Multipropiedad
¿Qué es un tiempo compartido?
Un tiempo compartido es un modelo de propiedad compartida de bienes raíces de vacaciones en el que múltiples compradores poseen asignaciones de uso, generalmente en incrementos de una semana, en la misma propiedad. El modelo de tiempo compartido se puede aplicar a muchos tipos diferentes de propiedades, como complejos turísticos, condominios, apartamentos y campamentos.
El tiempo compartido es una forma de propiedad fraccionada,. en la que los compradores compran el derecho a ocupar una unidad de bienes raíces durante períodos específicos. Por ejemplo, comprar una semana de un tiempo compartido significa que el comprador posee 1/52 de la unidad. Comprar un mes equivale a una doceava parte de la propiedad.
El tiempo compartido es popular en los lugares de vacaciones donde los propietarios pueden desear el control ocasional de una propiedad. Los tipos de propiedades de tiempo compartido incluyen casas, condominios y resorts. El modelo de tiempo compartido también puede aplicarse a vehículos recreativos y aviones privados.
Cómo funciona un tiempo compartido
Los tiempos compartidos confieren a los compradores el derecho al uso exclusivo anual de una propiedad vacacional por un período definido que generalmente se mide en incrementos de una semana. Los tiempos compartidos suelen utilizar uno de los siguientes tres sistemas:
Semana fija
Un tiempo compartido de semana fija le da al comprador el derecho de usar exclusivamente la propiedad durante una semana específica (o semanas) cada año. Si bien la ventaja de esta estructura es que el comprador puede planificar unas vacaciones anuales al mismo tiempo todos los años, la otra cara de la moneda es que puede ser extremadamente difícil cambiar la semana fija a otro período si es necesario.
semana flotante
Un tiempo compartido de semana flotante le da al comprador el uso exclusivo de la propiedad por una semana o semanas durante un período predefinido o incluso durante todo el año. Si bien es más flexible que el sistema de semana fija, es posible que la "semana flotante" no esté disponible durante las épocas de mayor actividad del año y es posible que deba reservarse con mucha anticipación para garantizar la disponibilidad.
Puntos
El sistema de puntos utiliza puntos para representar la propiedad de tiempo compartido, en función de factores como la ubicación del resort, el tamaño de la propiedad vacacional y el tiempo de disponibilidad. Los desarrolladores utilizan los puntos para facilitar los intercambios de tiempo compartido, ya sea dentro de sus propios resorts (intercambio interno) o también con otros resorts (intercambio externo). Si bien el sistema de puntos brinda a los usuarios más opciones de vacaciones, existe una gran disparidad entre los puntos asignados a varios centros vacacionales debido a los factores involucrados antes mencionados.
Tipos de propiedad de tiempo compartido
Los tiempos compartidos generalmente se estructuran como propiedad escriturada compartida o interés de propiedad arrendado compartido.
Propiedad escriturada compartida
La propiedad escriturada compartida le da a cada comprador un porcentaje de la propiedad física, correspondiente al período de tiempo comprado. Una unidad de condominio turístico que se vende en incrementos de tiempo compartido de una semana técnicamente puede tener 52 escrituras en total. En otras palabras, comprar una semana otorgaría un interés de propiedad de un cincuenta y dos segundos (1/52) en la unidad, mientras que dos semanas darían un interés de un veintiséis (1/26) y así sucesivamente. El interés de propiedad escriturado compartido a menudo se mantiene a perpetuidad y se puede revender a otra parte o heredar a la propiedad de uno.
Interés de propiedad arrendada compartida
El interés de propiedad arrendada compartida da derecho al comprador a utilizar una propiedad específica durante una semana (o semanas) fija o flotante cada año durante un cierto número de años. En esta estructura, el desarrollador de tiempo compartido retiene el título de propiedad escriturado de la propiedad, a diferencia de la estructura de propiedad escriturada compartida donde el propietario tiene la escritura. Las transferencias o reventas de propiedad también son más restrictivas que con un tiempo compartido escriturado. Como resultado, un interés de propiedad arrendado puede tener un valor más bajo que un tiempo compartido escriturado.
Con base en lo anterior, es evidente que tener un interés de tiempo compartido arrendado no implica necesariamente una "propiedad fraccionada" de la propiedad subyacente. Según la American Resort Development Association (ARDA), la asociación comercial de la industria del tiempo compartido, la "propiedad fraccionada" generalmente se asocia con el segmento de lujo de las propiedades vacacionales que ofrecen más servicios y comodidades, y se vende en intervalos de más de una semana. y menos que la propiedad total. El concepto de propiedad fraccionada también se ha extendido a otros activos, como aviones privados y vehículos recreativos.
Según ARDA, se vendieron más de 205 000 unidades de tiempo compartido en los Estados Unidos en 2020. La industria generó $4,900 millones en ventas de sus 1570 resorts en los EE. UU. con un total de 7 millones de noches alquiladas durante el año.
Tiempos compartidos vs. Airbnb
¿Son los tiempos compartidos relevantes en la era de la economía compartida como lo ejemplifican Airbnb y Uber? Para muchos, los tiempos compartidos siguen siendo una opción válida. Antes de la pandemia de COVID-19, el crecimiento anual de los ingresos de tiempo compartido aumentó 10 años consecutivos de 2010 a 2019. Después de verse afectada negativamente por la pandemia, la industria ha visto recientemente un aumento del 67 % en las ventas de tiempo compartido entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2021.
En cualquier debate sobre los méritos de los tiempos compartidos frente a Airbnb, la realidad es que ambos tienen atributos específicos que atraen a dos cohortes demográficas masivas y divergentes. El principal atractivo de Airbnb y otros sitios para compartir viviendas radica en su flexibilidad y capacidad para brindar experiencias únicas, atributos que aprecian los millennials.
La desventaja, como lo atestiguan los usuarios habituales de Airbnb, es que la calidad del alojamiento no siempre está garantizada, y existe la posibilidad de que el refugio que pensabas que estabas reservando sea en realidad un hotel. Además, debido a que la mayoría de los alquileres de Airbnb son de naturaleza residencial, es posible que las comodidades y los servicios que se encuentran en los tiempos compartidos no estén disponibles.
Los tiempos compartidos suelen ofrecer previsibilidad, comodidad y una gran cantidad de comodidades y actividades, todo a un precio, por supuesto, pero estos son atributos que los Baby Boomers suelen atesorar. A medida que los Baby Boomers con mucho dinero comiencen a jubilarse, es probable que compren tiempos compartidos, uniéndose a los millones que ya los poseen, como una opción libre de estrés para pasar parte de sus años dorados.
Muchas compañías de tiempo compartido permiten a los propietarios "intercambiar" su ubicación de tiempo compartido con otra para brindar más flexibilidad a los propietarios entre varios destinos.
Ventajas y desventajas de los tiempos compartidos
Aunque los tiempos compartidos no son para todos, tienen algunas ventajas para aquellos que buscan un lugar de vacaciones que sea conveniente y confiable. Sin embargo, existen algunas desventajas distintas que los inversores deben considerar antes de celebrar un acuerdo de tiempo compartido.
Ventajas
La mayoría de los tiempos compartidos son propiedad de grandes corporaciones en lugares de vacaciones deseables. Los propietarios de tiempos compartidos tienen la tranquilidad de saber que pueden vacacionar en un lugar familiar todos los años sin sorpresas desagradables.
Las propiedades de tiempo compartido a menudo tienen comodidades y servicios similares a los de un centro turístico y están administradas profesionalmente. En comparación con una habitación de hotel típica, es probable que una propiedad de tiempo compartido sea significativamente más grande y tenga muchas más características, lo que facilita una estadía más cómoda.
Por lo tanto, los tiempos compartidos pueden ser adecuados para las personas que prefieren vacacionar en un entorno predecible todos los años, sin la molestia de aventurarse en lo desconocido en términos de sus próximas vacaciones.
Desventajas
Los inconvenientes de un tiempo compartido son que los costos continuos pueden ser significativos, después de tener en cuenta el pago inicial sustancial y las tarifas anuales de mantenimiento, y estas últimas generalmente tienden a aumentar en porcentaje año tras año. Para un tiempo compartido escriturado, el propietario también tiene la parte proporcional de la hipoteca mensual. Como resultado, los costos totales de poseer un tiempo compartido pueden ser bastante altos en comparación con permanecer durante una semana en un resort u hotel similar en el mismo lugar sin poseer un tiempo compartido.
También hay poca flexibilidad para cambiar un tiempo compartido de semana fija; una semana flotante debe reservarse con mucha anticipación, ya que la confirmación generalmente se realiza por orden de llegada y, aun así, es posible que no esté disponible durante las épocas de mayor actividad del año. Además, un contrato de tiempo compartido es vinculante; el propietario no puede simplemente abandonar un contrato de tiempo compartido porque hay un cambio en sus circunstancias financieras o personales.
Es notoriamente difícil revender un tiempo compartido, suponiendo que el contrato permita la reventa en primer lugar, y esta falta de liquidez puede ser un impedimento para un posible inversionista. Una reventa de tiempo compartido puede obtener un precio mucho más bajo que el costo inicial por dos razones. Los tiempos compartidos tienden a depreciarse rápidamente y hay un desajuste entre la oferta y la demanda debido a la cantidad de propietarios de tiempos compartidos que buscan salir de sus contratos.
TTT
Consideraciones Especiales
La industria del tiempo compartido es famosa por sus agresivas prácticas de marketing. Muchas adquisiciones de tiempos compartidos son compras impulsivas y emocionales realizadas por consumidores que se dejan influir por el marketing ingenioso y las grandes promesas.
Por ejemplo, Las Vegas está lleno de vendedores de tiempo compartido que atraen a los clientes para que escuchen una presentación de tiempo compartido fuera del sitio. A cambio de escuchar su presentación, ofrecen incentivos, como entradas gratuitas para eventos y alojamiento en hotel de cortesía. Los vendedores trabajan para promotores inmobiliarios y con frecuencia emplean enfoques de ventas de alta presión diseñados para convertir los "no" en "sí".
Los precios que cobran los desarrolladores son significativamente más altos de lo que un comprador podría obtener en el mercado secundario,. y el excedente del desarrollador paga las comisiones y los costos de comercialización. Los comercializadores de tiempo compartido también pueden ocultar con frecuencia el costo real de la propiedad del tiempo compartido y exagerar sus beneficios potenciales. Debido a que el mercado de tiempo compartido está plagado de áreas grises y prácticas comerciales cuestionables, es vital que los posibles compradores de tiempo compartido realicen la debida diligencia antes de comprar.
La Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés) describió algunos pasos básicos de diligencia debida en su informe "Tiempos compartidos y planes de vacaciones" que cualquier posible comprador debería examinar detenidamente. En el informe, la FTC señala:
"El valor de estas opciones (de propiedad vacacional) está en su uso como destinos vacacionales, no como inversiones".
En general, es discutible si los costos iniciales significativos de los tiempos compartidos, las tarifas de mantenimiento continuo y la liquidez limitada los convierten en inversiones adecuadas para el inversionista promedio. Para aquellos que buscan una propiedad de tiempo compartido como una opción de vacaciones en lugar de una inversión, es muy probable que las mejores ofertas se encuentren en el mercado secundario de reventa en lugar del mercado primario creado por desarrolladores de propiedades vacacionales o resorts.
Reflejos
Un tiempo compartido es un modelo de propiedad compartida de propiedad vacacional mediante el cual múltiples propietarios tienen uso exclusivo de una propiedad por un período de tiempo.
Los beneficios de tiempo compartido incluyen vacaciones en un resort administrado profesionalmente en un entorno predecible.
Los inconvenientes del tiempo compartido incluyen la falta de flexibilidad para hacer cambios, tarifas anuales de mantenimiento y dificultad para revender uno.
Los tiempos compartidos están disponibles por una semana fija: un comprador tiene una semana fija cada año, o una semana flotante: el uso de la propiedad está limitado a una temporada.
Los tiempos compartidos están disponibles para varios tipos de propiedades vacacionales, como resorts, condominios y apartamentos.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo puedo comprar un tiempo compartido barato?
Comprar un tiempo compartido de "segunda mano" suele ser la ruta más rentable. Asegúrese de prestar atención a las tarifas y costos continuos, como las tarifas de mantenimiento y cambio, además del precio de compra.
¿Cómo averiguo el valor de mi tiempo compartido?
Los tiempos compartidos tendrán valores que dependerán de varios factores, como el tamaño y las comodidades, la ubicación y qué tan fácil sea cambiar su ubicación por otras. Luego, el valor de su tiempo compartido se determina comparando los precios ofrecidos de tiempos compartidos similares que se anuncian para la venta y el alquiler en varias plataformas en línea.
¿Cómo me deshago de mi tiempo compartido sin arruinar mi crédito?
Si simplemente deja de pagar sus tarifas y cargos de tiempo compartido, pueden informar esta morosidad a las agencias de crédito y puede ver un golpe en su puntaje de crédito. Si ya no puede pagar el tiempo compartido, debe venderlo o negociar su contrato con la compañía de tiempo compartido para preservar su crédito.
¿Cómo se sale de un contrato de tiempo compartido?
Dependiendo del idioma en su contrato, generalmente hay tres rutas para deshacerse de su tiempo compartido. La primera es tratar de vender su tiempo compartido a otra persona, aunque si compró su tiempo compartido nuevo, es casi seguro que será una pérdida financiera. La segunda es tratar de negociar con la empresa de tiempo compartido para romper el contrato. pero esto puede tener costos y tarifas. Finalmente, si su contrato tiene un período de "enfriamiento" o rescisión y todavía está en él, a menudo puede devolver su contrato sin penalización. Es posible que deba contratar a un abogado especializado en tiempos compartidos para revisar los términos de su contrato. Si todo lo demás falla, puede intentar regalar su tiempo compartido a un amigo o familiar que esté dispuesto a hacerse cargo de los costos de mantenimiento continuos.
¿Cómo se vende un tiempo compartido?
Si posee un tiempo compartido y quiere venderlo, ahora hay varios sitios web que puede usar para enumerar el suyo. También puede buscar un corredor de tiempo compartido para ayudar a encontrar un nuevo comprador. Como se mencionó, el precio de reventa de un tiempo compartido es casi siempre mucho más bajo que el precio de compra inicial.
