이 연체를 신용 기관에 보고할 수 있으며 신용 점수에 문제가 있는 것을 볼 수 있습니다. 더 이상 시분할을 감당할 수 없으면 신용을 보존하기 위해 시분할 회사를 매각하거나 시분할 회사와 계약을 협상해야 합니다.

시분할 계약에서 어떻게 벗어나나요?

계약의 언어에 따라 일반적으로 시분할을 없애기 위한 세 가지 경로가 있습니다. 첫 번째는 자신의 시분할을 다른 사람에게 판매하려고 시도하는 것입니다. 하지만 시분할을 새로 산 경우 재정적 손실이 거의 보장됩니다. 두 번째는 계약을 파기하기 위해 시분할 회사와 협상을 시도하는 것입니다. 그러나 여기에는 비용과 수수료가 따를 수 있습니다. 마지막으로, 계약에 "쿨링 오프" 또는 해지 기간이 있고 여전히 그 기간에 있는 경우 위약금 없이 계약을 반환할 수 있는 경우가 많습니다. 계약 조건을 검토하기 위해 시분할 전문 변호사를 고용해야 할 수도 있습니다. 다른 모든 방법이 실패하면 지속적인 유지 관리 비용을 기꺼이 지불할 친구나 가족에게 시간 공유를 선물할 수 있습니다.

시분할을 어떻게 판매합니까?

시분할을 소유하고 있고 이를 판매하려는 경우 이제 귀하의 시분할을 나열하는 데 사용할 수 있는 여러 웹사이트가 있습니다. 새로운 구매자를 찾는 데 도움이 되는 시분할 브로커를 찾을 수도 있습니다. 언급했듯이 타임쉐어의 재판매 가격은 거의 항상 초기 구매 가격보다 훨씬 낮습니다.