Timeshare

Hvað er Timeshare?

Tímahluti er sameignarlíkan af orlofsfasteignum þar sem margir kaupendur eiga afnotaúthlutun, venjulega í eins viku þrepum, í sömu eign. Tímaskiptalíkanið er hægt að nota á margar mismunandi gerðir eigna, svo sem orlofsdvalarstaðir, íbúðarhús, íbúðir og tjaldsvæði.

Tímaskipti er form af hluta eignarhaldi,. þar sem kaupendur kaupa rétt til að taka umráðaeiningu fasteigna yfir tiltekið tímabil. Til dæmis, að kaupa eina viku af tímahlutdeild þýðir að kaupandinn á 1/52 af einingunni. Að kaupa einn mánuð jafngildir einum tólfta eignarhaldi.

Tímaskipti eru vinsæl á orlofssvæðum þar sem eigendur gætu viljað stjórna eign af og til. Tegundir eigna með tímahlutdeild eru meðal annars heimili, íbúðarhús og úrræði. Tímaskiptalíkanið getur einnig átt við um skemmtibíla og einkaþotur.

Hvernig tímaskipti virka

Tímahlutir veita kaupendum rétt til árlegrar einkaafnota af orlofseign í tiltekinn tíma sem er almennt mældur í eins viku þrepum. Tímahlutir nota venjulega eitt af eftirfarandi þremur kerfum:

Föst vika

Fastur vikutími veitir kaupanda rétt til að nota eignina eingöngu í tiltekna viku (eða vikur) á hverju ári. Þó að kosturinn við þessa uppbyggingu sé að kaupandinn geti skipulagt ársfrí á sama tíma á hverju ári, þá er hin hliðin á peningnum að það getur verið mjög erfitt að breyta föstu vikunni í annað tímabil ef þess er krafist.

Fljótandi vika

Fljótandi vikutímahlutdeild veitir kaupanda einkarétt á eigninni í viku eða vikur á fyrirfram ákveðnu tímabili eða jafnvel allt árið. Þó að það sé sveigjanlegra en fasta vikukerfið, gæti „fljótandi vikan“ ekki verið í boði á annasömustu tímum ársins og gæti þurft að panta hana með góðum fyrirvara til að tryggja framboð.

Stig

Punktakerfið notar punkta til að tákna eignarhald á tíma, byggt á þáttum eins og staðsetningu dvalarstaðar, stærð orlofseignar og tíma tiltæka. Punktar eru notaðir af þróunaraðilum til að auðvelda skipti á tímahlutdeild annað hvort innan þeirra eigin úrræða (innri skipti) eða einnig við önnur úrræði (ytri skipti). Þó að punktakerfið veiti notendum aukið orlofsval, er mikill munur á þeim punktum sem úthlutað er til ýmissa orlofsdvala vegna fyrrnefndra þátta sem koma að.

Tegundir eignarhalds á tíma

Tímahlutir eru venjulega byggðir upp sem sameiginlegt eignarhald eða sameiginlegt leigt eignarhald.

Sameiginlegt eignarhald

Sameiginlegt eignarhald gefur hverjum kaupanda hlutfallslega hlutdeild í fasteigninni, sem samsvarar því tímabili sem keypt er. Sameiginleg dvalarstaðaeining sem er seld í tímahlutdeild í eina viku getur tæknilega haft 52 heildarbréf. Með öðrum orðum, að kaupa eina viku myndi gefa einn og fimmtíu og annað (1/52) eignarhlut í einingunni á meðan tvær vikur myndu gefa einn og sjötta (1/26) vexti og svo framvegis. Sameiginleg eignarhlutur er oft varinn til frambúðar og er hægt að selja hana aftur til annars aðila eða vilja til dánarbús manns.

Sameiginlegir leigueignarvextir

Sameiginleg leigueign veitir kaupanda rétt til að nota tiltekna eign í fasta eða fljótandi viku (eða vikur) á hverju ári í ákveðinn árafjölda. Í þessu skipulagi heldur tímaskiptaframkvæmdaraðili eignarrétti eignarinnar, ólíkt sameiginlegu eignarhaldi þar sem eigandinn hefur eignarréttinn. Eignaframsal eða endursala eru einnig takmarkaðri en með eignaskiptum. Þar af leiðandi getur leigð eignarhlutur haft lægra verðmæti en eignarhlutur.

Á grundvelli framangreinds er ljóst að það að eiga leigða tímahlutdeild felur ekki endilega í sér „hlutfallseign“ á undirliggjandi eign. Samkvæmt American Resort Development Association (ARDA), viðskiptasamtökum tímahlutaiðnaðarins, er „hlutfallseign“ venjulega tengt lúxushluta orlofseigna sem bjóða upp á meiri þjónustu og þægindi og er selt með meira en viku millibili og minna en fullt eignarhald. Hugmyndin um hlutaeignarhald hefur einnig verið útvíkkað til annarra eigna, eins og einkaþotur og skemmtibíla.

Samkvæmt ARDA voru yfir 205.000 tímahlutdeildir seldar í Bandaríkjunum árið 2020. Iðnaðurinn skilaði 4,9 milljörðum dala af sölu frá 1.570 dvalarstöðum í Bandaríkjunum með alls 7 milljónum nætur leigðar á árinu.

Tímaskipti á móti Airbnb

Eru tímahlutun jafnvel viðeigandi á tímum deilihagkerfisins eins og Airbnb og Uber sýna? Fyrir marga eru tímahlutir enn gildur kostur. Fyrir COVID-19 heimsfaraldurinn jókst árleg tekjur af tímahlutdeild 10 ár í röð frá 2010 til 2019. Eftir að hafa orðið fyrir neikvæðum áhrifum heimsfaraldursins hefur iðnaðurinn nýlega séð 67% aukningu í sölu á tímahlutdeild milli fjórða ársfjórðungs 2020 og fjórða ársfjórðungs 2021.

Í allri umræðu um kosti tímahlutdeildar vs Airbnb er raunveruleikinn sá að báðir hafa sérstaka eiginleika sem höfða til tveggja ólíkra og gríðarlegra lýðfræðilegra árganga. Helsta aðdráttarafl Airbnb og annarra heimasíðna er sveigjanleiki þeirra og getu til að bjóða upp á einstaka upplifun – eiginleika sem þykja vænt um Millennials.

Gallinn, eins og venjulegir Airbnb notendur munu staðfesta, er að gæði gistingar eru ekki alltaf tryggð og það er möguleiki að griðastaðurinn sem þú hélst að þú værir að bóka sé í raun hótel. Þar að auki, vegna þess að flestar leiga á Airbnb eru í eðli sínu íbúðarhúsnæði, gætu þægindi og þjónusta sem finnast í tímahlutdeild verið ótiltæk.

Tímahluti býður venjulega upp á fyrirsjáanleika, þægindi og fjölda þæginda og athafna - allt á verði, auðvitað, en þetta eru eiginleikar sem Baby Boomers elska oft. Þegar Baby Boomers með djúpa vasa byrja á eftirlaun, eru þeir líklegir til að kaupa tímahluti, sameinast þeim milljónum sem þegar eiga þau, sem streitulausan valkost til að eyða hluta af gullárunum sínum.

Mörg tímaskiptafyrirtæki leyfa eigendum að „skipta“ um tímahlutdeild sína með öðrum til að veita eigendum meiri sveigjanleika á milli mismunandi áfangastaða.

Kostir og gallar tímahlutdeildar

Þó að tímahluti sé ekki fyrir alla, þá hefur það nokkra kosti fyrir þá sem eru að leita að frístað sem er þægilegur og áreiðanlegur. Hins vegar eru nokkrir áberandi ókostir sem fjárfestar ættu að íhuga áður en þeir ganga til samninga um tímahlutdeild.

Kostir

Flest tímahluti er í eigu stórfyrirtækja á eftirsóknarverðum orlofsstöðum. Eigendur tímahluta hafa hugarró að vita að þeir geta frí á kunnuglegum stað á hverju ári án þess að koma óþægilegum á óvart.

Tímaeignir eru oft með þægindum og þjónustu sem líkjast dvalarstað og er faglega stjórnað. Í samanburði við dæmigerð hótelherbergi er líklegt að eign í tímahlutdeild sé umtalsvert stærri og hefur marga fleiri eiginleika, sem auðveldar þægilegri dvöl.

Tímahluti gæti því hentað fólki sem kýs að fara í frí í fyrirsjáanlegu umhverfi á hverju ári, án þess að þurfa að fara út í hið óþekkta hvað varðar næsta frí.

Ókostir

Ókostir tímaskipta eru þeir að viðvarandi kostnaður getur verið umtalsverður, þegar tekið er tillit til umtalsverðrar fyrirframgreiðslu og árlegra viðhaldsgjalda, þar sem hið síðarnefnda stefnir almennt hærra í prósentum ár eftir ár. Fyrir eignarhlutdeild þarf eigandinn einnig að eiga hlutfallslegan hlut mánaðarlegs veðs. Þar af leiðandi getur heildarkostnaður við að eiga tímahlutdeild verið nokkuð hár miðað við að dvelja í viku á sambærilegu úrræði eða hóteli á sama stað án þess að eiga tímahlutdeild.

Það er líka lítill sveigjanleiki til að breyta fastri vikutíma; Panta þarf fljótandi viku með góðum fyrirvara þar sem staðfesting er almennt á grundvelli fyrstur kemur, fyrstur fær, og jafnvel svo, gæti verið ófáanleg á annasömustu tímum ársins. Að auki er tímaskiptasamningur bindandi; Eigandinn getur ekki einfaldlega gengið í burtu frá tímaleigusamningi vegna þess að það er breyting á fjárhagslegum eða persónulegum aðstæðum þeirra.

Það er alræmt erfitt að endurselja tímahlutdeild - að því gefnu að samningurinn leyfi endursölu í fyrsta lagi - og þessi skortur á lausafé gæti verið fælingarmáttur fyrir væntanlegan fjárfesti. Endursala á tímahlutdeild getur fengið mun lægra verð en upphafskostnaður af tveimur ástæðum. Tímahlutir hafa tilhneigingu til að lækka hratt og það er misræmi í framboði og eftirspurn vegna fjölda eigenda tímahluta sem vilja hætta samningum sínum.

TTT

Sérstök atriði

Tímaskiptaiðnaðurinn er frægur fyrir árásargjarnar markaðsaðferðir. Mörg tímakaup eru hvatvís og tilfinningaþrungin kaup sem neytendur gera sem eru hrifnir af klókinni markaðssetningu og háum loforðum.

Til dæmis er Las Vegas fullt af markaðsaðilum sem tæla viðskiptavini til að hlusta á kynningu á tímahlutdeild utan staðarins. Í skiptum fyrir að hlusta á völlinn þeirra bjóða þeir upp á hvata, svo sem ókeypis miða við viðburð og ókeypis hótelgistingu. Sölumennirnir vinna fyrir fasteignaframleiðendur og nota oft háþrýsta söluaðferðir sem ætlað er að breyta „nei“ í „já“.

Verðin sem verktaki taka er umtalsvert hærra en kaupandi gæti gert sér grein fyrir á eftirmarkaði,. þar sem afgangur framkvæmdaraðila greiðir þóknun og markaðskostnað. Markaðsaðilar með tímahlutdeild geta einnig oft leynt raunverulegum kostnaði við eignarhald á tímahlutdeild og ýkt hugsanlegan ávinning þess. Vegna þess að tímahlutamarkaðurinn er uppfullur af gráum svæðum og vafasömum viðskiptaháttum er mikilvægt að væntanlegir tímahlutakaupendur geri áreiðanleikakönnun áður en þeir kaupa.

Alríkisviðskiptanefndin (FTC) lýsti nokkrum grundvallaráreiðanleikakönnunarskrefum í skýrslu sinni „Tímahluti og orlofsáætlanir“ sem allir væntanlegir kaupendur ættu að skoða. Í skýrslunni segir FTC:

"Verðmæti þessara (orlofseignar) valkosta er í notkun þeirra sem orlofsáfangastaða, ekki sem fjárfestingar."

Á heildina litið má deila um hvort umtalsverður fyrirframkostnaður tímahlutdeildar, áframhaldandi viðhaldsgjöld og takmarkað lausafé geri þær að hentugum fjárfestingum fyrir meðalfjárfesti. Fyrir þá sem eru að leita að tímaeign sem val um orlof frekar en sem fjárfestingu, þá er nokkuð líklegt að bestu tilboðin finnist á eftirsölumarkaði frekar en á aðalmarkaði sem skapaður er af orlofseignum eða úrræðisframleiðendum.

Hápunktar

Tímahluti er sameignarlíkan orlofseignar þar sem margir eigendur hafa einkarétt á eign í ákveðinn tíma.
Tímaskiptafríðindi fela í sér frí á faglega stjórnaða úrræði í fyrirsjáanlegu umhverfi.
Gallar á tímahlutdeild fela í sér skortur á sveigjanleika við að gera breytingar, árleg viðhaldsgjöld og erfiðleikar við að endurselja einn.
Tímahlutir eru í boði fyrir fasta viku - kaupandi hefur ákveðna viku á hverju ári, eða fljótandi viku - notkun eignarinnar er takmörkuð við árstíð.
Tímahluti er í boði fyrir ýmsar tegundir orlofseigna eins og dvalarstaða, íbúða og íbúðir.

Algengar spurningar

Hvernig get ég keypt tímahlut á ódýran hátt?

Að kaupa „seinni hönd“ tímahlutdeild mun venjulega vera hagkvæmasta leiðin. Vertu viss um að huga að áframhaldandi gjöldum og kostnaði eins og viðhalds- og breytingagjöldum auk kaupverðs.

Hvernig finn ég út hvers virði tímahlutdeildin mín er?

Tímaeign mun hafa gildi sem eru háð nokkrum þáttum eins og stærð og þægindum, staðsetningu og hversu auðvelt það er að skipta um eða skipta staðsetningu þinni fyrir aðra. Verðmæti tímahlutdeildar þíns er síðan ákvarðað með því að bera saman tilboðsverð á svipuðum tímahlutum sem auglýst er til sölu og leigu á ýmsum netkerfum.

Hvernig losna ég við tímahlutdeildina mína án þess að eyðileggja inneignina mína?

Ef þú hættir einfaldlega að borga tímahlutagjöldin þín og gjöld geta þær tilkynnt þetta vanskil til lánastofnana og þú getur séð hnökra á lánshæfiseinkunn þinni. Ef þú hefur ekki lengur efni á tímahlutanum ættirðu að selja það eða semja um samning þinn við tímahlutafyrirtækið til að varðveita inneign þína.

Hvernig kemst maður út úr tímahlutasamningi?

Það fer eftir tungumálinu í samningnum þínum, það eru venjulega þrjár leiðir til að losna við tímahlutinn þinn. Hið fyrsta er að reyna að selja tímahlutinn þinn til einhvers annars, þó að ef þú keyptir tímahlutinn þinn nýjan er næstum tryggt að þetta sé fjárhagslegt tap. Annað er að reyna að semja við tímahlutafyrirtækið um að rjúfa samninginn. en þessu getur fylgt kostnaður og gjöld. Að lokum, ef samningur þinn hefur "kælingu" eða riftunarfrest og þú ert enn í honum, geturðu oft skilað samningnum þínum án refsingar. Þú gætir þurft að ráða lögfræðing sem sérhæfir sig í tímahlutdeild til að fara yfir samningsskilmála þína. Ef allt annað mistekst geturðu reynt að gefa tímahlutinn þinn til vinar eða fjölskyldumeðlims sem er tilbúinn að taka upp viðvarandi viðhaldskostnað.

Hvernig selurðu tímahlut?

Ef þú átt tímahlut og vilt selja það, þá eru nú nokkrar vefsíður sem þú getur notað til að skrá þínar. Þú getur líka leitað til tímaskiptamiðlara til að hjálpa við að finna nýjan kaupanda. Eins og fram hefur komið er endursöluverð tímahlutdeildar nær alltaf miklu lægra en upphaflegt kaupverð.