Fundo de investimento imobiliário cativo
O que é um fundo de investimento imobiliário cativo?
Um fundo de investimento imobiliário cativo é simplesmente um fundo de investimento imobiliário ( REIT) com controle de propriedade por uma única empresa.
Uma empresa que possui imóveis associados ao seu negócio pode achar vantajoso agrupar as propriedades em um REIT para os incentivos fiscais especiais. Essa estratégia de mitigação de impostos pode ser usada por varejistas e bancos com muitas lojas ou agências.
Entendendo os fundos de investimento imobiliário cativos
Um fundo de investimento imobiliário cativo pode ser criado para aproveitar os benefícios fiscais oferecidos por um fundo de investimento imobiliário (REIT). As empresas podem optar por desenvolver ou assumir o controle de um REIT para o status de cativo. O status de controle ou cativo é definido como mais de 50% da participação com direito a voto de um REIT.
As empresas que constroem um REIT cativo para gerenciar suas próprias propriedades imobiliárias normalmente as caracterizam como REITs de aluguel ou hipoteca. Os REITs de hipotecas (mREITs) fornecem capital hipotecário para a promessa de renda recíproca, que geralmente é a base da receita de um REIT. As empresas também podem usar fundos de investimento imobiliário cativos transferindo imóveis para um REIT e, em seguida, alugando as propriedades desses REITs.
Fundos de Investimento Imobiliário
Um REIT cativo é um REIT com controle de propriedade de uma única empresa. Além disso, os REITs cativos são simplesmente REITs. Uma entidade pode ser classificada como um REIT se atender a certos requisitos do Internal Revenue Service e do Título 26 do Internal Revenue Code. Os REITs podem ser trusts, associações ou corporações - mas, independentemente disso, todos devem optar por ser tributados como corporações.
O Internal Revenue Code permite que todos os REITs distribuam toda a sua renda aos seus acionistas. Isso torna os REITs semelhantes às parcerias sob o código tributário, uma vez que as parcerias geralmente não têm renda e distribuem toda a sua renda por meio de um K-1.
Os REITs devem atender a vários requisitos para se qualificar para as deduções do imposto de distribuição de renda que caracterizam os REITs em geral. Especificamente, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos para se qualificar como um REIT:
Tributável como pessoa jurídica
Pagar pelo menos 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano
Obter pelo menos 75% da receita bruta de aluguéis, juros sobre hipotecas que financiam imóveis ou vendas de imóveis
Investir pelo menos 75% do total de ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA
Ter no mínimo 100 acionistas (as controladoras podem nomear executivos como acionistas para atender a essa exigência)
Se uma entidade atende aos requisitos do REIT, ela deve pagar pelo menos 90% de sua receita aos acionistas e, portanto, pode receber a distribuição de receita como dedução. Qualquer saldo remanescente após a distribuição exigida é tributado à taxa de imposto corporativo necessária.
Contabilidade Subsidiária
Os REITs cativos são considerados subsidiárias e, portanto, sua propriedade deve ser contabilizada de alguma forma nas finanças da controladora. Geralmente, há três maneiras de contabilizar subsidiárias e propriedade subsidiária nas demonstrações financeiras de uma empresa controladora. As empresas podem relatar demonstrações financeiras consolidadas ou podem contabilizar a propriedade pelo método de equivalência patrimonial ou pelo método de custo.
De acordo com os Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP),. as empresas têm a opção de criar demonstrações financeiras consolidadas que integrem todos os aspectos das finanças de uma subsidiária se a controladora possuir mais de 50% dos direitos de propriedade. Normalmente, não é benéfico ou aplicável para uma controladora incluir um REIT cativo nos relatórios das demonstrações financeiras consolidadas. Isso se deve aos benefícios fiscais que o REIT cativo obtém por conta própria, que muitas vezes são a razão para criá-lo. Portanto, a propriedade de REIT cativa é normalmente contabilizada nas finanças da controladora por meio do método de equivalência patrimonial ou pelo método de custo.
Benefícios fiscais de REIT cativos
Pode haver vários benefícios fiscais associados aos impostos REIT cativos. A tributação federal dos REITs é discutida no Título 26 do Internal Revenue Code, mas os estados também podem ter suas próprias regras fiscais para REITs que podem aumentar ou diminuir os benefícios fiscais.
Em geral, a controladora de um REIT cativo pode deduzir os custos de aluguel ou pagamento de hipoteca que paga ao seu REIT cativo, o que reduz seu lucro tributável. Isso não é necessariamente um grande benefício porque normalmente deduziria essas despesas de qualquer maneira. Ainda assim, pode criar algumas vantagens úteis no processamento de pagamentos, etc. Uma das maiores vantagens é que a empresa-mãe recebe uma parte da distribuição de dividendos do REIT cativo, que pode ser tributada a uma taxa mais baixa.
O REIT cativo desfruta de todos os benefícios fiscais do status REIT. Ele pode deduzir o valor de 90% ou mais de sua renda que distribui aos acionistas. Ele também paga a taxa de imposto corporativo federal sobre qualquer renda restante.
Leis que regem os REITs cativos
Como as subsidiárias cativas de REIT podem criar várias vantagens, existem algumas disposições federais e estaduais que as visam. Em geral, a maioria das legislações define cativa como o controle acionário de 50%. As leis federais exigem que quaisquer tratamentos sejam justos e alinhados com as avaliações das propriedades e as negociações em condições normais de mercado.
Alguns estados têm seus próprios requisitos especiais. Em alguns casos, existem limitações que podem eliminar as táticas de evasão fiscal de forma abrangente. Em geral, os profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que os REITs cativos e a contabilidade de REIT cativos estejam em conformidade com todas as leis federais e estaduais.
Destaques
Como REITs, os REITs cativos desfrutam de todas as vantagens fiscais de um REIT padrão.
Os REITs cativos geralmente são subsidiárias de outras empresas.
Profissionais de contabilidade e impostos devem garantir que estejam em total conformidade com todas as leis federais e estaduais que abrangem REITs cativos.
De forma abrangente, a contabilidade de REIT cativa pode ser complexa para uma empresa-mãe e a subsidiária de REIT cativa.
Um REIT cativo é qualquer REIT com participação acionária superior a 50% por uma única empresa.
PERGUNTAS FREQUENTES
O que é um REIT não cativo?
Um REIT não cativo é aquele que não é definido como cativo; ou seja, não possui um único acionista majoritário.
Por que uma empresa formaria um REIT cativo?
Os REITs oferecem certas vantagens fiscais e, portanto, uma empresa pode tentar obter o controle acionário de um fundo de investimento imobiliário para aproveitar essas vantagens. Um REIT cativo também pode permitir que uma corporação controle e gerencie mais facilmente as propriedades que já possui.
Por que os REITs cativos são examinados pelo IRS?
Porque pode ser uma estratégia de minimização tributária, contabilizando um REIT cativo de forma adequada e em conformidade com as diretrizes tributárias estaduais e federais. Além disso, como essas entidades geralmente são estruturadas como subsidiárias corporativas, são garantidos níveis adicionais de consideração de impostos. Como os REITs cativos foram usados antes para evitar impostos estaduais ou federais, eles são frequentemente examinados.
