Captive Real Estate Investment Trust
Was ist ein Captive Real Estate Investment Trust?
Ein Captive Real Estate Investment Trust ist einfach ein Real E State Investment Trust (REIT) mit kontrollierendem Eigentum eines einzelnen Unternehmens.
Ein Unternehmen, das mit seinem Geschäft verbundene Immobilien besitzt, kann es für die besonderen Steuervergünstigungen vorteilhaft finden, die Immobilien in einem REIT zu bündeln. Diese Steuerminderungsstrategie kann von Einzelhändlern und Banken mit vielen Geschäften oder Filialen genutzt werden.
Captive Real Estate Investment Trusts verstehen
Ein Captive Real Estate Investment Trust kann gegründet werden, um die Steuervergünstigungen zu nutzen, die ein Real Estate Investment Trust (REIT) bietet. Unternehmen können sich dafür entscheiden, einen REIT für den Captive-Status zu entwickeln oder zu übernehmen. Beherrschender oder Captive-Status wird definiert als mehr als 50 % der stimmberechtigten Eigentumsanteile eines REITs.
Unternehmen, die einen firmeneigenen REIT aufbauen, um ihre eigenen Immobilien zu verwalten, werden sie typischerweise entweder als Miet- oder Hypotheken-REITs charakterisieren. Hypotheken-REITs (mREITs) stellen Hypothekenkapital gegen das Versprechen eines gegenseitigen Einkommens bereit, das häufig die Grundlage für die Einnahmen eines REITs ist. Unternehmen können auch Captive Real Estate Investment Trusts nutzen, indem sie Immobilien in einen REIT übertragen und die Immobilien dann von diesen REITs mieten.
Immobilieninvestmentfond
Ein firmeneigener REIT ist ein REIT mit kontrollierendem Eigentum eines einzelnen Unternehmens. Darüber hinaus sind Captive REITs einfach REITs. Ein Unternehmen kann als REIT eingestuft werden, wenn es bestimmte Anforderungen des Internal Revenue Service und Titel 26 des Internal Revenue Code erfüllt. REITs können Trusts, Vereinigungen oder Unternehmen sein – aber unabhängig davon müssen sie sich alle dafür entscheiden, als Unternehmen besteuert zu werden.
Das Internal Revenue Code erlaubt allen REITs, ihre gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten. Damit ähneln REITs den Personengesellschaften im Sinne der Abgabenordnung, da Personengesellschaften im Allgemeinen keine Einkünfte haben und ihre gesamten Einkünfte über eine K-1 ausschütten.
REITs müssen mehrere Anforderungen erfüllen, um sich für die Einkommensausschüttungssteuerabzüge zu qualifizieren , die REITs im Allgemeinen charakterisieren. Insbesondere muss ein Unternehmen die folgenden Anforderungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren:
Als Körperschaft steuerpflichtig
Jährlich mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Aktionärsdividenden zahlen
Erzielen Sie mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten, Hypothekenzinsen zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen
Investieren Sie mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Treasuries
Mindestens 100 Gesellschafter haben (Herrschaftsgesellschaften können Führungskräfte als Gesellschafter benennen, um diese Voraussetzung zu erfüllen)
Wenn ein Unternehmen die REIT-Anforderungen erfüllt, muss es mindestens 90 % seines Einkommens an die Anteilseigner abführen und darf daher die Einkommensausschüttung als Abzug geltend machen. Ein nach der erforderlichen Ausschüttung verbleibender Restbetrag wird mit dem erforderlichen Körperschaftsteuersatz besteuert.
Nebenbuchhaltung
Captive REITs gelten als Tochterunternehmen und daher muss ihr Eigentum in irgendeiner Weise in den Finanzen der Muttergesellschaft ausgewiesen werden. Im Allgemeinen gibt es drei Möglichkeiten, Tochtergesellschaften und Beteiligungen an Tochtergesellschaften im Jahresabschluss einer Muttergesellschaft zu bilanzieren . Unternehmen können konsolidierte Abschlüsse melden oder sie können das Eigentum entweder nach der Equity-Methode oder nach der Anschaffungskostenmethode bilanzieren.
Gemäß den allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) haben Unternehmen die Möglichkeit, konsolidierte Abschlüsse zu erstellen, die alle Aspekte der Finanzdaten einer Tochtergesellschaft integrieren, wenn die Muttergesellschaft mehr als 50 % der Eigentumsrechte besitzt. In der Regel ist es für eine Muttergesellschaft nicht vorteilhaft oder anwendbar, einen Captive REIT in die Berichterstattung des Konzernabschlusses aufzunehmen. Das liegt an den Steuervorteilen, die der Captive REIT selbst erhält, die oft der Grund für seine Gründung sind. Daher wird der Besitz von Captive REITs in der Regel in den Finanzdaten einer Muttergesellschaft entweder nach der Equity-Methode oder der Anschaffungskostenmethode bilanziert.
Steuervorteile für firmeneigene REITs
Mit firmeneigenen REIT-Steuern können mehrere Steuervorteile verbunden sein. Die Bundesbesteuerung von REITs wird in Titel 26 des Internal Revenue Code erörtert, aber Bundesstaaten können auch ihre eigenen Steuervorschriften für REITs haben, die die Steuervorteile erhöhen oder verringern können.
Im Allgemeinen kann die Muttergesellschaft eines firmeneigenen REITs Miet- oder Hypothekenzahlungskosten, die sie an ihren firmeneigenen REIT zahlt, abziehen, was ihr steuerpflichtiges Einkommen verringert. Dies ist nicht unbedingt ein großer Vorteil, da diese Kosten normalerweise sowieso abgezogen würden. Dennoch kann es einige hilfreiche Vorteile bei der Zahlungsabwicklung usw. schaffen. Einer der größten Vorteile besteht darin, dass die Muttergesellschaft einen Teil der Dividendenausschüttung vom firmeneigenen REIT erhält, der möglicherweise zu einem niedrigeren Steuersatz besteuert werden kann.
Der Captive REIT genießt alle Steuervorteile des REIT-Status. Sie kann den Betrag von 90 % oder mehr ihres Einkommens, das sie an die Anteilseigner ausschüttet, abziehen. Sie zahlt auch den Körperschaftsteuersatz des Bundes auf alle verbleibenden Einkünfte.
Gesetze zu Captive REITs
Da firmeneigene REIT-Tochtergesellschaften potenziell mehrere Vorteile schaffen können, gibt es einige Bundes- und Landesbestimmungen, die auf sie abzielen. Im Allgemeinen definieren die meisten Gesetze Captive als kontrollierendes Eigentum von 50 %. Bundesgesetze verlangen, dass alle Behandlungen fair sind und mit Immobilienbewertungen und marktüblichen Verhandlungen übereinstimmen.
Einige Staaten haben ihre eigenen speziellen Anforderungen. In einigen Fällen gibt es Einschränkungen, die Steuervermeidungstaktiken umfassend ausschließen können. Insgesamt sollten Buchhaltungs- und Steuerfachleute sicherstellen, dass firmeneigene REITs und die Buchhaltung von firmeneigenen REITs allen Bundes- und Landesgesetzen entsprechen.
Höhepunkte
Captive REITs genießen als REITs alle Steuervorteile eines Standard-REITs.
Captive REITs sind in der Regel Tochtergesellschaften anderer Unternehmen.
Buchhaltungs- und Steuerfachleute sollten sicherstellen, dass sie alle Bundes- und Landesgesetze, die firmeneigene REITs umfassen, vollständig einhalten.
Zusammenfassend kann die Bilanzierung von firmeneigenen REITs für eine Muttergesellschaft und die firmeneigene REIT-Tochter komplex sein.
Ein firmeneigener REIT ist jeder REIT mit mehr als 50 % Eigentumsanteil eines einzelnen Unternehmens.
FAQ
Was ist ein Non-Captive-REIT?
Ein Non-Captive-REIT ist ein REIT, der nicht als Captive definiert ist; dh sie hat keinen einzigen Mehrheitsaktionär.
Warum sollte ein Unternehmen einen Captive REIT gründen?
REITs bieten bestimmte Steuervorteile, und daher kann ein Unternehmen versuchen, eine Mehrheitsbeteiligung an einem Immobilieninvestmentfonds zu übernehmen, um diese Vorteile zu genießen. Ein firmeneigener REIT kann es einem Unternehmen auch ermöglichen, Immobilien, die es bereits besitzt, einfacher zu kontrollieren und zu verwalten.
Warum werden Captive REITs vom IRS geprüft?
Weil es eine Strategie zur Steuerminimierung sein kann, einen firmeneigenen REIT ordnungsgemäß und in Übereinstimmung mit den Steuerrichtlinien der Bundesstaaten und des Bundes zu bilanzieren. Da diese Unternehmen häufig als Tochterunternehmen strukturiert sind, sind zusätzliche Ebenen der steuerlichen Berücksichtigung gerechtfertigt. Da firmeneigene REITs bereits früher eingesetzt wurden, um staatliche oder bundesstaatliche Steuern zu umgehen, werden sie häufig unter die Lupe genommen.
