캡티브 부동산 투자 신탁

캡티브 부동산 투자 신탁이란 무엇입니까?

캡티브 부동산 투자 신탁은 단순히 단일 회사가 소유권을 통제하는 부동산 투자 신탁(REIT) 입니다.

사업과 관련된 부동산을 소유한 회사는 특별 세금 혜택을 위해 부동산을 REIT로 묶는 것이 유리할 수 있습니다. 이 세금 경감 전략은 상점이나 지점이 많은 소매업체와 은행에서 사용할 수 있습니다.

캡티브 부동산 투자 신탁의 이해

부동산 투자 신탁(REIT)이 제공하는 세금 혜택을 활용하기 위해 전속 부동산 투자 신탁을 만들 수 있습니다. 회사는 종속 상태를 위해 REIT의 소유권을 개발하거나 제어할 수 있습니다. 지배 또는 종속 상태는 REIT의 투표 소유권 지분의 50% 이상으로 정의됩니다.

자체 부동산 자산을 관리하기 위해 캡티브 REIT를 구축하는 회사는 일반적으로 임대 또는 모기지 REIT로 특성화합니다. 모기지 리츠(mREITs)는 종종 리츠 수익의 기초가 되는 상호 소득 약속을 위해 모기지 자본을 제공합니다. 회사는 또한 부동산을 REIT로 이전한 다음 해당 REIT에서 부동산을 임대하여 캡티브 부동산 투자 신탁을 사용할 수 있습니다.

부동산 투자 신탁

종속 REIT는 단일 회사의 소유권을 제어하는 REIT입니다. 그 외에도 종속 REIT는 단순히 REIT입니다. 국세청 및 국세법 타이틀 26의 특정 요구 사항을 충족하는 경우 엔터티를 REIT로 분류할 수 있습니다. REIT는 신탁, 협회 또는 법인이 될 수 있지만, 그럼에도 불구하고 모두 법인으로 과세되도록 선택해야 합니다.

국세법에 따라 모든 REIT는 모든 수입을 주주 에게 분배할 수 있습니다. 파트너십은 일반적으로 소득이 없고 모든 소득을 K-1 을 통해 분배하기 때문에 REIT는 세금 코드에 따른 파트너십과 유사합니다 .

일반적으로 REIT를 특징짓는 소득세 공제 를 받기 위해 몇 가지 요건을 충족해야 합니다 . 특히 회사는 REIT 자격을 얻기 위해 다음 요구 사항을 충족해야 합니다.

법인으로 과세
매년 과세소득의 90% 이상을 주주 배당금 형태로 지급
총수입의 75% 이상을 임대료, 부동산 융자를 위한 모기지 이자 또는 부동산 판매에서 얻습니다.
총 자산의 75% 이상을 부동산, 현금 또는 미국 국채에 투자하십시오.
100명 이상의 주주 보유(지배 회사는 이 요구 사항을 충족하기 위해 경영진을 주주로 지정할 수 있음)

기업이 REIT 요건을 충족하면 소득의 90% 이상을 주주에게 지급해야 하므로 소득 분배를 공제로 사용할 수 있습니다. 필요한 분배 후 남은 잔액은 필요한 법인 세율로 과세됩니다.

자회사 회계

Captive REITs는 자회사로 간주되므로 소유권은 모회사 재무에 어떤 식으로든 설명되어야 합니다. 일반적으로 모회사의 재무제표 에서 자회사 및 자회사 소유권을 설명하는 세 가지 방법이 있습니다. 회사는 연결재무제표를 보고하거나 지분법 또는 원가법을 통해 소유권을 회계처리할 수 있습니다.

일반적으로 인정되는 회계 원칙(GAAP) 에 따라 회사는 모회사가 소유권의 50% 이상을 소유하는 경우 자회사 재무의 모든 측면을 통합하는 연결 재무제표를 작성할 수 있습니다. 일반적으로 모회사가 연결 재무제표 보고에 종속 REIT를 포함하는 것은 유익하거나 적용할 수 없습니다. 그것은 종속 REIT가 자체적으로 얻는 세금 혜택 때문이며, 이것이 종종 그것을 만드는 이유입니다. 따라서 종속 REIT 소유권은 일반적으로 지분법 또는 비용법을 통해 모회사의 재무에 대해 설명됩니다.

캡티브 REIT 세금 혜택

캡티브 REIT 세금과 관련된 몇 가지 세금 혜택이 있을 수 있습니다. REIT에 대한 연방 과세는 Internal Revenue Code Title 26에서 논의되지만 주에는 세금 혜택을 늘리거나 줄일 수 있는 REIT에 대한 자체 세금 규칙이 있을 수도 있습니다.

일반적으로 종속 REIT의 모회사는 종속 REIT에 지불하는 임대료 또는 모기지 지불 비용을 공제하여 과세 소득 을 줄일 수 있습니다. 이것은 일반적으로 어쨌든 이러한 비용을 공제하기 때문에 반드시 큰 이점은 아닙니다. 그럼에도 불구하고 지불 처리 등에서 몇 가지 유용한 이점을 만들 수 있습니다. 가장 큰 이점 중 하나는 모회사가 종속 REIT로부터 배당금 분배의 일부를 받고 잠재적으로 더 낮은 세율로 과세될 수 있다는 것입니다.

종속 REIT는 REIT 상태의 모든 세금 혜택을 누립니다. 주주에게 배당하는 소득의 90% 이상을 공제할 수 있습니다. 또한 남은 소득에 대해 연방 법인세율을 지불합니다.

Captive REITs를 규율하는 법률

종속 REIT 자회사는 잠재적으로 여러 이점을 생성할 수 있기 때문에 이를 대상으로 하는 일부 연방 및 주 규정이 있습니다. 일반적으로 대부분의 법률은 포로를 50%의 소유권을 통제하는 것으로 정의합니다. 연방법은 모든 처리가 공정하고 자산 가치 평가 및 정상적 협상에 따라 이루어져야 한다고 요구합니다.

일부 주에는 고유한 특별 요구 사항이 있습니다. 어떤 경우에는 세금 회피 전술을 포괄적으로 제거할 수 있는 제한 사항이 있습니다. 전반적으로 회계 및 세무 전문가는 종속 REIT 및 종속 REIT 회계가 모든 연방법 및 주법을 준수하는지 확인해야 합니다.

하이라이트

종속 REIT는 REIT로서 표준 REIT의 모든 세금 혜택을 누립니다.
Captive REITs는 일반적으로 다른 회사의 자회사입니다.
회계 및 세무 전문가는 종속 REIT를 포함하는 모든 연방 및 주 법률을 완전히 준수해야 합니다.
종합적으로, 종속 REIT 회계는 모회사와 종속 REIT 자회사에 대해 복잡할 수 있습니다.
Captive REIT는 단일 회사의 지분이 50% 이상인 모든 REIT입니다.

자주하는 질문

Non-Captive REIT란 무엇입니까?

non-captive REIT는 captive로 정의되지 않은 것입니다. 즉, 단일 최대 주주가 없습니다.

회사가 Captive REIT를 구성하는 이유는 무엇입니까?

REITs는 특정 세금 혜택을 제공하므로 회사는 이러한 혜택을 누리기 위해 부동산 투자 신탁의 지배 지분을 확보하려고 할 수 있습니다. 종속 REIT는 기업이 이미 소유하고 있는 자산을 보다 쉽게 제어하고 관리할 수 있도록 합니다.

Captive REITs가 IRS에 의해 조사되는 이유는 무엇입니까?

세금 최소화 전략이 될 수 있기 때문에 종속 REIT를 적절하게 회계하고 주 및 연방 세금 지침을 준수합니다. 또한, 이러한 기업은 종종 법인 자회사로 구성되기 때문에 추가적인 세금 대가가 필요합니다. 캡티브 리츠는 이전에 주 또는 연방 세금을 피하기 위해 사용되었기 때문에 종종 정밀 조사를 받습니다.